С правом на выход
Доля вакантных торговых помещений в городе растет, и это заставляет собственников недвижимости бережнее относиться к арендаторам. В период карантина многие из них пошли на серьезные льготы. Как результат — многие арендаторы не стали расторгать договоры в одностороннем порядке. Своим правом не платить неустойку и отказаться от невыгодной аренды в Петербурге практически никто не воспользоваться.
1 октября истекает срок, который новый закон давал арендаторам, чтобы без штрафов расторгнуть договор и покинуть занимаемую коммерческую недвижимость. В мае Госдума приняла закон о мерах поддержки для арендаторов, пострадавших от COVID-19. Изначально планировалось, что всем арендаторам торговых центров позволят не соблюдать кабальные условия договоров, принятых в большинстве ТЦ: о расторжении договора нужно было предупреждать как минимум за полгода либо платить неустойку. Противодействие крупных торговых сетей и девелоперов закончилось тем, что право на односторонний отказ от договоров аренды недвижимости представили только малому и среднему бизнесу из наиболее пострадавших от эпидемии отраслей (торговля непродовольственными товарами, кинотеатры, фитнес-центры, турагентства и пр.) «Новый проспект» подводит итоги, кто смог воспользовался этим правом.
При обсуждении закона Сбербанк, который является крупнейшим кредитором коммерческой недвижимости в России, оценивал долю малого и среднего бизнеса в российских ТЦ в среднем в 26%. В Петербурге есть торговые комплексы, где процент арендаторов МСП значительно выше. Так, не менее 70% от общего количества арендаторов ХК «Адамант» (22 торговых комплекса в Петербурге общей площадью 1,2 млн м2) относятся к малому и среднему бизнесу, доля предприятий МСП в общей структуре арендной выручки ТРК «Лето» — около 40%.
«Мы начали вести переговоры с арендаторами еще до вступления этого закона в силу. Холдингом «Адамант» было принято решение предоставлять арендаторам скидку до 50%, отсрочку платежа или реструктуризацию долга, в зависимости от ситуации. Все преференции обсуждались индивидуально. И на сегодняшний день ни один наш арендатор не стал расторгать договор аренды в упрощенном порядке», — рассказала Алена Мариничева, руководитель департамента маркетинга и рекламы УК «Адамант». По ее словам, поскольку партнеры не расторгали договоры даже в пик пандемии, то и в дальнейшем досрочного расторжения договоров не ожидают.
«Мы провели переговоры со всеми арендаторами (в том числе МСП), обратившимися с запросом на отмену или снижение арендной платы, по размеру платежей на период закрытия и предоставили им дисконты, — говорит исполнительный директор ТРК «Лето» Андрей Должиков. – Если скидка на базовую часть аренды на период закрытия торгового центра составляла 100%, то арендатор в этот период оплачивал только эксплуатационный платеж, кроме того, мы также предоставляли рассрочку на оплату этого платежа на несколько месяцев. После снятия ограничений и открытия торгового центра мы предоставили арендаторам скидки в размере 30–40–50% по оплате аренды на первые месяцы после возобновления работы (в основном на 2 месяца)». В итоге договоры аренды в упрощенном порядке в ТРК «Лето» не расторгались. Андрей Должиков считает это большим успехом, так как достигнутые компромиссы позволили сохранить пул арендаторов и предотвратили односторонние выходы из договоров.
«В торгово-развлекательных центрах под управлением SRV арендаторы не воспользовались правом досрочного расторжения договора, потому что мы заранее продумали работу с ними и действовали из позиции win-win, пытаясь найти взаимовыгодные условия сотрудничества, — пояснила исполнительный директор SRV в России Ольга Болотникова. По ее словам, в период простоя с арендаторов взимали только сервисный сбор. После открытия ТЦ договорились с о снижении базовой арендной ставки и взиманию 100% сервисного сбора.
Между тем консультанты по недвижимости констатируют, что доля вакантных помещений в петербурских ТЦ растет. По итогам первого полугодия консалтинговая компания Colliers International оценивала долю свободных помещений в 3,9%. По прогнозам CBRE, в Санкт-Петербурге вакантность площадей в торговых центрах по итогам III квартала может достигнуть 10–15%. Арендные ставки снизились на 10–30% в зависимости от качества торгового объекта.
«В успешных торговых центрах операторы остаются охотнее, при этом пытаются договориться о временном снижении арендного платежа (особенно в период запрета на работу ТЦ). Далее в переговорном процессе многое зависит от того, насколько уверенно себя чувствует сам торговый объект и оператор в нем. У объектов, которые и до карантина испытывали проблемы с привлечением посетителей, ситуация, конечно, более тяжелая. В них как раз операторы, которые и ранее задумывались о выходе из объекта в силу неэффективности работы в нем, могут воспользоваться возможностью и выйти из договора без штрафных санкций. Правда, не все – закон ограничивает список тех, на которого распространяется принятая мера», – комментирует старший директор департамента стратегического консалтинга Cushman & Wakefield Ольга Ясько.
Ставки аренды в ТЦ постепенно возвращаются на докризисный уровень. «Если не случится новых форс-мажоров и не будет введено административных ограничений на работу торговых центров, мы рассчитываем, что к новому году уровень арендных ставок восстановится к докризисному на 90–95%», — прогнозирует Андрей Должиков. В ХК «Адамант» менее оптимистичны. «Возвращение арендных ставок на прежний уровень будет зависеть от посещаемости ТРК и платежеспособного спроса петербуржцев. В первые месяцы после пандемии посещаемость была на уровне 65–80%. По нашим ощущениям, возврат к прежним показателям возможен не ранее, чем через 2 года», – сообщили в компании.
По данным ГК RENTA, в Санкт-Петербурге общая площадь всех торговых центров составляет 3,5 млн м2, объем предложения в стрит-ретейле в 4 раза больше — 12 млн м2.
По итогам III квартала 2020 года на основных торговых улицах Петербурга вакантно 12,9% помещений, что является максимальным показателем за последние 6 лет, подчитали в JLL. На главной улице города Невском проспекте доля свободных помещений приближается к 15%.
«В реальности доля пустующих помещений больше. Статистика JLL охватывает только основные торговые магистрали. Если взять весь рынок с учетом помещений на первых этажах в спальных районах, в новостройках, процент вакансии выше и доходит до 20–25%. Большое количество закрытий связано не с законом о досрочном расторжении договоров аренды, а с общей ситуацией в экономике. Практически остановился процесс новых открытий. Все операторы свои программы развития заморозили или вообще обнулили. Сейчас рынок арендатора: ставки падают, предложение большое, те, кто все-таки настроен открываться, имеют огромный выбор», — говорит Артем Гудченко, президент ГК RENTA, вице-президент Ассоциации собственников и арендаторов стрит-ретейла.
«Эта норма закона не получила широкого распространения. Основная причина – подавляющее число предпринимателей стремились сохранить свою деятельность, вступали в переговоры с арендодателями о снижении арендной платы. Многим шли навстречу, это делалось не из филантропических побуждений, а из сугубо прагматических. Если во время кризиса уйдет арендатор и освободится помещение, найти нового будет сложно. Скидки носили массовый характер. Выгоднее снизить или даже отменить на время простоя плату действующему арендатору, потому что новый также запросит скидку на время ремонта перед открытием. В Петербурге, как ни парадоксально, частные арендодатели были намного более сговорчивы, чем государство в лице комитета имущественных отношений», — отмечает глава Союза малых предприятий Санкт-Петербурга Владимир Меньшиков.
Фото: Игорь Евдокимов/Коммерсантъ
