«Пройдет 2-3 года, и мы будем вспоминать не о драме, а об акселерации»
О пользе «шпионажа» на зарубежных рынках и вреде для бизнеса плюшевых костюмов Brioni, новом поколении потребителей и устаревших мерах поддержки отрасли говорили сегодня ведущие участники и эксперты рынка недвижимости, которых «Новый проспект» собрал в рамках онлайн-дискуссии.
Сегодня, 26 ноября, «Новый проспект» провел первую встречу из серии онлайн-дискуссий о развитии рынка недвижимости в Петербурге, она была посвящена текущей ситуации и перспективам 2021 года.
Модератор встречи Дмитрий Панов, председатель Санкт-Петербургского регионального отделения «Деловой России», генеральный директор ГК «Доверие», вкратце перечислил основные события 2020 года, которые так или иначе повлияли на рынок недвижимости страны. Несомненно, это пандемия и реакция властей на последствия глобального катаклизма для бизнеса. Также он упомянул введение НДФЛ на проценты по банковским вкладам свыше 1 млн рублей, начало работы застройщиков в рамках проектного финансирования, назначение Ирека Файзуллина новым министром строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ и т.д.
Как ситуация выглядит в цифрах, рассказала Вероника Лежнева, директор департамента исследований Colliers International. По ее словам, 2020 год петербургский рынок недвижимости заканчивает в целом без особых потрясений. Это стало возможно благодаря тому, что к новому кризису рынок подошел в хорошем состоянии (в отличие от кризисов 2008 или 2014 годов). Нынешняя ситуация дала возможность реагировать на изменения спокойнее. «Да, режим самоизоляции, ограничения работы многих отраслей привели к негативным изменениям спроса на рынке офисной недвижимости. Зато из-за бурного развития онлайн-ретейла и продолжающейся работы продовольственных сетей увеличился спрос на складские помещения. На этот сегмент сегодня направлено максимальное внимание арендаторов и инвесторов. Неплохо ощущала себя жилищная недвижимость благодаря льготной ипотеке, которую власти страны ввели в качестве меры поддержки отрасли», — отметила Вероника Лежнева.
В офисной и торговой недвижимости показатель вакантных мест составляет 7,5% и 5% соответственно. Что касается будущего этих сегментов, то Вероника Лежнева обратила внимание, что для офисной недвижимости уже сегодня характерен процесс оптимизации, который подразумевает пересмотр текущих условий аренды, переориентацию в сторону гибких офисов и т.п. В складской недвижимости и вовсе наблюдается исторически низкий уровень вакансий — всего 2%. Ключевым драйвером развития рынка жилой недвижимости стала льготная ипотека. Ее доля в общем объеме сделок выросла до 62%. Для сравнения, в 2019 года эта доля оценивалась в 30–35%.
Передавая слово Георгию Рыкову, генеральному директору ГК «БестЪ», Дмитрий Панов представил его как человека, который не боится двигаться в антитрендах и, как ни странно, побеждает в этом своем движении. Поэтому именно от него участникам встречи было интересно узнать, на какие сегменты он делает ставку: офисы, жилье, склады? Отметив, что «всё это барахло» у него есть, Рыков заявил, что сегодня внимание компании сосредоточено на IT, на том, чтобы с помощью новых технологий вдохнуть жизнь в «железо» (читай недвижимость). «Интересные проекты всегда есть, мы готовы броситься на любую амбразуру, лишь бы это было нужно потребителю и мы могли бы на этом заработать», — сказал спикер.
«Многие замечают, что пандемию плохо переживают компании, владельцы которых во время карантина отдыхали, проводя время в плюшевых костюмах в от Brioni, а те, кто был в курсе дел, как вы и еще один спикер встречи Александр Шарапов, держали информацию, что называется, на кончиках пальцев, смогли пройти этот период без существенных потерь», — заметил Дмитрий Панов. «Да, весь секрет в том, что мы с Александром Шараповым, портрет которого у меня висит на стене, костюмы Brioni давно отдали водителям. И всем советуем сделать то же самое», — отшутился Рыков.
