Реновация в законе. Проект «всероссийской реновации» завис в Госдуме

Жители петербургских хрущевок на этой неделе написали петицию губернатору Александру Беглову с просьбой ускорить реновацию ветхого жилья в городе. Причиной обращения стала приостановка проекта о «всероссийской реновации», который получил негативные отзывы депутатов Госдумы. Горожане просят губернатора обратиться в Правительство РФ и получить разрешение на разработку собственных механизмов реновации для каждого квартала индивидуально и изменить законодательство таким образом, чтобы реновации не мешала проблема «последней квартиры».

Законопроект «О комплексном развитии застроенных территорий» (который уже окрестили законом о «всероссийской реновации») был внесен в Госдуму в сентябре. Он предлагает разрешить снос старых домов и строительство на их месте новых, если две трети собственников или нанимателей квартир с этим согласны. Остальных выселять принудительно в резервный фонд по решению суда. Формировать и утверждать адресные программы такой реновации должны региональные власти. Авторы законопроект указывают, что бюджетные деньги для его реализации не потребуются. 

Депутат Галина Хованская изучила все 119 страниц документа и объяснила «Новому проспекту», чем он опасен. «Проект этого закона даже не лечится. Его проще отозвать, чем обсуждать. Надо полностью выбрасывать раздел «адресная программа» — все 13 страниц, которые никто не обсуждал ни с бизнесом, ни с властью. Я узнала об этом законопроекте из СМИ. Это же не комильфо, простите», — негодует она. Хованская утверждает, в документе перепутаны понятия аварийного и ветхого жилья, а некоторые его положения противоречат как Жилищному, так и Гражданскому кодексу. 

 «В проекте говорится о комплексном развитии территории при условии, что половину от нее составляют определенные здания. А остальные 50% — вообще любые дома? Если этот закон будет принят, появится возможность сносить всё что угодно», — переживает Галина Хованская. Она считает, что продвигают данный документ девелоперы, которые готовы вложиться в проекты реновации по всей стране. Между тем источники финансирования в документе четко не определены.

Столичный опыт не для всех

 Сейчас в России есть два варианта привести в порядок старый жилой фонд — это реновация старых кварталов и комплексное развитие застроенных территорий. Третьего, как говорится, не дано.

 Реновацию в классическом виде освоила только Москва. Последние 3 года жилищные и имущественные права граждан и бизнеса в рамках реновации защищает соответствующий столичный закон. Технология такая: если за реновацию голосует большинство людей и фирм, обитающих в квартале, то несогласное меньшинство выселяют на время работ по решению суда. Деньги на проект дает Московский фонд реновации, который сформирован из капитала инвесторов и городского бюджета. За 3 года на переселение 1 млн москвичей было затрачено 3 трлн бюджетных рублей. В рамках программы реновации было построено около 40 млн м² жилья. Часть этой недвижимости получили прежние жильцы, а остальное выставили на торги. Так фонд зарабатывает.

 «Опыт Москвы — уникальный для России, и его использовать необходимо», — говорит вице-президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антон Мороз. Но перенести столичный опыт в регионы не просто сложно, это практически невозможно. «Москва — это огромный финансовый центр с совсем другими доходами и рыночной стоимостью квадратного метра жилья, чем вся остальная Россия», — поясняет эксперт. 

Реновация по глупости

В остальной России, в том числе в Петербурге, старый жилой фонд приводят в порядок в рамках Адресной программы развития застроенных территорий и исключительно на деньги бизнеса. Девелоперы сами договариваются с собственниками, переселяют их, сносят старые дома и строят на их месте новые за свой счет. Местные бюджеты в этой работе не участвуют. В свое время власти Петербурга меняли коммуникации и утепляли фасады хрущевок за счет бюджета, но эксперимент был признан слишком затратным. Так что в регионах все риски по программе несет инвестор. И риски большие, потому что договориться с жильцами о переезде удается не всегда.

