«Скороход» пришел к редевелопменту. Проект реализует «Охта групп»
Финансирование проекта обеспечивается средствами пайщиков, собранных закрытым паевым инвестиционным фондом «ЛофтИнвест». Его создали петербургская УК «Свиньин и Партнеры» в сотрудничестве с московской IMG, рассказал на пресс-конференции в Санкт-Петербурге директор дирекции УК «Свиньин и партнеры» Владимир Свиньин (на фото).
В настоящее время в «ЛофтИнвест» вошли 30 пайщиков, а общий объем фонда составил около 3,6 млрд рублей, из них 1,1 млрд рублей — это средства частных инвесторов, в том числе холдинга «Охта групп», еще 2,5 млрд рублей — это привлеченный кредит банка ВТБ. Эти средства, по словам Владимира Свиньина, будут направлены на редевеломпент территории фабрики «Скороход» и на еще один аналогичный проект, параметры которого он раскрывать не стал.
Сделка по приобретению 3 га земли — почти 60% огромной территории бывшего гиганта советской легкой промышленности — закрыта 10 дней назад. В настоящее время на промплощадке «Скороход» расположены постройки общей площадью 51 тыс. м2 в основном промышленного назначения: склады, производственные помещения, в том числе производство сырой резины, и офисы. «Охта групп» собирается поменять профиль площадки, поделился планами Владимир Свиньин.
По оценкам партнера Rusland SP Андрея Бойкова, стоимость сделки по покупке части территории «Скорохода» составляет около 2 млрд рублей из расчета 40 тыс. рублей за 1 м2 существующих зданий с учетом их текущего состояния. «Максимальный объем застройки может составить около 60 тыс. м2. Но из-за наличия на территории объектов культурного наследия в итоге окажется меньше», — считает эксперт. Участок фабрики детской обуви «Скороход» стоит сегодня около 2,5-2,7 млрд рублей, оценила вице-президент Becar Asset Management Ольга Шарыгина.
«Охта групп» планирует создать на месте «Скорохода» до 48 тыс. м2 новой недвижимости, здесь появятся магазины, офисы, апартаменты и объекты социальной инфраструктуры. Итогом преобразований промзоны у «Московских ворот» станет «привлекательное городское пространство с площадями и пешеходными зонами», постиндустриальный современный квартал, такой «кусочек старого Лондона или Амстердама — с отреставрированной краснокирпичной архитектурой, просторными пространствами с атриумами, чтобы круглый год там была жизнь», пояснил Владимир Свиньин.
Проектировщик будущего МФК еще не выбран, тендер планируется объявить в начале 2020 года.
Владимир Свиньин напомнил, что схема финансирования крупного проекта в сфере недвижимости за счет средств частных инвесторов уже была применена компанией в проекте делового центра «Обводный двор», который обошелся почти в 700 млн рублей. Тогда в реконструкцию зданий общей площадью 25 тыс. м2 у станции метро «Балтийская» частные инвесторы вложили около 330 млн рублей, еще на 220 млн рублей взят банковский кредит, а выручка от продажи помещений в итоге составила 1,7 млрд рублей. По мере того как площадка менялась, к ней менялось и отношение арендаторов и инвесторов, что заметно по динамике арендных ставок, рассказал Владимир Свиньин. «Когда мы ее покупали, ставки были ниже 300 рублей за 1 м2, сейчас они дошли до 1200 рублей за 1 м2. Если первые сделки по продаже помещений шли по 60 тыс., то последние — по 160 тыс. рублей за квадрат», — вспомнил девелопер.
Он уточнил, что первые помещения в МФК на территории «Скорохода» появятся в продаже не ранее, чем через 2 года.
Стоимость реконструкции территории «Скорохода» Владимир Свиньин оценил в 30-70 тыс. рублей за 1 м2. По оценке Андрея Бойкова, в реконструкцию каждого метра существующих корпусов будет инвестировано около 50 тыс. рублей, при сносе и строительстве с нуля на 1 м2 уйдет около 60 тыс. рублей, а срок окупаемости проекта не превысит 6–7 лет. Ольга Шарыгина отмечает, что общий объем инвестиций в редевелопмент может достичь 13,5 млрд рублей, а окупаемость проекта будет зависеть от концепции, количества и стоимости квадратных метров, срока реализации с учетом необходимости использования эскроу-счетов. Обычно на окупаемость такого проекта уходит 3–5 лет, уточнила Ольга Шарыгина.
Справка «Нового проспекта»:
Фабрика детской обуви на Заставской ул. была основана 11 сентября 1882 года. Тогда предприятие называлось «Товарищество Санкт-Петербургского механического производства обуви», имя «Скороход» оно получило в 1910 году. В 1962 году на базе «Скорохода» было создано Ленинградское обувное объединение, в которое вошло более десятка крупных обувных производителей Северо-Запада России. На официальном сайте предприятия сообщается, что оно выпускает более 1,5 млн пар обуви для детей и подростков в год. Что произойдет с производством, которое осталось на территории «Скорохода», при редевелопменте фабрики, Владимир Свиньин не уточнил.
Девелоперская компания «Охта групп» основана в 2001 году, в портфеле реализованных ею проектов более 25 объектов, в том числе деловой центр «Обводный двор», апарт-отели Upgrade и Trezzini, гостиница «Карелия», квартал «Петровская слобода» в Петрозаводске. По данным ресурса «Картотека», собственниками ООО «Охта групп» являются ее председатель правления и генеральный директор УК «Свиньин и партнеры» Владимир Свиньин (30%), управляющий директор Анатолий Поляновский (25%), а также заместители председателя правления Михаил Ривлин (20,22%) и Дмитрий Киселев (24,78%).
