Расселение с последующей продажей

Выставленное на торги здание на Большой Охте. Фото: РАД

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга и АО «Российский аукционный дом» (РАД) заключили договор на реализацию с торгов аварийных жилых домов, находящихся в городской собственности. Здания будут продаваться целиком. Те из них, что являются частью исторической застройки или имеют статус объекта культурного наследия, новый собственник будет реконструировать. Остальные можно снести. Правда, на торгах дома предлагаются без земельных участков под ними, но, как отмечает руководитель департамента продаж РАД Дарья Горячева, впоследствии владелец дома в соответствии с жилищным кодексом РФ сможет бесплатно получить занимаемый участок в собственность.

Первые торги уже назначены, они пройдут во второй декаде октября на собственной электронной торговой площадке РАД. Инвесторам предлагаются 10 зданий в Курортном, Красногвардейском, Адмиралтейском районах Санкт-Петербурга, в Павловске и Ломоносове. Это расселенные аварийные здания, не имеющие особых статусов.

В их числе четырехэтажный дом в стиле сталинского неоклассицизма, построенный в 1948 году в рамках послевоенного восстановления Ленинграда и освоения новых, тогда окраинных районов — Большой Охты и Пороховых. Здание располагается на улице Гусева, д. 5, корп. 6, недалеко от Свердловской набережной, между Большеохтинским и Среднеохтинским проспектами. Общая площадь дома чуть более 1 тыс. м2, ранее в нем находилось 14 квартир и три коммерческих помещения. В июне 2022 года здание было признано аварийным, определено под снос, сейчас оно отключено от всех инженерных коммуникаций. Начальная цена этого лота — 16,4 млн рублей.

Также к продаже предлагается двухэтажное кирпичное здание 1885 года постройки на набережной Обводного канала, 114, корп. 3, лит. А, недалеко от станции метро «Балтийская». Его площадь составляет 339 м², ранее в нем располагалось восемь квартир. Этот аукцион стартует с ценовой отметки в 14,2 млн рублей. По мнению вице-президента Becar Asset Management Ольги Шарыгиной, этот лот может привлечь «рискового девелопера»: состояние здания «печальное», а его объем слишком мал. Начальная цена невысока, но окружающая застройка «не очень тяготеет к жилью», хотя назначение земли и позволяет реализовать такой проект, рассуждает эксперт. «Самое ценное в этом лоте — земля, которую можно потом переоформить, но проблема в том, что здание нельзя сносить», — считает Ольга Шарыгина.

По словам руководителя Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group) Ольги Трошевой, эти локации — на Охте и Обводном канале — популярны на рынке. Здесь возводится жилье класса комфорт и бизнес в зависимости от видовых характеристик, стратегии девелопера, а стоимость квадратного метра в уже готовых проектах составляет от 250 тыс. до 300 тыс. рублей, говорит она.

В пригородах же, например в Пушкине или Ломоносове, подобные лоты часто приобретают небольшие компании, которые впоследствии строят дом на несколько квартир, рассказывает Ольга Трошева. «В небольших городах сформирован локальный спрос, и данные проекты потенциально могут быть востребованы среди покупателей, которые мечтают улучшить жилищные условия, но остаться в том же квартале», — считает эксперт.

В целом же, по мнению аналитиков, покупка аварийного жилого здания, особенно в черте города, может стать выгодной инвестицией и базой для реализации девелоперского проекта. Однако эффективность вложений в такие проекты зависит от вида разрешенного использования и необходимости реконструкции, отмечает руководитель отдела исследований и консалтинга, партнёр IPG.Estate Валерий Трушин.

«Для инвестора покупка аварийного расселенного жилого здания — это уникальная возможность приобрести объект в эксклюзивной локации. Это последние городские лакуны в зонах сложившейся жилой застройки, новых участков под строительство там уже не возникнет никогда. Здесь можно создавать проект с индивидуальным подходом, например клубный дом или коттедж», — подчеркивает Дарья Горячева. «Объекты в центре города, рядом с метро или набережными, без охранных обязательств действительно могут привлечь инвесторов», — согласна Ольга Шарыгина. «Но если это объекты культурного наследия, да еще и не с самым удачным расположением, то такие инвестиции в принципе девелоперам неинтересны», — резюмирует эксперт.

По мнению Валерия Трушина, подобные проекты могут трансформироваться в качественные офисы и гостиницы. «Но на текущий момент конъюнктура рынка не располагает к запуску каких-либо проектов в недвижимости. Мы лишены возможности прогнозировать спрос, а это означает высокие риски для девелопера», — поясняет эксперт.

Аварийный объект — это обычно «кот в мешке», и здесь очень внимательно нужно оценивать состояние здания и считать экономику проекта, указывает генеральный директор строительной компании City Solutions Василий Тимофеев. «Основными проблемами, которые вскрываются уже в ходе строительных работ, часто становится гораздо более плачевное, чем было заявлено при продаже, состояние несущих конструкций и абсолютно неудовлетворительное состояние инженерных коммуникаций», — поясняет он. «Кроме того, существующая улично-дорожная сеть города в густонаселенных районах, особенно в исторической части Петербурга, не дает возможности для создания необходимого количества парковочных мест, требуемых, скажем, домами класса бизнес и выше», добавляет Василий Тимофеев.

Как отметили в РАД, сейчас к продаже готовятся еще два аварийных объекта, имеющие охранный статус и расположенные в Ломоносове, на Александровской и Владимирской улицах. Дату этих торгов РАД обещает объявить в ближайшее время.