Сам Александр Шарапов, президент Becar Asset Management, член правления Ассоциации инвесторов Москвы, выслушав просьбу ведущего рассказать о том, что происходит заграницей, где у компании много девелоперских проектов, сообщил, что его мнение однозначно: все правительства мира сошли с ума. «Мне друзья в Швейцарии рассказывали, что в июне там фитнес-центры так и остались закрытыми, зато открылись публичные дома. Видимо, там между людьми не такой тесный контакт, как в спортзале. Что это, как не сумасшествие? — иронизировал девелопер. — А на прошлой неделе российские власти, которые постоянно заявляют о поддержке бизнеса, в 2 раза увеличили платежи за перевод зданий из промышленных в жилые в Москве, и в 8 раз – в Новой Москве».
Александр Шарапов не склонен драматизировать ситуацию с пандемией и считает, что уже скоро все забудут о плохом, как это случилось с трагедией 11 сентября, после которой никто не хотел строить небоскребы. «Так же и здесь, пройдет 2-3 года, и мы будем вспоминать не о драме, а об акселерации диджитал-бизнеса. О том, что именно в это время айтишники, блогеры, остальные цифровые ребята окончательно обогнали по доходам банкиров, менеджеров нефтянки и появился новый класс так называемых digital nomad (цифровые кочевники), на которых и нужно ориентироваться», — отметил Александр Шарапов.
По его мнению, работать, создавать недвижимость нужно именно для этой платежеспособной аудитории. «Отсюда тренд на создание коворкингов, коливингов, лайфстал-отелей, апартов. Это люди шеринговой экономики, для которых важно не владение собственностью, а саморазвитие, и потому им нужны сервисы, помогающие освобождать время», — рассказывает он. Новые форматы недвижимости, рассчитанные на такого потребителя, уже есть на американском, китайском рынках, от которых российский, конечно, отстает. «Но мы своего рода «шпиёны», которые притаскивают лучшие идеи в Россию и здесь их воплощают», — улыбается Александр Шарапов.
От трендов будущего спикеры перешли к законодательным новеллам. Андрей Степаненко, генеральный директор Российского аукционного дома, рассказал о том, какие изменения ждут рынок в части реновации культурных памятников, которых в Петербурге немало. Вкратце обрисовав историю непростых отношений государства и компаний, арендующих государственную недвижимость, в том числе объекты культурного наследия, Андрей Степаненко напомнил, что дело, похоже, сдвигается с мертвой точки. «Нашелся сенатор Кутепов, который подготовил проект, решающий многие спорные вопросы, связанные с культурными объектами. Проект одобрен правительством и в ближайшее время уже может быть принят в первом чтении Госдумой. А в окончательном виде может появиться уже в I квартале 2021 года», — говорит спикер. Новаций несколько. Например, одна возвращает отмененную в 2009 году возможность для арендатора выкупать такое имущество, другая решает вопрос с землей, на которой расположен объект культурного наследия. По его словам, менять законодательство, учитывая интересы инвесторов, нужно обязательно, иначе есть риск потерять из-за разрушений до 30% памятников.
Затем своим взглядом на изменения рынка недвижимости поделился Константин Сторожев, председатель Экспертного совета по апартаментам Российской гильдии управляющих и девелоперов (РГУД), генеральный директор Valo Service. По его мнению, в целом сервисные апарт-отели устояли в сложной ситуации снижения туристических потоков (в отличие от гостиниц). Загрузка сохранилась на уровне 60–70%, в то время как классические гостиницы были заполнены лишь на 10%. «Я говорю именно о сервисных апартах, а не о псевдожилье», — уточнил спикер. Кстати, на вопрос ведущего об отношении к недавнему заявлению замглавы Минстроя Никиты Стасишина, предложившего упразднить понятие апартаментов и отнести их к жилью, Константин Сторожев ответил так: «Из-за того, что на рынке существуют и нормальные сервисные апарты, и мимикрирующие под них жилые проекты, есть опасность, поправив в одном месте, испортить всё в другом. В этой инициативе есть прямой конфликт с рядом законодательных актов, в том числе касающихся регулирования туристической отрасли. Мне непонятно, как можно увязывать псевдоапарты и настоящие апарты».
