Покупателем выступило юридическое лицо, название которого РАД не сообщает. По данным СПАРК, до момента продажи у «Кожи» было 159 акционеров, крупнейшие из которых — ГК «Ростех» с долей 60,76%, генеральный директор предприятия Виктор Есипов (21,03%) и Вера Гришина (9,02%).
«Продажа прошла в соответствии с нашими ожиданиями. Активом интересовались практически все крупные игроки петербургского рынка, однако 60%-й пакет акций и необходимость выстраивать отношения с другими акционерами — тяжелая перспектива для строительного бизнеса, который сегодня и без того становится все более низкомаржинальным. К тому же, девелоперу предстоит обязательная реконструкция зданий–памятников», — говорит заместитель генерального директора Российского аукционного дома Динара Усеинова.
По ее словам, продажа, безусловно, была удачной: сделки такой стоимости — редкость на петербургском рынке. «К тому же мы смогли реализовать актив с первого раза и по заявленной собственником цене. Конечно, идеальной была бы продажа готовых свободных участков в этой локации — «очищенный от сторонних интересов» лот, очевидно, принес бы бОльшую прибыль. Но в таком случае «РТ-Капитал» пришлось бы выступить девелопером этого проекта, что, конечно же, неэффективно, потому что не является для компании профильной деятельностью и влечет значительные финансовые расходы», — говорит она.
Впервые ГК «Ростех» объявила о намерении избавиться от АО «Кожа», являющегося для корпорации непрофильным активом, еще в 2014 году, но эти планы остались лишь на бумаге. В 2017 году корпорация собиралась переносить производственные мощности кожевенного предприятия, входившего в то время в структуру «ростеховского» холдинга «Нацимбио», из центра города в ОЭЗ «Новоорловская». Это должно было произойти в рамках создания в Петербурге нового завода по выпуску изделий из кожи для предприятий автопрома и легкой промышленности стоимостью 1 млрд рублей. Но и эти планы остались нереализованными, а инвестиционная деятельность АО «Кожа» свелась к вложению 8 млн рублей собственных средств в модернизацию и текущий ремонт нескольких действующих производственных линий.
АО «Кожа», по оценкам СПАРК, занимает не более 2,7% доли российского рынка производства кожаных изделий, в компании работают 109 человек. По итогам 2018 года предприятие получило 328,1 млн рублей выручки, что на 18,15% больше аналогичного показателя 2017 года и в точности соответствует уровню 2016 года. По данным годового отчета АО «Кожа» за 2018 год, в 2019 году компания планировала, наряду с основными видами производственной деятельности, заниматься сдачей в аренду неиспользуемых площадей.
В активе «Кожи» — солидный портфель недвижимости на Васильевском острове: в него входят производственно-складские комплексы на улицах Декабристов, Уральской и Наличной, Кожевенной линии, проспектах КИМа и Среднем. Согласно Правилам землепользования и застройки, все они относятся к общественно-деловой подзоне, в которой разрешено строительство коммерческой и жилой недвижимости. При этом на ряде участков — на Кожевенной линии 1-3 и в переулке Декабристов — находятся исторические здания, 19-м и началом 20-го века. Они являются памятниками архитектуры и охраняются КГИОП.
Общая площадь земельных участков, находящихся в распоряжении «Кожи», составляет 5,4 га, наиболее привлекательными, с точки зрения девелоперов, являются территории на Уральской улице, 25, площадью 16,8 тыс. м2 и на Кожевенной линии 1-3 площадью 13,7 тыс. м2.
Генеральный директор управляющей компании Legat Invest Игоря Данковцева, оценивает участок на Уральской улице в 670 млн рублей: по его словам, соседний участок продается сейчас за несколько более высокую цену. Участок на Кожевенной линии «в реальности стоит не более 580 млн рублей, рядом с ним тоже продаётся участок, и его цена пока также не устраивает девелоперов», — знает Игорь Данковцев.
По его мнению, «немаловажен тот факт, что назначение этих земель не предусматривает строительство жилья, а, значит, потребуются немалые затраты, как финансовые, так и временные, на перевод назначения участков и их последующую расчистку. Пока цена на эти территории высокая, и у застройщиков не стыкуются показатели экономики потенциальных проектов, хотя со стороны девелопмента эти локации имеют высокую привлекательность».
Генеральный директор Colliers International в Петербурге Андрей Косарев отмечает, что Васильевский остров и, в частности, площадки предприятия, наиболее привлекательны для девелопмента жилья бизнес-класса либо апартаментов — там, где строительство классического жилья не разрешено. По мнению Андрея Косарева, из земельных активов «Кожи» для строительства жилья больше всего привлекательна площадка на Уральской, 25, как в силу локации (территория выходит на набережную Невы), так и с учетом ограничений.
Руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg Игорь Кокорев согласен, что потенциал участков неоднороден: на Уральской улице уровень и темпы развития ближайшего окружения в данный момент лучше, чем на Кожевенной линии.
Игорь Данковцев отмечает, что интересны оба участка; там уместно и выгодно реализовать проекты жилых комплексов бизнес-класса со встроенно-пристроенными помещениями коммерческого назначения. Игорь Кокорев также считает, что основу застройки участков составит жилье. По его оценкам, здесь можно построить 60-90 тыс. м2. При этом, считает эксперт, офисная и торговая функция тоже могут присутствовать, например, на первых этажах или в местах, плохо подходящих под жилую функцию.
«Есть конкретные девелоперы, которые рассматривают эти участки как потенциальные покупатели», — знает Игорь Данковцев.
Справка «Нового проспекта»:
Завод «Кожа» основан в 1857 году купцом Алексеем Осиповым. Крупнейшим его заказчиком было военное ведомство: предприятие поставляло русской армии кожу и снаряжение. К 1889 году завод расширился: на его базе создано Товарищество кожевенного производства и торговли кожевенными, холщевыми и полотняными товарами. Предприятие выпускало подошвенный материал, а также разные виды кож. В ходе революции завод национализировали и с 1922 года он превратился в кожевенный комбинат «Марксист», поставщика ВПК. Сегодня АО «Кожа» по-прежнему в реестре предприятий ВПК. Предприятие поставляет кожи для верха парадной и повседневной обуви военнослужащих по заказу обувных фабрик-участников тендеров Минобороны, а также обувные, галантерейные и шорно-седельные кожи отечественным предприятиям.
