Строительная отрасль на пороге спада
Стоимость массового жилья в петербургских новостройках за первое полугодие 2020 года выросла по сравнению с аналогичным периодом прошлого года на 7,2-7,5%. Такие данные были озвучены на круглом столе Ассоциации строителей Петербурга и отраслевого портала nsp.ru. По мнению участников дискуссии, это ожидаемые показатели, обусловленные как произошедшим год назад переходом отрасли на проектное финансирование, так и общеэкономической ситуацией.
Одновременно с повышением цен строители наблюдают снижение покупательской активности на рынке жилья. По данным «Петербургской недвижимости», спрос на новые «квадраты» упал за год на 14,4% до 1,47 млн м2. Это отразилось и на фактических продажах. По данным Росреестра, в январе-июне 2020 года в Петербурге было заключено 34 687 договоров долевого участия, в Ленобласти — 8 828, что на 39% и на 45% соответственно меньше, чем в первом полугодии 2019 года.
Интересно, что пандемия и введенные весной ограничительные меры, направленные на противодействие распространению вируса, повлияли на состояние строительной отрасли опосредованно. По словам вице-губернатора Петербурга Николая Линченко, во втором квартале 2020 года ни одна стройка в городе не была заморожена. «Поскольку удалось наладить процедуру регистрации договоров долевого участия и сохранить цепочки финансирования строительства, мы смогли минимизировать потери отрасли, где 75% проектов еще реализуются по старым правилам, без эскроу-счетов», — отметил Николай Линченко.
Однако снижение доходов населения в перспективе приведет к большому сокращению платежеспособного спроса. Строители уже сейчас понимают, что для стабилизации ситуации в отрасли необходимо «строить больше и дешевле». Но и здесь, исходя из текущей ситуации, отрасль упирается в тупик: больше 3 млн м2 в год нового жилья Петербургу не нужно, а для снижения себестоимости строительства предпосылок нет.
«Себестоимость строительства складывается из затрат на землю, непосредственно на строительные работы, на создание социальной инфраструктуры и накладных расходов», — перечисляет генеральный директор СК «ЛенСтройТрест» Валерия Малышева. Земля, по ее словам, дешеветь не будет. «Наоборот, в прогнозах мы закладываем рост себестоимости по этой статье. Кроме того, любая дополнительная опция, которую мы вводим в проекты, чревата новыми затратами. И предпосылок для снижения себестоимости строительства мы не видим», — говорит она.
«Чтобы где-то снизить цену на квартиры, мы должны чего-то дольщикам не додать. А это противоречит взятому нами курсу на создание комфортной для жизни среды», — согласен генеральный директор ГК «КВС» Сергей Ярошенко. По его словам, для снижения цен необходимо пересматривать СНиПы, регламенты, нормативы по социальной нагрузке, причем делать это по всей России. «А пока себестоимость строительства растет, цена продаж тоже не снижается», - констатирует он.
Одним из нормативов, требующих пересмотра, участники дискуссии назвали требования по обеспеченности жилья парковочными местами. Сегодня, согласно нормам, это, как минимум, одно машиноместо на квартиру. Строители возводят паркинги, но они стоят полупустые: у покупателей массового жилья, как правило, нет лишних денег на покупку парковочного места. «У нас 80% ипотечников, и дополнительный взнос в 8-9 тыс. рублей в месяц за паркинг оказывается для них обременительным», — говорит заместитель генерального директора СК «ЛенРусСтрой» Максим Жабин.
Это подтверждает и генеральный директор СК «Мегалит» Александр Брега: «Паркинги строят не проданные. Цена мест в них на 20-30% ниже себестоимости, а сроки продаж растягиваются до 10 лет. Строители получают убытки». По оценкам Максима Жабина, себестоимость машиноместа в отдельно стоящем паркинге в среднем составляет 400-420 тыс. рублей. «Надо плотно с этим работать, как-то снижать себестоимость», — говорит он.
Еще один норматив, который может быть скорректирован, это количество мест в общеобразовательных школах на 1 тыс. человек. «Этот норматив сегодня — 120 мест на 1000 человек. А реально востребованы 80 мест. При этом изначально завышенный аналогичный норматив по обеспеченности новостроек детскими садами, в итоге, оказывается справедливым — все места в дошкольных учреждениях, как правило, заполнены», — говорит генеральный директор Группы компаний «БКН» Леван Харазов. По словам Валерии Малышевой, в проектах «ЛенСтройТреста» обязательства по возведению социальных объектов дополнительно дают нагрузку в 12 тыс. рублей на 1 м2 жилья.
«Себестоимость строительства — это клапан, работающий в одну сторону: повысить можно, а понизить никак», — единодушно признали участники круглого стола. Ключевая проблема отрасли сегодня в том, что при сокращении спроса на жилье не происходит аналогичного снижения его себестоимости. И быстро эту проблему не решить.
По мнению генерального директора архитектурной студии XY Константина Трофимова, в строительной сфере нужно четко разделить проблемы «политики» и проблемы «бизнеса». «Город сегодня создается на двух уровнях. Первый — макроуровень, на котором строятся дороги, инженерные сети, принимаются градостроительные регламенты. Это каркас мегаполиса. Второй — бизнес-уровень, работает внутри этого каркаса, с инвестиционно-привлекательными территориями. Его прямая функция — извлечение прибыли. Эти уровни нельзя смешивать. Политическими методами не стоит решать проблемы бизнеса и наоборот. Ситуации, когда тот, кто создает общегородской инфраструктурный проект, пытается его окупить, или когда бизнесу делегируется создание инфраструктуры — неправильны», — поясняет Константин Трофимов.
По прогнозам президента СРО «Объединение строителей Петербурга» Александра Вахмистрова, рост в строительном секторе начнется не ранее 2022 года. «Схожая с нынешней макроэкономическая ситуация продлится и в следующем году. А до конца этого года стоит ждать спада в отрасли», — рассуждает он. Но есть и повод для оптимизма. По словам Александра Вахмистрова, за время карантинных мер ни одна организация в петербургском жилищном строительстве не стала банкротом, и предпосылок к банкротствам нет. «Ситуация в отрасли сейчас относительно стабильная: все компании консолидировали усилия на достройке объектов по старым правилам. Параллельно они открывают штучные проекты с использованием проектного финансирования», — заключил он.
