Строителям велели держать планку

Главная цель реформы по переходу на работу через эскроу-счета в строительстве, по словам экспертов рынка, уже достигнута: в России удалось остановить рост числа обманутых дольщиков. Но проблем для застройщиков в новой рыночной истории всё ещё хватает.

Как рассказал президент НОСТРОЙ Антон Глушков, главная проблема — это существенное снижение оборотных средств у строителей. «Закон суров. Застройщик на время строительства проекта вынужден замораживать минимум 15% имеющихся средств. Это приводит к тому, что нет денег на подготовку новых площадок», — пояснил он. Новые кредитные продукты (бридж-кредиты, кредиты под будущую прибыль), по его словам, не могут обеспечить застройщиков необходимым капиталом для покупки новых больших участков под застройку для комплексного развития всей компании.

Кроме того, жилые комплексы, возводимые с использованием банковских кредитов, имеют низкий уровень маржинальности: прибыль делят и банк, и строительная компания. «Правда за минувший год цена «квадрата» жилья выросла на 17%. Это с лихвой перекрывает затраты застройщика на обслуживание банковского кредита. Фактически, если застройщик хорошо строит и хорошо продает, обслуживание по кредиту обходится ему в 3–4%», — уточнил Антон Глушков.

…а план всё так же высок

Но, как говорится, нет предела совершенству. Ольга Корниенко, директор департамента жилищной политики Минстроя России, сообщила, что министерство уже провело ряд встреч с Центробанком, где поднимался вопрос о снижении банковских требований к застройщикам. Кроме того, Минстрой разрабатывает программу по поддержке застройщиков, которые возводят жилье в регионах с низкой покупательной способностью населения. В рамках этой программы планируется субсидировать низкомаржинальные (с маржой не более 15%) проекты. «Документ по программе в высокой стадии проработки. В ближайшее время он уже будет внесен в правительство РФ. Эта мера должна оказать серьезное стабилизирующее влияние на рынок», — отметила Ольга Корниенко.

При этом чиновники уверены, что строители должны наращивать объёмы ввода жилья, несмотря на кризис, снижение уровня доходов населения и уменьшение программ по субсидированию. «Надо выработать такой алгоритм, чтоб мы пусть не к 2024 году, но к 2026 году смогли выйти на объем по вводу жилья в стране на уровне 120 млн м2. Эту задачу с застройщиков никто не снимал», — заявила Ольга Корниенко.

Коррекция вниз

Несмотря на громкие лозунги сверху, Петербург все же намерен несколько снизить показатель по вводу жилья. По плану в этом году в городе должны ввести 3,7 млн м2 жилья. Но, по словам заместителя председателя комитета по строительству Петербурга Евгения Барановского, этот показатель хотят снизить до 3,2–3,3 млн м2, хотя и прежний, в принципе, достижим. Это нужно сделать, чтобы избыточное предложение не перегревало рынок жилья. «Город не теряет ни темпов по строительству, ни даже спроса на новостройки. С начала текущего года наши компании ввели 936 тыс. м2 жилья, что на 21,8% больше, чем в первом полугодии 2019 года. Это один из лучших показателей в стране», — сообщил Евгений Барановский. Среди причин такого рывка председатель экспертного совета НОСТРОЙ Алексей Белоусов назвал отработанный механизм взаимодействия застройщиков и власти, присутствие в городе крупного строительного бизнеса и его работу за счет собственных средств.

Для сравнения: в соседней Ленобласти за последние 6 месяцев ввели на 35% меньше жилья, чем в аналогичный период прошлого года. Из-за этого Северо-Западный федеральный округ оказался в регионах-аутсайдерах по вводу нового жилья в 2020 году. В целом по России с начала года ввели 27 млн м2 жилья. Это самый низкий показатель за последние 4 года.