Снести нельзя оставить

Фото: Анатолий Жданов / Коммерсантъ

Согласно Гражданскому кодексу РФ, самовольными признаются здания и сооружения, возведенные без получения необходимых разрешений или при несоблюдении установленных норм. Внесенные в 2015 году поправки делегировали чиновникам право принимать решение об уничтожении недвижимости «без суда и следствия» — в административном порядке.

Проанализировав складывающуюся практику, Верховный суд России констатировал, что государственная регистрация права собственности на объект недвижимости не исключает признания его самовольной постройкой. В рассмотренном деле спорное здание было возведено на участке, предоставленном в аренду без права строительства.

Эти выводы подтверждают законность многочисленных случаев и даже массового сноса строений, в том числе во внесудебном порядке. Только в ночь с 8 на 9 февраля 2016 года (прозванной «Ночью длинных ковшей») в Москве городские власти уничтожили около сотни торговых комплексов, магазинов и иных объектов. Большинство из них было официально зарегистрировано и внесено в Единый государственный реестр прав на недвижимость (ЕГРН). Чиновники утверждали, что все эти здания находятся в охранных зонах метрополитена, электросетевого хозяйства, систем водоснабжения и других. «Нельзя прикрываться бумажками о собственности, приобретенными явно жульническим путем», — заявил мэр столицы Сергей Собянин. Законность уничтожения имущества в административном порядке подтвердил Конституционный суд России.

В свою очередь, страсбургские служители Фемиды пришли к выводу, что только суды вправе оценивать риски опасности спорных сооружений, в том числе риск причинения угрозы жизни и здоровью человека или окружающей среде. В качестве компенсации морального вреда, причиненного владельцу снесенного здания стоимостью 15 млн рублей, Европейский суд по правам человека взыскал всего € 6 тыс.

Эксперты неоднозначно оценивают позицию Верховного суда России. «Снос самовольных построек, права на которые зарегистрированы в ЕГРН, является вынужденной необходимостью — следствием несовершенства процедур государственной регистрации прав. По большей части они имели место в переходные периоды изменения компетенций уполномоченных органов», — поясняет руководитель практики недвижимости и строительства Maxima Legal Константин Бойцов. Тогда как адвокат Александр Зайцев убежден в неконституционности позиции высшей инстанции: «Собственников недвижимости должен защищать в первую очередь институт государственной регистрации прав. Конституционный суд России и законотворцы неоднократно и громко заявляли, что именно ЕГРН призван обеспечивать правовую определенность и гарантировать участникам правоотношений уверенность в неизменности своего официально признанного статуса, приобретенных прав и обязанностей. Но норма о самострое фактически аннулирует надежность регистрации собственности. То есть имущество нельзя отобрать, но можно его уничтожить, причем даже без предварительного судебного решения — просто по желанию чиновника», — отмечает адвокат.

Совсем иначе Верховный суд России предписывает относиться к объектам индивидуального жилищного строительства (ИЖС). В частности, не могут признаваться самостроем коттеджи, возведенные без надлежащих документов, но с соблюдением установленных норм и правил.

Такие разъяснения эксперты считают компромиссными: защищая частных владельцев действительно индивидуальных домиков и хозяйственных построек, они исключают легализацию в реальности многоквартирных домов, построенных под видом ИЖС. Такой способ в течение многих лет активно использовали многие недобросовестные застройщики. Он позволял избежать оформления соответствующих документов (согласования проектов, экспертиз, разрешений и прочего), а также размещать здания порой даже на садовых участках. Так, в 2002 году только в Санкт-Петербурге было выявлено более 200 «подозрительных» многоквартирных домов. За прошедшие годы Служба государственного строительного надзора и экспертизы подала 121 иск о сносе самостроя, 120 из которых были удовлетворены.

Вместе с тем выводы Верховного суда России вряд ли существенно изменят практику: по мнению Константина Бойцова, если допустимые виды разрешенного использования участка не предусматривали возможность размещения объекта ИЖС, он может признаваться самовольным строительством.

Также высшая инстанция предписывает принимать решения о сносе объекта самовольного строительства только как «крайнюю меру гражданско-правовой ответственности». Служители Фемиды вправе признать нарушения незначительными и сохранить здание, если это не создает угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушает права и интересы третьих лиц. В частности, суды отказались сносить дома, расположенные слишком близко к границе участка. В одном из таких споров собственнику предписали установить на крыше снегозадерживающие устройства и водостоки, препятствующие сходу с кровли снега и талых вод на соседние участки. «Снос или перенос многоквартирного дома является несоразмерным способом устранения нарушений и приведет к нарушению прав ответчика и лиц, проживающих в доме на основании договоров социального найма», — отмечается в обзоре Верховного суда России.

Чиновники надзорных ведомств признают, что нередко еще до предъявления исков владельцы спорных построек исправляют выявленные нарушения. Порой даже уменьшают высоту (в том числе демонтируя «лишние» этажи). Хотя в течение многих лет та же петербургская служба Госстройнадзора придерживалась формального принципа «закон един для всех»: по факту каждого выявленного нарушения предъявлялся иск о сносе. Но уже в суде с собственниками тех же незаконно возведенных многоквартирных домов нередко удавалось согласовать компромиссное решение проблемы.