Сообразить на троих. Решается судьба МФК в составе «Приморского квартала»

Девелоперы «Мегалит» и «Охта Групп», которые в тандеме реализуют проект жилого комплекса «Приморский квартал» у метро «Пионерская», не исключают, что МФК в составе комплекса в итоге получит кто-то третий, с опытом работы в сегменте управления коммерческой недвижимостью. Почему застройщики жилья обычно избегают проектов другого профиля, разбирался «Новый проспект». 

Свой среди чужих

ЖК «Приморский квартал» у станции метро «Пионерская» возводит девелопер «Мегалит — Охта Групп», созданный ИСК «Мегалит» Александра Бреги и «Охта Групп» Владимира Свиньина с партнерами. К 2025 году на 25 га этого квартала появятся 13 жилых домов с коммерческими встройками общей площадью почти 400 тыс. м². 

В составе ЖК «Приморский квартал» предусмотрен также МФК площадью 120 тыс. м². Он займет участок в 1,5 га треугольной формы на пересечении Коломяжского и Богатырского проспектов, в северо-западной части квартала. Своим острым углом здание-треугольник будет обращено в сторону пр. Испытателей.
  
Согласно проекту, разработанному «Мастерской №6» ОАО «ЛенНИИпроект», в МФК будет 22 этажа. На первом традиционно разместится торговля, следующие шесть (со 2-го по 7-й) займет паркинг, а остальные площади планируют отдать под офисы. Будет в комплексе и спортивно-оздоровительный центр. Объемно-пространственные решения объекта уже сформированы. Здание должно создать единую среду с расположенными напротив жилыми домами.

Как рассказал «Новому проспекту» гендиректор «Мегалит — Охта Групп» Александр Брега, компания не исключает возможность передачи этого здания другому игроку рынка для управления. «Опыта в управлении объектами коммерческой недвижимости у нас нет», — объясняет он, но подчеркивает, что переговоров с игроками рынка коммерческой недвижимости на данную тему партнеры пока не проводили.

В свою очередь совладелец «Мегалит — Охта Групп» Михаил Ривлин заявил «НП», что «компания планирует реализовать проект своими силами», а решение о его дальнейшей судьбе будет принято позже. 

По подсчетам экспертов Becar Asset Management, инвестиции в строительство МФК составят от 50 тыс. до 90 тыс. рублей на каждый «квадрат» общей площади, то есть от 6 до 11 млрд рублей. «Возвращают инвестиции в такие объекты обычно через последующую продажу вместе с арендным потоком. В случае самостоятельной эксплуатации здания окупаемость вложений превысит 8 лет», — говорят в Becar. 

Коммерческий паралич

Участники рынка, опрошенные «Новым проспектом», считают, что «Мегалит — Охта Групп» будет непросто найти интересанта на МФК. 
«Из-за пандемии спрос на коммерческую недвижимость в Петербурге падает. С начала года в городе опустело 79 тыс. м² офисов. Из них 30 тыс. м² —  в III квартале текущего года. Сказался перевод многих сотрудников на удаленный режим работы. К концу года общий объем пустых офисов в Петербурге может превысить 300 тыс. м²», — говорит руководитель отдела исследований компании JLL в Петербурге Наталия Киреева. 

По данным партнёра Rusland SP Андрея Бойкова, в коммерческом сегменте инвесторов сейчас интересуют только апартаменты и коммерческие встройки. «Есть отдельные желающие вкладывать деньги в строительство торговых и офисных центров, но небольших — до 5 тыс. м². А такие крупные и дорогие объекты, как в проекте на «Пионерской», спросом у инвесторов не пользуются», — говорит он.

Разделяй и стройся

Девелоперы Петербурга обычно придерживаются четкой специализации: застройщики жилья не лезут на рынок коммерческой недвижимости, а девелоперы коммерческих объектов не строят жилье. Исключения редки и, как правило, не очень удачны, поскольку у таких проектов разные экономические модели.

Например, группа «Эталон» возвела в составе ЖК «Царская столица» два бизнес-центра. Но на данный момент один из них продан, а второй —  в процессе распродажи отдельными лотами. Так же поступила и компания «Сэтл Сити», которая построила «Сэтл Центр» на пл. Конституции. В итоге этот офисный центр был распродан по частям. 

Чаще девелоперы жилья просто выделяют в составе своих кварталов участки под коммерческие объекты и продают их. Истории с партнерством — редкость. Так, например, в квартале «Балтийская жемчужина», который построила «дочка» Шанхайской заграничной объединенной инвестиционной компании, появился ТРЦ «Жемчужная плаза». Этот торговый комплекс построила финская компания SRV, она же им управляет. Но девелопер «Балтийской жемчужины» стал соинвестором финского концерна и взял на себя 50% расходов по проекту ТРЦ. В прошлом году ТРЦ приобрели структуры Сбербанка.

Ася Левнева, директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина», сообщила «НП», что минусов в сотрудничестве с финнами при создании  ТРЦ не было. «При возведении «Жемчужной плазы» не возникало никаких срывов сроков. И сейчас мы очень довольны положением дел в этом комплексе. По последним исследованиям, «Жемчужная плаза» занимает 3-е место по посещаемости в Петербурге после «Галереи» и «Европолиса», хотя рядом нет станции метрополитена. ТРЦ, по сути, на окраине города, но его посещают 30 тыс. покупателей в будни и 45 тыс. — по выходным», — говорит Ася Левнева. Она напомнила, что на территории «Балтийской жемчужины» по договору субаренды также был построен гипермаркет французского бренда «Декатлон». «И в дальнейшем этот успешный опыт мы собираемся повторить при реализации масштабной деловой зоны на территории «Балтийской жемчужины», — заключила она.  
 
«Сотрудничество с профессиональным инвестором, который строит проект built-to-suit под конкретного арендатора, повышает шансы на дальнейшее эффективное использование здания. Единственная проблема в том, что поиск партнера может затянуться», — рассуждает директор департамента жилой недвижимости Colliers International Елизавета Конвей.

Что касается стоимости коммерческих объектов, то она в среднем на 20–25% больше, чем жилого здания сопоставимой площади. «Это связано с дороговизной инженерных систем и коммуникаций», — говорят в Colliers International. Но, по словам руководителя отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg Игоря Кокорева, застройщики коммерческой недвижимости, в отличие от девелоперов жилья, не обязаны исполнять требования властей по обязательному наполнению проекта социальной инфраструктурой. «Этот факт отчасти уравнивает строительные затраты на жилые и коммерческие здания», — заключил он.