Деловой квартал «Оптима» на ул. Юных Пионеров в Красном Селе. Иллюстрация: reforma-development.ru
Управляющая компания «Реформа» создаст многофункциональное пространство в Красном Селе, куда войдут торговые, офисные и складские площади. Недвижимость под проект инвестор приобрел у госкорпорации «Росгеология». Инвестиции в редевелопмент оцениваются в сумму до 1,2 млрд рублей. Эксперты считают планы компании перспективными, но не уверены в востребованности деловой части комплекса.
О том, что УК «Реформа» запустит проект создания делового квартала в Красном Селе, «Новому проспекту» сообщили участники рынка. Как объяснили в УК «Реформа», на ул. Юных Пионеров, 38, появятся объекты коммерческой недвижимости общей площадью 14,5 тыс. м². Это бизнес-центр класса В «Реформа» (около 5 тыс. м²), торгово-складские помещения (около 4 тыс. м²) и 2,5 тыс. м² торговой недвижимости с отдельными входами и панорамным остеклением. Также в проект войдет площадка «Ремонт маркет» (3 тыс. м²), которая объединит компании сферы ремонта и строительства, декора и сада, магазины мебели и товаров для дома. Резидентам предложат арендовать торговые площади, склады и выставочные пространства.
«Мы создаем качественную и комфортную среду для резидентов делового квартала, а также формируем новую инфраструктуру и привлекаем представителей крупных торговых сетей, ресторанный бизнес, федеральные сети сферы услуг», — прокомментировали в УК «Реформа».
Проект реализуется поэтапно. Уже готовы помещения первой и второй очередей БЦ и два корпуса производственно-торговых площадей. Все введенные в эксплуатацию объекты сданы в аренду. Резидентами делового квартала стали маркетплейсы Ozon, Wildberries, социальный проект «Бережки», DIY-ритейлер «220 вольт», интернет-оператор Viva и другие.
«Подписан предварительный договор с федеральной сетью СТО «ЕвроАвто»: в квартале появится современная станция технического обслуживания автомобилей. Также на стадии заключения договор с крупной торговой сетью «Светофор», — добавили в компании.
Объем инвестиций в проект УК «Реформа» не раскрывает. Завершить работу планируется до конца 2023 года. Общий размер вложений в проект может составить 0,9-1,2 млрд рублей, полагает заместитель регионального директора департамента консалтинга и аналитики NF Group Игорь Кокорев.
УК «Реформа» занимается сдачей в аренду складов, офисов и земельных участков в Санкт-Петербурге. В управлении компании находится более 400 тыс. м² недвижимости, включая бизнес-центры «Парнас», «ЭКО» и торгово-складской комплекс «Ручьи». По данным СПАРК-Интерфакс, единственным владельцем ООО УК «Реформа» выступает Михаил Леонтьев, который руководит ООО «Северное». Это юрлицо принадлежит основателю сети «ЕвроАвто» Игорю Комолову и его супруге Светлане.
Избавиться от балласта
Здания с участком в Красном Селе ранее принадлежали АО «Северо-Западное ПГО», входящему в государственный холдинг «Росгеология». В «Росгеологии» сообщили, что объект в Красном Селе не использовался в производственной деятельности, поэтому осенью 2021 года был реализован как непрофильный актив. Комплекс объектов выставлялся на торгах за 185,4 млн рублей. В октябре 2021 года его приобрела Ольга Газеева. Ей принадлежит ООО «Сигма-трейд», телефон которого совпадает с телефоном УК «Реформа». Сумма сделки составила 81,5 млн рублей.
Помимо этого объекта, летом 2021 года «Росгеология» за 204 млн рублей продала 2,5 га земли с производственными площадями на ул. Книпович в Петербурге. Покупателем площадки стало ООО «Строительство и архитектура», принадлежащее Алексею Арнту. Кроме того, в конце 2021 года «Росгеология» реализовала еще один непрофильный актив — часть здания на улице Одоевского, 24, у метро «Приморская». Его за 300 млн рублей приобрел холдинг «Империя» Андрея Фоменко.
Прогноз положительный
Концепция проекта выглядит перспективной, говорят эксперты. «Квартал расположен в центральной части Красного Села, в близлежащих районах планируется реализовать крупные жилые проекты, поэтому численность населения будет увеличиваться. Качественный деловой квартал на этой территории станет популярен как у арендаторов, так и у жителей района», — считает директор департамента стратегического консалтинга Nikoliers Василий Довбня. В то же время с точки зрения делового имиджа минусом является удаленность от проспекта Ленина — главной магистрали Красного Села, дополняет заместитель регионального директора департамента консалтинга и аналитики NF Group Игорь Кокорев.
Совмещение разных типов и форматов недвижимости является правильным решением, так как позволяет снизить риски и улучшить заполняемость по каждому направлению, продолжает Игорь Кокорев. «Также это помогает протестировать рынок. В дальнейшем концепция может корректироваться в соответствии с его реалиями», — сказал он.
По данным партнера, руководителя отдела исследований и консалтинга IPG.Estate Валерия Трушина, малые торговые и складские форматы сейчас востребованы, и с заполняемостью этой части проекта не возникнет. «Вопросы есть по бизнес-центру, поскольку наблюдается снижение спроса на офисы. Многое зависит от того, какую «нарезку» предложит собственник: если мелкую, то сроки заполняемости будут меньше», — объясняет эксперт.
Концепцию проекта УК «Реформа» Василий Довбня считает похожим на бизнес-пространство «Обводный двор» от «Охта Групп», где в комплексе исторических зданий под единым управлением разместились офисы, представительства производств, ретейл, заведения общепита, фотостудии и другие резиденты. «В Красном Селе может появиться похожий центр деловой активности с широким пулом арендаторов различной направленности. В таком многофункциональном комплексе органично будут выглядеть пункты внутригородской логистики маркетплейсов, dark kitchen, небольшие производства и складские помещения, спортивные и развлекательные клубы, шоурумы и магазины», — резюмировал эксперт.
