Спор во время чумы. Арендаторы против арендодателей
Петербургский бизнесмен и владелец авторизованного сервис-центра по ремонту и продаже строительного инструмента Павел Зуев подсчитывает убытки. По первым, даже приблизительным, расчетам, в апреле он недополучит 90% прибыли. Заработанного, заявляет предприниматель, ему вряд ли хватит даже на оплату аренды 147 квадратных метров в имущественном комплексе «Боровая, 116», где минимальная ставка аренды составляет 450 рублей за квадратный метр в месяц.
Всего комплекс насчитывает 28 234 квадратных метров коммерческой недвижимости. О снижении прибыли и невозможности оплачивать аренду в нерабочем апреле говорят и другие арендаторы Боровой – это предприниматели из сферы туризма и общепита, производители торгового оборудования, рекламных конструкций и сувенирной продукции: всего 126 резидентов. Они направили в адрес арендодателя письмо с предложением «обсудить возможность оптимизации финансовых взаимоотношений». Авторы надеялись, в лучшем случае, на арендные каникулы, в худшем, на скидку по ежемесячным платежам.
«Речь в настоящее время идет не об экономической выгоде или извлечении прибыли. Нам нужно постараться сохранить свои средства, обеспечить семьи и сотрудников, выполнить текущие обязательства перед контрагентами, в том числе перед вами, — пишут арендаторы в коллективном обращении, — В то же время, мы понимаем необходимость поддерживать имущественный комплекс в рабочем состоянии, платить зарплату его сотрудникам. По нашему мнению, оптимальным было бы снижение арендных платежей на 50% на ближайшие два месяца с возможностью пролонгации этих условий, исходя из ситуации в стране. Мы также открыты вашим встречным предложениям».
Обращение, подписанное 52 арендаторами, было направлено арендодателю еще 28 марта. Однако за три недели собственник помещений — ОАО «Элтеза» (дочернее предприятие ОАО РЖД) — так и не вышел на контакт с арендаторами. В переговорный процесс включилась ООО «Си Пи Эм ЭС» — это компания, согласно доверенности от собственника помещений, управляет коммерческой недвижимостью имущественного комплекса: в том числе собирает платежи за аренду.
«Мы общаемся с собственниками и пытаемся «выбить» для наших арендаторов хорошие условия. По закону собственник не обязан предоставлять арендаторам ни каникулы, ни отсрочку. Но мы надеемся договориться о послаблении, — призналась «Новому проспекту» представитель ООО «Си Пи Эм ЭС» Наталья Проскурина, — Наша управляющая компания находится между собственником и арендаторами, а это значит, что мы должны соблюсти интересы и тех, и других».
На прошлой неделе стало известно еще об одном споре между арендаторами и арендодателями: собственник ТРЦ «Галерея» и якорный арендатор этого торгового комплекса фуд-холл Eat Market (занимает 3,7 тыс. кв. м на пятом этаже и объединяет более 30 ресторанов) тоже не могут договориться о размере оплаты за нерабочий апрель. Арендатор просит снизить арендную нагрузку на период закрытия торгового комплекса, однако собственник не видит причин для этого.
Юристы констатируют, за последнюю неделю число подобных конфликтов значительно выросло и пока предпосылок для снижения уровня напряженности нет. «На данный момент динамично меняющаяся ситуация (в особенности, в части ограничительных мер) не позволяет четко установить возможности сторон по снижению количества споров, — разъясняет Светлана Гузь, управляющий партнер бюро юридических стратегий Legal to Business. — Некоторые меры государственной поддержки упростили ситуацию: речь идет о требованиях, которые обязывают арендодателей отсрочить оплату предпринимателям, осуществляющим деятельность в наиболее пострадавших отраслях экономики. Однако подобная возможность предоставляется не всем организациям».
Согласно статистике, которую собрало бюро юридических стратегий, на уступки не готовы идти именно крупные арендодатели. А вот собственники небольших помещений более сговорчивы, поскольку заинтересованы в том, чтобы сохранить надежного арендатора и получать пусть небольшой, но все же доход.
Тем временем Павел Зуев, арендатор 147 «квадратов» в имущественном комплексе «Боровая, 116», в конце прошлой недели получил уведомление о том, что ему будет закрыт доступ к помещению. «Причем мне это сообщили по телефону: никаких письменных документов у меня нет. И потому опротестовать данное решение на законных основаниях я не могу, — рассказывает предприниматель. — Я был уверен, что собственник признает самоизоляцию форс-мажорным обстоятельством и снизит размер ежемесячного платежа».
Справедливости ради стоит отметить, что собственник имущественного комплекса все же сделал шаг навстречу арендаторам — он предложил в апреле оплатить лишь половину аренды, а вторую часть разделить между тремя летними месяцами. Однако Зуев, как и другие арендаторы, не уверен, что в мае самоизоляция закончится и его доходы вернутся на прежний уровень. Арендаторы надеются хотя бы в суде признать пандемию обстоятельством непреодолимой силы. Однако юристы пока не пришли к единому мнению на этот счет.
«Пандемия и карантин — это, безусловно, форс-мажорные обстоятельства, которые могут быть признаны причиной для снижения размера ежемесячных платежей или для принятия решения об арендных каникулах, — считает Павел Боровков, гендиректор консалтинговой фирмы «Партнеры и Боровков». — Но арендаторы для активации этого пункта должны выполнить несколько условий: во-первых, заранее уведомить собственника помещения о наличии форс-мажорного обстоятельства. Во-вторых, арендаторам надо доказать причинно-следственную связь падения уровня доходов и пандемией. В-третьих, необходимо четко определить, что именно в договоре признано форс-мажорными обстоятельствами и исходя из этого уже выстраивать свою позицию».
Кстати, если арендаторы будут ссылаться на падение прибыли из-за выступления президента по телевизору и объявления каникул в России, то это обстоятельство будет признано недостаточным, отмечает эксперт. По его словам, необходимо правильно ссылаться на законодательные акты. В Петербурге — это постановление правительства города от 13.03.2020 N 121, а в Ленобласти — постановление её правительства N 117 от той же даты.
«Юридическое сообщество в целом и суды в частности сходятся во мнении, что при исполнении договоров аренды пандемия не может быть признана обстоятельством непреодолимой силы автоматически во всех случаях», — возражает коллеге Светлана Гузь. Она напоминает, что даже наличие обстоятельств непреодолимой силы не означает прекращения обязательств по договору, а только является основанием для освобождения от ответственности за их неисполнение. «Ситуация каждого арендатора и арендодателя индивидуальна, поэтому необходимо оценивать каждый кейс и его обстоятельства отдельно с учетом характера и срока исполнения обязательств, добросовестности и разумности сторон», — считает юрист.
В условиях, когда судебная практика по арендным спорам в условиях пандемии еще не сложилась, эксперты советуют сторонам не доводить дело до суда, а искать компромиссные решения и договариваться.
Читайте на эту тему:
Рынок общепита монополизировали торговцы кофе и глинтвейном
Александр Затуливетров: «Сидим без денег с раздражённым персоналом»
«Государство нас подставило». Ресторанные сети требуют поддержки
Форс-мажор настал. Как применить этот механизм
Ассоциация собственников и арендаторов стрит-ритейла окажет правовую поддержку бизнесу
Петербургские автодилеры просят включить отрасль в список пострадавших
Частные клиники лихорадит на фоне вируса. Медики просят господдержки
Фото: Олег Харсеев/Коммерсантъ