По словам Константина Сторожева, сегодня для развития сервисных апартов важно, как будут восстанавливаться мировая экономика и отложенный спрос на туризм. «А вообще, нужно отказаться от иллюзии, что всё вернется. Мы уже живем в новой реальности, и управляющим компаниям надо уметь работать с тем, что есть», — уверен спикер. Также он надеется, что со временем мировой тренд на увеличение доли арендного жилья, к которому относятся сервисные апарты, приживется и в России. «Да, в Германии, например, такая аренда занимает 50% рынка, в Польше – 25%. У нас – не больше 10%. Но это постепенный процесс. Сознание потребителей будет меняться», — говорит эксперт.
Тезисно по вопросам, вынесенным в повестку встречи, прошелся Дмитрий Колтунов, управляющий партнер ГК «Страна Девелопмент». Он отметил, что в Москве на 12 млн жителей вводится всего 3 млн м2 жилья ежегодно (апарты добавляют еще 500–700 тыс. м2). Так что предпосылок к снижению цен в столице спикер не видит. «Похожая картина наблюдается в Петербурге, — замечает Дмитрий Колтунов. – За 10 месяцев 2020 года было получено 26 разрешений на строительство общей площадью 637 тыс. м2». При этом, как замечает Дмитрий Колтунов, государство своими действиями по введению налога на банковские депозиты еще больше стимулирует инвесторов вкладываться в недвижимость, за все годы российского капитализма доказавшей свою привлекательность как способ сбережения финансов. В итоге предложение не успевает за спросом.
Мысль коллеги о влиянии искусственно созданного за счет льготной ипотеки спроса на рынок недвижимости продолжил Максим Ельцов, генеральный директор, соучредитель Первого Ипотечного Агентства. Он назвал свое выступление «заземляющим». По его словам, льготная ипотека в рамках поддержки-2020 — это локомотив, который с бешеной скоростью мчит отрасль к пропасти. Свою мысль он пояснил так: учитывая низкую ставку ипотеки, валютные и депозитные риски, все побежали скупать жилье. Даже те, кто не мечтал об этом. «Бомбануло», как заметил спикер, не только рынок первички, но и вторичный рынок показал фантастический рост спроса. В общем объеме сделок доля ипотеки в 2020 году составила 66%.
«Мы спрос выжали, как выжимают масло из оливок: первый отжим, второй, потом прогрели, и уже на каком-то алхимическом уровне пытаемся выдавить. Отрасль уже влезла в спрос не только 2021 года, но и 2022-го. При этом число разрешений на строительство снижается, цены растут, и дальше рынок неминуемо ждет откат», — говорит Максим Ельцов. По его словам, расплачиваться за это отрасль начнет уже в начале 2021 года, когда начнутся массовые просрочки выплат по кредитам. «Да, на какой-то момент льготная ипотека положительно влияла. Но это как антибиотики. Их нельзя постоянно принимать — может зародится новая инфекция, которая убьет организм. Примерно так действует льготная ипотека», — завершил свое выступление ярким сравнением Максим Ельцов.
Отметив информационную насыщенность встречи и отличный подбор спикеров, Дмитрий Панов напомнил, что предложения, прозвучавшие во время дискуссии, будут направлены бизнес-омбудсмену Борису Титову и потом станут частью обращения к вице-премьеру правительства Российской Федерации Марату Хуснуллину.
Следующая дискуссия в серии мероприятий «Нового проспекта» состоится 10 декабря и будет посвящена новым форматам на рынках коммерческой и жилой недвижимости. Ознакомиться с программой и зарегистрироваться в качестве слушателя или спикера можно на нашем сайте.
Смотреть запись трансляции прошедшей дискуссии
Информационными партнерами мероприятия выступили:
Общероссийская общественная организация «Деловая Россия»,
Союз строительных объединений и организаций,
Ленинградская областная торгово-промышленная палата,
ведущее строительное издание Петербурга «Канонер»,
Российская гильдия управляющих и девелоперов,
Ассоциация риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области,
Российская юридическая фирма «Дювернуа Лигал»,
«Аргументы и Факты — Петербург»,
