Самострой реабилитировали

По закону самовольной признается постройка, возведенная на чужом или не предназначенном для такого строительства участке, без получения надлежащих разрешений или с нарушением строительных нормативов. По решению суда или даже муниципальной администрации она может быть снесена, причем за счет владельца.

Согласно Гражданскому кодексу РФ, подобные нарушения фиксируются на дату начала строительства и дату выявления проступка. Даже в случае устранения таких нарушений здание могли приговорить к сносу.

Пленум Верховного суда России впервые закрепил «право на реабилитацию» — запретил признавать постройку самовольной, если к моменту вынесения решения она перестала быть таковой. В частности, собственник может урегулировать права на земельный участок или устранить нарушения, а при наличии технической возможности — демонтировать превышающие норматив этажи, снизить высоту или площадь. «Данная правовая позиция направлена на разрешение ситуации, когда уже в ходе рассмотрения дела устраняются признаки самовольной постройки или изменяется правовое регулирование», — заявил на заседании судья высшей инстанции Андрей Марьин.

Также Верховный суд России считает снос здания «крайней мерой государственного вмешательства», которая не может применяться из-за формального отсутствия разрешения на строительство. «Устранение последствий допущенного нарушения должно быть соразмерно. Нельзя создавать дисбаланс между публичным и частным интересом, приводящий к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков», — отмечается в постановлении.

Кроме того, сам собственник вправе подать иск о «реабилитации» — признании права на самовольную постройку. Его удовлетворение освобождает владельца от необходимости получать разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, иных формальностей или санкций за ранее допущенные нарушения.

В свою очередь, ухудшение положения собственника не имеет обратной силы. В частности, установление границ территорий общего пользования (красных линий) после начала строительства объекта не влечет признание его самовольным.

Практика рассмотрения подобных споров остается противоречивой. Так, судья Арбитражного суда Северо-Западного округа в отставке Татьяна Преснецова убеждена в возможности признания самовольным объекта незавершенного строительства, если будущие (!) нарушения будут очевидны: «Например, вид разрешенного использования участка — индивидуальное жилищное строительство, а на нём возводится некий гостиничный комплекс, в котором имеются какие-то помещения с обустроенными при них санитарными узлами». Верховный суд России допускает рассмотрение спора о самовольном строительстве на любом этапе его строительства, начиная с возведения фундамента, но не разъясняет возможность принятия решения о будущем такого объекта.

При этом снос не грозит законно построенному, но использующемуся не по целевому назначению зданию. «Например, индивидуальный жилой дом используется как гостиница или общежитие, администрация предъявляет иск о его сносе. Поскольку дом был возведен и введен в эксплуатацию без нарушения градостроительных норм и правил, то никаких оснований для признания его самовольной постройке не имеется», — пояснила Татьяна Преснецова на конференции «Объекты недвижимости: проблемы правового регулирования и актуальная практика разрешения споров».

В то же время Верховный суд России подтверждает, что надлежащая регистрация объекта в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) не исключает признания его самовольным. Единственная привилегия — такие решения вправе принимать только суд. Кроме того, если в доме проживают граждане, спор должен рассматриваться с их участием и прокурора, а также с принятием решения о выселении. Причем речь идет о всех фактически проживающих, а не только имеющих регистрацию («прописку»).

В незащищенном положении оказываются приобретатели спорных объектов, наследники и иные новые собственники. Вопрос об их добросовестности, в том числе осведомленности о незаконности постройки, при разрешении дел о сносе не учитывается.

А вот индивидуальные жилые дома и садовые домики могут возводиться без получения разрешения. Отсутствие уведомления о планируемом строительстве также не является основанием для признания их самовольными. Высшая инстанция напоминает, что такой льготный порядок будет действовать еще больше 7 лет (до 1 марта 2031 года).

Опрошенные «НП» эксперты в целом положительно оценивают выводы Верховного суда России, хотя некоторые сомневаются в актуальности: пик споров о самовольных постройках пришелся на 2018-2019 годы. Тогда только суды общей юрисдикции (арбитражи такой статистики не публикуют) рассматривали по 23,7 тыс. таких исков в год, более 88% из них удовлетворялось. Правда, многие эти решения остались на бумаге: по данным Федеральной службы судебных приставов, в 2018 году было исполнено всего 2,6 тыс. решений о сносе самовольных строений, в 2019-м — меньше 2 тыс. В настоящее время активность борьбы против нелегальных зданий существенно снизилась: в 2022 году рассмотрели всего 12 тыс. таких исков (удовлетворено 76%), за первую половину этого года — 5,7 тыс.

По мнению руководителя практики недвижимости, строительства и банкротства юридической компании «Варшавский и партнеры» Игоря Шануренко, разъяснения высшей инстанции предоставляют собственникам самовольных построек в большинстве неплохие шансы на их сохранение, если нарушения норм и правил являются несущественными. «Более того, даже получение отказа в признании права собственности не препятствует повторному обращению с аналогичным иском после устранения нарушений. С другой стороны, при выявлении и неустранении существенных нарушений регистрация самовольной постройки как объекта недвижимости сама по себе не является основанием для отказа в иске о сносе. При этом такое решение суда будет являться основанием для внесения записи в ЕГРН о прекращении права собственности», — убежден Игорь Шануренко.

Руководитель консалтингового направления StoneState Михаил Тимофеев отмечает гуманность Верховного суда России. «Очевидно, что новые разъяснения должны создать в правоприменительной практике более реабилитирующий подход к решению вопросов с самостроем. Высшая инстанция напоминает, что при разрешении вопроса о сохранении самовольной постройки необходимо учитывать действия, которые предпринимал ответчик для получения всех необходимых согласований. Вот только как всё это будет реализовано на практике? Зачастую уполномоченные органы отказывают в согласовании документов под предлогом рассмотрения спора о самовольной постройке», — предупреждает эксперт.