Сообразить на троих. Решается судьба МФК в составе «Приморского квартала»
Новый проспект
Статьи

Сообразить на троих. Решается судьба МФК в составе «Приморского квартала»

Прочитано: 1511
Сообразить на троих. Решается судьба МФК в составе «Приморского квартала»
Девелоперы «Мегалит» и «Охта Групп», которые в тандеме реализуют проект жилого комплекса «Приморский квартал» у метро «Пионерская», не исключают, что МФК в составе комплекса в итоге получит кто-то третий, с опытом работы в сегменте управления коммерческой недвижимостью. Почему застройщики жилья обычно избегают проектов другого профиля, разбирался «Новый проспект». 

Свой среди чужих

ЖК «Приморский квартал» у станции метро «Пионерская» возводит девелопер «Мегалит — Охта Групп», созданный ИСК «Мегалит» Александра Бреги и «Охта Групп» Владимира Свиньина с партнерами. К 2025 году на 25 га этого квартала появятся 13 жилых домов с коммерческими встройками общей площадью почти 400 тыс. м2

В составе ЖК «Приморский квартал» предусмотрен также МФК площадью 120 тыс. м2. Он займет участок в 1,5 га треугольной формы на пересечении Коломяжского и Богатырского проспектов, в северо-западной части квартала. Своим острым углом здание-треугольник будет обращено в сторону пр. Испытателей.
  
Согласно проекту, разработанному «Мастерской №6» ОАО «ЛенНИИпроект», в МФК будет 22 этажа. На первом традиционно разместится торговля, следующие шесть (со 2-го по 7-й) займет паркинг, а остальные площади планируют отдать под офисы. Будет в комплексе и спортивно-оздоровительный центр. Объемно-пространственные решения объекта уже сформированы. Здание должно создать единую среду с расположенными напротив жилыми домами.

Как рассказал «Новому проспекту» гендиректор «Мегалит — Охта Групп» Александр Брега, компания не исключает возможность передачи этого здания другому игроку рынка для управления. «Опыта в управлении объектами коммерческой недвижимости у нас нет», — объясняет он, но подчеркивает, что переговоров с игроками рынка коммерческой недвижимости на данную тему партнеры пока не проводили.

В свою очередь совладелец «Мегалит — Охта Групп» Михаил Ривлин заявил «НП», что «компания планирует реализовать проект своими силами», а решение о его дальнейшей судьбе будет принято позже. 

По подсчетам экспертов Becar Asset Management, инвестиции в строительство МФК составят от 50 тыс. до 90 тыс. рублей на каждый «квадрат» общей площади, то есть от 6 до 11 млрд рублей. «Возвращают инвестиции в такие объекты обычно через последующую продажу вместе с арендным потоком. В случае самостоятельной эксплуатации здания окупаемость вложений превысит 8 лет», — говорят в Becar. 

Коммерческий паралич

Участники рынка, опрошенные «Новым проспектом», считают, что «Мегалит — Охта Групп» будет непросто найти интересанта на МФК. 
«Из-за пандемии спрос на коммерческую недвижимость в Петербурге падает. С начала года в городе опустело 79 тыс. м2 офисов. Из них 30 тыс. м2 —  в III квартале текущего года. Сказался перевод многих сотрудников на удаленный режим работы. К концу года общий объем пустых офисов в Петербурге может превысить 300 тыс. м2», — говорит руководитель отдела исследований компании JLL в Петербурге Наталия Киреева. 

По данным партнёра Rusland SP Андрея Бойкова, в коммерческом сегменте инвесторов сейчас интересуют только апартаменты и коммерческие встройки. «Есть отдельные желающие вкладывать деньги в строительство торговых и офисных центров, но небольших — до 5 тыс. м2. А такие крупные и дорогие объекты, как в проекте на «Пионерской», спросом у инвесторов не пользуются», — говорит он.

Разделяй и стройся

Девелоперы Петербурга обычно придерживаются четкой специализации: застройщики жилья не лезут на рынок коммерческой недвижимости, а девелоперы коммерческих объектов не строят жилье. Исключения редки и, как правило, не очень удачны, поскольку у таких проектов разные экономические модели.

Например, группа «Эталон» возвела в составе ЖК «Царская столица» два бизнес-центра. Но на данный момент один из них продан, а второй —  в процессе распродажи отдельными лотами. Так же поступила и компания «Сэтл Сити», которая построила «Сэтл Центр» на пл. Конституции. В итоге этот офисный центр был распродан по частям. 

Чаще девелоперы жилья просто выделяют в составе своих кварталов участки под коммерческие объекты и продают их. Истории с партнерством — редкость. Так, например, в квартале «Балтийская жемчужина», который построила «дочка» Шанхайской заграничной объединенной инвестиционной компании, появился ТРЦ «Жемчужная плаза». Этот торговый комплекс построила финская компания SRV, она же им управляет. Но девелопер «Балтийской жемчужины» стал соинвестором финского концерна и взял на себя 50% расходов по проекту ТРЦ. В прошлом году ТРЦ приобрели структуры Сбербанка.

