Сегодня процедуру банкротства в Петербурге проходит каждая четвёртая генподрядная компания. По данным Единого федерального реестра сведений о банкротстве, на 15 марта «в банкротстве» числятся 43 петербургские строительные компании, тогда как на начало марта их было 42. Всего же, по данным ГК «Финам», в Петербурге работает около 150 компаний, занимающихся генподрядом. Они делятся на две группы: это самостоятельные организации, для которых генподряд — это отдельный бизнес, и генподрядчики, выделенные в структуре крупных застройщиков. Первых, по оценкам участников рынка, более ста, вторых гораздо меньше, не более двух десятков.
Сложное состояние рынка генподрядных услуг — это следствие общеэкономической ситуации в стране, на которую накладываются петербургские особенности: низкая активность городских властей по привлечению инвестиций и аналогичная позиция негосударственных заказчиков. Последствия этого ярко проявились в 2018 году. Начатые в предыдущие годы крупные инфраструктурные и промышленные проекты завершились или близки к этому, новых почти нет, а основная стройка в Петербурге — это жильё. По итогам 2018 года в городе сдано 3,9 млн м2, что на 11,4% больше, чем в 2017 году, и на 23,4% больше годового плана. Рекордных успехов петербургские строители добились за счёт ударного труда в декабре: итоги января-ноября 2018 года на 28,7% отставали от аналогичных показателей 2017 года. Зато 2019 год начался медленно: в январе-феврале в Петербурге введено 105,2 тыс. м2 жилья, что в 6,5 раз меньше, чем за аналогичный период 2018 года.
А ты не банкрот?
Генподрядные компании полностью зависят от общей ситуации на строительном рынке по принципу «есть проекты — есть работа, нет проектов — нет работы». Генеральный подрядчик управляет строительством объекта: готовит стройплощадку, нанимает и контролирует исполнителей, следит за соблюдением графика работ.
Руководитель Московского территориального управления группы «Эталон» Максим Берлович в качестве основной тенденции на рынке генподряда отмечает продолжающийся рост количества банкротств строительных компаний. «Рентабельность компаний снижается. Причиной служат увеличение налоговой нагрузки, отраслевые факторы и общее «обеление» экономики. Рост количества банкротств влияет на общий уровень доверия в цепочке «финансовый институт —застройщик — генподрядчик — подрядчик — поставщик», — говорит Максим Берлович.
«Работы становится меньше. Те, кто не справляются с сокращением объёмов и накладных расходов, уходят в банкротство. Это логично связанные процессы. По уровню впечатлений, действительно, есть резкое увеличение числа банкротств генподрядных компаний», — согласен президент компании СТЭП Дмитрий Кунис.
По оценкам Максима Берловича, объём рынка генподрядных работ в Петербурге составляет около 150 млрд рублей. Наиболее крупными и активными игроками на этом рынке, по оценкам Colliers International, являются компании СТЭП, ГК «БИК», YIT, BVI Group и AAG.
Выбор генподрядчика осуществляется на конкурсной основе. Лонг-лист тендера может содержать 20–30 компаний, в финале, как правило, остаются 2–4 участника. В первом туре отсеиваются компании, допустившие ошибки в расчётах и «вылетевшие» по цене на 20–30%, рассказывает исполнительный директор департамента управления проектами и контроля строительства Colliers International Амель Джерруди.
Победитель тендера определяется по трём критериям: цена, срок выполнения работ, положительный опыт реализации аналогичных объектов. По оценкам генерального директора «Объединения строителей СПб» Алексея Белоусова, начальная цена на таких торгах обычно снижается в пределах 3–7%. «Вместе с тем среди генподрядных компаний за последние годы резко выросла конкуренция, что заставляет их демпинговать, а некоторых даже вступать в сговор. В связи с этим диапазон разницы в цене предложений участников может составлять до 30%», — отмечает Максим Берлович. По словам Алексея Белоусова, если начальная цена контракта снижается более, чем на 30–40%, то это может говорить о недобросовестной конкуренции, потому что «за такие деньги качественные работы в оговорённые сроки выполнить нельзя».
Субподрядчики, как правило, определяются на тендерной основе, при этом предпочтение отводится компаниям, с которыми генподрядная организация уже имела положительный опыт работы. Услуги субподрядчиков обходятся в 75–85% от общей стоимости проекта, до 10% уходит на содержание стройплощадки, зарплату сотрудникам, выплату налогов. Всё, что остается после этого, — прибыль генподрядчика. По оценкам Амеля Джерруди, это 6–9% от цены контракта, но петербургские участники рынка менее оптимистичны. Алексей Белоусов оценивает прибыль генподрядных организаций максимум в 5%, Дмитрий Кунис говорит о «вилке» 2–5%. «Девелоперы тоже стали тщательнее считать деньги, растёт налоговое давление, поэтому рентабельность стремительно сокращается», — объясняют участники рынка, вспоминая, что ещё пару лет назад генподрячик мог рассчитывать на маржу 7–10%.
Репутация — залог выживания
Пока рынок генподряда в Петербурге остаётся насыщенным и конкурентным, но всё ведет к его консолидации. Уход игроков с рынка продолжится, считает директор направления девелопмента Becar Asset Management Екатерина Тейдер. Она связывает это в том числе с изменениями в 214-ФЗ и уходом от модели долевого строительства к проектной — всё это коснётся не только самих застройщиков, но и генподрядчиков. «Сейчас мы видим пертурбацию рынка: с него уйдут многие игроки, которые не смогут работать в новой финансовой ситуации», — прогнозирует Екатерина Тейдер.
В итоге останется достаточно мало игроков, считает Дмитрий Кунис. Оценивая перспективы генподрядчиков на рынках жилищного и нежилищного строительства, он прогнозирует, что в каждом из этих сегментов выживут не более чем по 50 компаний. И в их числе не обязательно окажутся обладатели мощной производственной базы: продолжение бизнеса будет зависеть от наличия объёма заказов и квалифицированного персонала.
«Опытные заказчики при выборе генподрядчика ориентируются не только на имя, но и на реальный штат, поскольку реальные компетенции имеют именно конкретные специалисты», — подчёркивает Екатерина Тейдер.
«Доверие — ключевое слово. Генподрядчика нанимают, если ему доверяют, потому что предсказать финальный результат строительства очень сложно. В ходе работы обычно много чего меняется: проектные решения, обстоятельства, инфляция; и заказчику важно, чтобы генподрядчик достроил его объект, а не обанкротился по дороге. Если у руководителей фирм-генподрядчиков имеются доверительные отношения с клиентами, есть шанс получить заказ, — говорит Дмитрий Кунис. — А дальше надо грамотно считать, управлять накладными расходами и себестоимостью. Те, кто умеет считать, выживут, кто не научился — уйдут. Рентабельность бизнеса очень низкая, цена ошибки высока: чуть ошибся — и в банкротство».
