Сделка под давлением. Taleon подешевел вдвое
Информация о продаже комплекса исторических зданий в центре Петербурга появилась на днях на странице одного из брокеров в социальной сети. Из неё следует, что продается недвижимость компании «Талион» миллиардера Александра Ебралидзе на углу Мойки и Невского проспекта. Речь идет о зданиях общей площадью 24 тыс. м2. В их числе пятизвездочный Taleon Imperial Hotel на 89 номеров (гостиница входит в международный клуб The Leading Small Hotels of The World, но не управляется сетевым оператором) и офис самого «Талиона» (занимает 9,8 тыс. м2). Собственник оценил актив в 12 млрд рублей. Причины продажи в «Талионе» «НП» не объяснили.
Участники рынка говорят, что «Талион» с помощью этой сделки стремится рассчитаться с долгами. «Ебралидзе задолжал банку «Санкт-Петербург». Так что по факту предложение о продаже недвижимости «Талиона» делает участникам рынка совладелец банка Александр Савельев. Продает ли активы Александр Ебралидзе сам, или на него давят, сказать не могу», — говорит один из собеседников «НП».
В банке информацию о задолженности Александра Ебралидзе не комментируют. Сам бизнесмен минувшей весной объяснял желание продать недвижимость на Невском тем, что хочет сосредоточиться на других бизнесах. Напомним, что он владеет деревообрабатывающим заводом «Талион Терра» в Тверской области (производит клееный брус) и планирует строительство мусороперерабатывающего завода (предположительно в районе Новосёлок).
Это далеко не первая его попытка реализовать комплекс зданий. Первый раз о продаже заговорили в 2011 году. Два года собственник безуспешно пытался продать имущество без посредников, обозначив цену 300 млн евро.
В 2013 году здание пытались выставлять на открытый аукцион за 12 млрд рублей. Причем собственник не возражал против голландской схемы (на понижение цены). Но торги не состоялись. Потом несколько лет вокруг Taleon Imperial Hotel было информационное затишье. И лишь весной 2018 года актив снова появился на рынке. Но уже по цене 20,8 млрд рублей. Тогда эксперты рынка говорили, что актив переоценён и предполагали, что собственник хочет просто «пощупать» рынок.
Сейчас они придерживаются такого же мнения. «Цена по-прежнему слишком высокая. Предыдущие продажи именно из-за этого были неудачными. Если цена будет рыночной, то шансы продать появятся, тем более, что спрос на эту недвижимость есть. При условии, что здание купят под реконструкцию, цена выше 60 тыс. рублей за 1 м2 вряд ли экономически обоснована», — говорит генеральный директор Knight Frank Saint-Petersburg Николай Пашков. Глава Colliers International Андрей Косарев полагает, что реальная цена этого актива не превышает 6 млрд рублей.
«Этот объект продаётся годами. Причём по абсолютно невменяемой цене, что, возможно, связано с вложениями инвестора в реконструкцию. Делать из него отель класса суперлюкс? Петербург — это не Дубай, у нас не та ситуация. А операторы отелей высокого класса не готовы платить за такое богатство. Окупаемость в таком случае будет 50-80 лет. В спокойной ситуации, когда на продавцов ничего не давит, цена может быть до 400 тыс. рублей за 1м2. Но реальная цена вряд ли превысит 200 тыс. рублей за 1 м2», — говорит председатель совета директоров АРИН Андрей Тетыш.
По данным участников рынка, в разное время к Taleon Imperial Hotel присматривались инвестиционный фонд из Катара, а также инвесторы из ОАЭ и Кореи. Интересовалась объектом и сеть Marriott, которая планировала взять его в управление под брендом Autograph Marriott Hotels. Но сделка так и не состоялась.
«Если покупатель на этот актив найдется, сделку он будет заключать не ради доходности недвижимости, а ради престижа. Инвестиции будут слишком долго окупаться», — говорит один из собеседников «НП».
В целом сегмент дорогих гостиниц Петербурга чувствует себя довольно стабильно. По данным JLL, именно гостиницы высокой ценовой категории в прошлом году достигли максимальной загрузки по рынку — на их долю пришлось 72,2% проданных номеров. Но это на 1,4% меньше, чем годом ранее. А самые дорогие люксовые гостиницы выросли в цене на 20% до 21 тыс. рублей за номер в сутки. Снижение загрузки в люксовых отелях Петербурга оказалось самым незначительным в сравнении с другими сегментами — всего на 0,4%, что позволило отелям этой категории стать лидерами по росту показателя доходности на номер (RevPAR) в городе.
«Люксовый сегмент оказался наиболее устойчив к колебаниям спроса. Это объясняется преобладанием в структуре спроса этих отелей индивидуальных состоятельных туристов — наименее чувствительной к цене категории гостей», — сообщила руководитель департамента гостиничного бизнеса компании JLLТатьяна Веллер.
По данным JLL, за 2018 год в Петербурге были открыты 3 новые гостиницы на 540 номеров. Несмотря на мундиаль, за год отели Петербурга продали на 4,3% меньше номеров по сравнению с 2017 годом, и их загрузка снизилась до минимального уровня за последние четыре года — 61%. При этом средняя стоимость номера в Петербурге выросла на 17%, до рекордных 7,3 тыс. рублей.
Фото: Александр Коряков/Коммерсантъ
