Строительный рынок ждет большой BIM-бум

Российский строительный рынок переживает сейчас настоящий бум BIM-технологий (building information modeling — информационное моделирование здания), отмечают участники онлайн-дискуссии «Цифровизация строительной отрасли», организованной «Новым проспектом». А будущее отрасли, по их мнению, за кастомизацией девелоперского продукта и развитием удаленных сервисов для покупателей и частных инвесторов нового поколения.

Ловцы снов

Проектировщики и инжиниринговые компании первыми улавливают тренды рынков коммерческой и жилой недвижимости. ИИ, IoT, big data, AR/VR, 3D-технологии — всё это ждет строительную отрасль уже в ближайшие несколько лет.

Цифровым прорывом 2021 года эксперты называют BIM-технологии в строительстве. BIM (building information modeling — информационное моделирование здания) — это аналитический подход к проектированию, возведению, процессу эксплуатации и ремонта здания. Как рассказали в компании Genpro, основным отличием BIM от прочих видов проектирования является сбор и комплексная обработка всей архитектурно-конструкторской, технологической, экономической, эксплуатационной и прочей информации о здании в единой информационной среде (BIM-модели). В процессе моделирования используются интеллектуальные 3D-модели.

На законодательном уровне отрасль трансформируется в рамках программы развития цифровой экономики в РФ до 2035 года, а также ФЗ-151, в который внесены изменения в части обязательного применения информационных моделей BIM для объектов капитального строительства. Параллельно с этим на рынке появляются новые платформенные решения для объединения заказчиков и подрядчиков.

Сплошные плюсы

По данным Минстроя, внедрение BIM позволяет на 30% сократить затраты на строительство и эксплуатацию, на 40% снизить количество ошибок в проектной документации, на 50% сократить сроки реализации проектов, с нулевого цикла до стадии «под ключ».

«С BIM-технологиями у нас реализовано уже несколько модулей, которые помогают анализировать строительную площадку с точки зрения техники безопасности и условий труда, — рассказал директор группы «Эталон» по развитию цифровой платформы Роман Тарасенков. — А в 2020 году мы прошли первую госэкспертизу по «цифровому» проекту — это был детский сад в Петербурге. Для контроля над этим строительством мы организовали отдельный модуль, когда инженер с планшетом раз в неделю выходит на стройплощадку и отмечает выполненные работы. Система показывает динамику за предыдущую неделю по объемам работ, освоенных денежных средств и т.д. Таким образом инвестор может смотреть в динамике, как идет реализация проекта».

В планах «Эталона» на 2021 год — внедрение BIM-инструментов в инженерно-технический надзор. «Это позволить накапливать данные по всем работам и оборудованию, чтобы понимать, на каком этапе строительства возникали те или иные дефекты, — поясняет Роман Тарасенков. — Далее заказчик сможет использовать этот анализ, если будут возникать проблемы в эксплуатации объекта». Такие модули, по словам Романа Тарасенкова, также позволят быстрее закрывать финансовые документы, сокращая сроки оплаты подрядчикам.

Взаимность рынка

Пока активному внедрению цифровых технологий в строительную отрасль препятствует устаревшая нормативная база. «Например, сегодня отсутствует понятие «удаленная проверка», — говорит Роман Тарасенков, — и органы Госстройнадзора не имеют такого инструмента для работы».

Генеральный директор Development Systems (входит в Группу RBI) Сергей Веселов уверен, что внедрять новые технологии активнее строителям мешает неготовность самих компаний к «цифре» на уровне бизнес-процессов. «Ключевое препятствие — отсутствие внутри российской общекорпоративной культуры понимания того, что BIM — это способ построения бизнес-процессов, а не просто технология проектирования», — считает Веселов.

Роман Тарасенков сетует, что подрядчики пока не всегда воспринимают новые технологии на стройке как исключительное благо. «Люди не привыкли видеть на стройке планшеты. И с точки зрения техники безопасности сложно бывает организовать работу инспектора, например на участках, где производятся арматурные работы: там и на ногах то сложно удержаться, не говоря о планшете в руках, — отмечает он. — Однако у нас есть один генподрядчик, который готов у себя внедрять технологии на все сто. Пока всё зависит от персоналий. Но обратного пути нет. Это как с онлайн-кассами было: всем было неудобно, все жаловались, но теперь привыкли и работают».