Ася Левнева, директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина», сообщила «НП», что минусов в сотрудничестве с финнами при создании  ТРЦ не было. «При возведении «Жемчужной плазы» не возникало никаких срывов сроков. И сейчас мы очень довольны положением дел в этом комплексе. По последним исследованиям, «Жемчужная плаза» занимает 3-е место по посещаемости в Петербурге после «Галереи» и «Европолиса», хотя рядом нет станции метрополитена. ТРЦ, по сути, на окраине города, но его посещают 30 тыс. покупателей в будни и 45 тыс. — по выходным», — говорит Ася Левнева. Она напомнила, что на территории «Балтийской жемчужины» по договору субаренды также был построен гипермаркет французского бренда «Декатлон». «И в дальнейшем этот успешный опыт мы собираемся повторить при реализации масштабной деловой зоны на территории «Балтийской жемчужины», — заключила она.  
 
«Сотрудничество с профессиональным инвестором, который строит проект built-to-suit под конкретного арендатора, повышает шансы на дальнейшее эффективное использование здания. Единственная проблема в том, что поиск партнера может затянуться», — рассуждает директор департамента жилой недвижимости Colliers International Елизавета Конвей.

Что касается стоимости коммерческих объектов, то она в среднем на 20–25% больше, чем жилого здания сопоставимой площади. «Это связано с дороговизной инженерных систем и коммуникаций», — говорят в Colliers International. Но, по словам руководителя отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg Игоря Кокорева, застройщики коммерческой недвижимости, в отличие от девелоперов жилья, не обязаны исполнять требования властей по обязательному наполнению проекта социальной инфраструктурой. «Этот факт отчасти уравнивает строительные затраты на жилые и коммерческие здания», — заключил он. 

недвижимость
Другие статьи автора Читайте также по теме
Партнер бывшего совладельца банка «Россия» и автор письма о «дворце Путина» Сергей Колесников решил продать свою долю в компании «Эверест», которая владеет офисным зданием в Петербурге. Сделке пытается помешать его партнерша по бизнесу.
Как выяснилось, католическая церковь в России может совершать сделки только с согласия папы римского. Нормы канонического права при рассмотрении обычного хозяйственного спора, предметом которого стал храм на Лубянке, применил арбитражный суд.
Компания выиграла конкурс на выполнение работ по строительству и намерена завершить их в июне 2025 года.
21.01.2023

"Ростелеком" ведет переговоры о приобретении "Мегафона"
30.01.2023
Средняя стоимость съемной однушки в Петербурге упала до 28 тыс. рублей в месяц
29.01.2023
Петербуржец выиграл в лотерею 100 млн рублей
29.01.2023
Захарова высмеяла предположение о причастности России к акциям с сожжением Корана
29.01.2023
В России цены на аренду жилья продолжают снижение
29.01.2023
Скончался создатель кота Леопольда и Мамонтенка мультипликатор Вячеслав Назарук
29.01.2023
Еще 728 петербуржцев получили положительные ПЦР-тесты
29.01.2023
"Желтый" уровень погодной опасности объявлен в Петербурге 30 января
29.01.2023
Страны G7 хотели бы установить цены на российское дизельное топливо в районе 110 долларов за баррель
29.01.2023
В Кремле объяснили ограничение доступа к статистике по экономике гибридной войной
29.01.2023
В феврале материнский капитал проиндексируют на уровень фактической инфляции
29.01.2023
Рогозин сообщил об отправке в зону спецоперации четырех роботов "Маркер"
29.01.2023
Правозащитники призвали власти Южной Кореи предоставить убежище бежавшим от мобилизации россиянам
29.01.2023
Посольство РФ отреагировало на сообщения об атаке беспилотников в Иране
29.01.2023
СМИ: склад боеприпасов в иранском Исфахане подвергся атаке беспилотников
29.01.2023
Олимпийский совет Азии рассказал о специальной системе квот на Олимпиаду для россиян
29.01.2023
Минобороны Украины намерено выделить около $542 млн на закупку беспилотников
29.01.2023
Зеленский ввел санкции против 182 компаний из РФ, связанных с перевозками по железной дороге
29.01.2023
Водэн
VEREN
RBI
Строительный трест
InveStoreClub
РосСтройИнвест
РКС
Решение
Прайм Эдвайс
Питер
Петрополь
Петромир
Pen&Paper
Neva Coffee
Первая мебельная
Пепелаев
RRT
Colliers
Ильюшихин
Илоранта
Календарь событий

Метки