Из-за этих проблем в Петербурге адресная программа «Развитие застроенных территорий Петербурга», стартовавшая в 2008 году, здорово забуксовала. Смольный включил в нее 23 земельных участка с хрущевками в разных районах города. Инвесторы были определены в открытом аукционе, ими стали компании «Воин-В» и «СПб-Реновация». Последняя развивает 22 застроенные территории в девяти районах Петербурга. За 11 лет компания расселила дома площадью 24,3 тыс. м² и участки под ИЖС площадью 6 га, потратив на это 2,8 млрд рублей. В эксплуатацию после реновации введено 34 многоквартирных дома площадью 445,6 тыс. м2 в пяти районах города, хотя планировали создать 8,5 млн м² нового жилья (то есть план выполнен лишь на 5,3%). Для переселения собственников инвестор должен был передать городу 1,6 млн м², а по факту передал лишь 12,2 тыс. м² (0,75% от плана). 

«Только на практике удалось выявить препятствия, которые тормозили реновацию. По этой причине программа была продлена в 2019 году еще на 10 лет. Нам пришлось пересмотреть экономику проекта, составить дорожную карту по всем перспективным кварталам. Результаты этой работы представлены городским властям, идет их обсуждение. Главное, что город не изменил свою позицию и считает, что реновация нужна, причем уже сегодня», — говорит руководитель отдела по связям с органами государственной власти ООО «СПб Реновация» Дмитрий Михалев. 

Олег Глущенко, генеральный директор «Воин-В», второй компании, которая участвовала в петербургской программе реновации, даже вспоминать об этом опыте не хочет. «Воин-В» в 2008 году выиграла право реновации квартала «Ульянка 2А 2Г» — собиралась расселить и снести 15 домов. За 10 лет удалось построить три дома и расселить 100 квартир из 900.

«Мы пытаемся теперь вернуть земельный участок городу. Подали заявление в городской комитет имущественных отношений, но пока эта земля по документам наша», — рассказал «Новому проспекту» Олег Глущенко. 

В декабре 2019 «Воин-В» из городской адресной программы был исключен по решению суда. Бизнесмен говорит, что до краха его довело активное сопротивление местных жителей, которые не пожелали переселяться из старых хрущевок в новые квартиры. «Компания пошла на торги по глупости. Реновация — это очень серьезный социальный проект. Его под силу реализовать, наверное, только государственной власти. Предприниматель в одиночку выполнить обязательства по расселению не может. Я столкнулся с огромным количеством административных барьеров. Так что ничего хорошего про реновацию сказать не могу» — выдыхает Олег Глущенко.

Дайте дорожную карту!

 Опрошенные «Новым проспектом» участники рынка говорят, что бизнес, несмотря на все трудности региональной реновации, готов инвестировать в такие проекты, если законодательство четко зафиксирует всю процедуру и разберется с главной проблемой — нежеланием людей переезжать в резервный фонд на время работ.

 «Финансирование реновации частный бизнес может взять на себя, но при одном очень важном условии: должны быть прописаны правила игры. Вплоть до того, кто и в какие сроки строит инфраструктуру, какие высотные регламенты будут в каждой локации, какие методы воздействия можно применять на откровенно вымогающих деньги жителей. Должна быть предельно четкая дорожная карта с уже приложенным к ней разрешением на строительство для всего квартала», — говорит генеральный директор Springald Виталий Никифоровский.

 С коллегой согласна Мария Черная, генеральный директор ООО «Бонава Санкт-Петербург»: «Пока нет понятных механизмов взаимодействия между инвестором и исполнительной властью города, эту задачу не решить. Но частные инвестиции в реновацию привлекать можно и нужно. Если подойти к подготовке программы реновации ответственно, скрупулезно, обсудить ее с жителями, она может быть успешной, в том числе и экономически».

 В свою очередь Александр Брега, генеральный директор компании «Мегалит — Охта Групп», заявил, что реновация за счет инвестора возможна только при непосредственном участии государства. «Она затрагивает интересы населения, и никакой бизнес не может выступать для жителей реновируемых территорий гарантом их прав. Только власть может гарантировать, что условия жизни людей не ухудшатся. Да и девелоперу необходима поддержка государства, хотя бы для решения проблемы «последней комнаты в коммуналке», — говорит он.

 «Но если где-то и может быть реализована реновация по-московски, так это в Петербурге. Это один из немногих городов, где финансовая модель реновации может быть реализована благодаря высокому спросу на жилье и его высокой рыночной стоимости», — заключил Антон Мороз из НОСТРОЯ.

Фото: Артем Ткаченко / en.wikipedia.org