Роман Тарасенков прогнозирует, что через год-два цифровые технологии на строительном рынке будут восприниматься как нечто обыденное.

Цифровые продукты

В качестве конкретного примера одного из трендов BIM-технологий руководитель по развитию бизнеса компании GENPRO Анастасия Остапенкова привела генеративный дизайн в проектировании. Такой подход к проектированию предполагает делегирование человеком части процессов компьютерным технологиям и платформам.

«Мы тестируем продукт, основанный на применении ПО, способного самостоятельно генерировать трехмерные модели, — рассказала Анастасия Остапенкова. — ПО формирует облик здания, застройки, разрабатывает стресс-анализ для земельного участка с учетом габаритов, высоты застройки и т.д. Программирование ведется с помощью алгоритмов, с учетом заявленных параметров».

Как пояснила Анастасия Остапенкова, на финише анализа создается около 40 моделей, из которых программа выбирает оптимальные варианты. «Результат показывается, исходя из общей площади застройки, коэффициента эффективности, расчета стоимости конструкции, — перечисляет Анастасия Остапенкова. — Программа также подсказывает, какие параметры оказываются хуже, а какие лучше». Такой подход позволяет, например, автоматически оценивать инсоляцию помещений, отступы от существующей застройки, санитарные зоны и т.д. Случайные ошибки исключаются, утверждают эксперты.

Исходя из цифровой модели, архитектор окончательно дорабатывает планы и облик застройки. По словам Анастасии Остапенковой, оценка вариантов застройки таким образом сокращается с нескольких дней до 3–4 часов.

«Мы тоже движемся в направлении генеративного дизайна, в конце года у нас появится собственный продукт», — отметил Роман Тарасенков. В целом на этом рынке уже существует несколько продуктов, например Autodesk Forge, Revit, Mapbox.

«Сейчас идут первые эксперименты с персонификацией девелоперского продукта. Следующий шаг — разработка базовых коммерческих предложений о перепланировках, возможность модифицировать размеры квартиры, — уверен Сергей Веселов. — Если раньше клиент мог выбрать только жилой комплекс, то сейчас он начинает выбирать, что в рамках заданной квартиры можно изменить с учетом индивидуальных потребностей. Это отделка, перепланировка, габариты». В целом, отмечает Сергей Веселов, технологии по управлению проектными данными переходят в облако, это снижает технологические барьеры.

Инвестору на пользу

Екатерина Соболева, управляющий директор центра инвестиций в недвижимость Becar Asset Management, отмечает, что цифровые сделки и удаленные просмотры квартир также являются трендами рынка недвижимости. «У нас есть продукт, который позволяет заказать одной кнопкой в рамках определенного объекта услуги клининга, бронировать переговорные комнаты, писать на ресепшн, заказывать еду, — рассказала она. — Приложение также составляет отчетность для собственников. Это всё сильно влияет на экономические показатели».

Вторым инструментом, удобным для частного инвестора в недвижимость, говорит Екатерина Соболева, является личный кабинет. «Он позволяет отслеживать динамику инвестиций по аналогии с банковскими вкладами. Видно, на каком этапе инвестор вошел в проект, сколько заработал, как меняется динамика цены актива и пр.», — перечисляет она.

Буквально реанимировать отрасль в части продаж во время пандемии помогла электронная регистрация сделок, добавившая в том числе активности региональным рынкам. «Сегодня покупатель из Иркутска, используя онлайн-кабинет и удаленные технологии, может выбрать и приобрести недвижимость в Петербурге», — поясняет Екатерина Соболева, отмечая, что в целом сейчас ускорились сроки принятия решений и циклы сделок. На рынок выходит новый покупатель — это молодые экономически активные люди, выросшие в цифровую эпоху, которые уже не желают тратить время на поездки по объектам и оформление бумаг, резюмировала Екатерина Соболева.