Продавцы жилья выбрались из котлована. Петербуржцы скупают готовые квартиры

В Петербурге на 30% вырос спрос на недорогие новостройки в высокой степени готовности. Спрос на квартиры на стадии котлована, напротив, упал. Участники рынка объясняют это влиянием льготной ипотеки и желанием людей как можно выгоднее вложить оставшиеся свободные деньги.

По данным консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», в этом году на первичном рынке недорогой недвижимости города покупательский спрос сместился в сторону объектов в высокой стадии готовности (от 80% и выше). Доля таких жилых комплексов в структуре спроса составляет 36%, что на треть больше соответствующего показателя 2019 года. При этом доля проектов на стадии котлована в продажах снизилась за год с 31,5% до 22,5%.

«Такая динамика спроса связана в том числе с сокращением объема предложения на рынке и снижением темпов вывода новых объектов. Кроме того, выросла строительная готовность наиболее популярных жилых комплексов, что тоже повлияло на ситуацию», — пояснила руководитель КЦ «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева.

За лето квартиры улетели

Петербургские девелоперы подтверждают высокий спрос на жилье в высокой степени готовности. «Мы заметили особый интерес покупателей к почти готовым квартирам еще в апреле-мае. Связывали это с волной восстановительного спроса», — говорит генеральный директор компании «Петрополь» Марк Лернер. «На нашем объекте были подзависшие квартиры, но за лето они улетели», — подтверждает президент «Леноблсоюзстроя», генеральный директор ООО «Академия» Руслан Юсупов. «Мы тоже видим этот эффект и на рынке в целом, и на примере наших проектов. Особенно высок спрос на те комплексы, которые сданы или сдаются в текущем году», — подтверждает директор управления стратегического маркетинга Группы RBI Вера Сережина.

По словам генерального директора «Master Девелопмент» Вячеслава Семененко, инвестировать в недвижимость с высокой степенью готовности людей стимулирует общая экономическая ситуация в стране. «Курс рубля неустойчив, ставки по депозитам рекордно низкие, поэтому многие перекладывают сбережения из банков в недвижимость, предпочитая вкладывать в надежные активы. Готовое жилье — главный такой актив», — поясняет он.

С коллегой согласен депутат Законодательного собрания Петербурга, экс-председатель совета директоров строительной компании «Лидер Групп» Александр Рассудов. По его словам, интерес покупателей к объектам в высокой стадии готовности — результат падения ставок по депозитам и реакция на грядущее с 1 января 2021 года налогообложение банковских вкладов свыше 1 млн рублей. Действительно, по данным ЦБ, средняя ставка по вкладам в 10 российских банках в сентябре обновила исторический минимум, опустившись с 6,011% на начало года до рекордно низких 4,406%.

«Большинство людей с небольшими накоплениями находятся в ситуации ожидания: санкции, падение рубля, внешнеполитическая неопределенность заставляют потребителей вкладывать деньги в недвижимость. Это инструмент гарантированной доходности, которая оказывается выше размера инфляции», — резюмирует генеральный директор Объединения строителей Петербурга Алексей Белоусов.

Льготная ипотека подогрела спрос

Значительно подогрела спрос на почти готовое жилье и льготная ипотека. «Ипотека на городские квартиры под 6–6,5% годовых, сельская ипотека под 2,7% очень повысили интерес к рынку. Это и понятно: не факт, что такие ставки еще когда-нибудь будут на рынке», — говорит Руслан Юсупов.

«Субсидии по ипотеке привели к тому, что существенно сократилась разница между размером ежемесячного платежа за жилье в высокой и низкой стадии готовности. Платить 52 тыс. рублей или 57 тыс. рублей в месяц — не такая большая разница, но срок ожидания недвижимости сильно сокращается. В итоге человек выплачивает ипотеку не за воздух, а за реальную квартиру, в которой живет», — поясняет генеральный директор строительной компании Legenda Intelligent Development Василий Селиванов.

По словам Марка Лернера, многие покупатели справедливо считают, что высокая степень готовности жилья — это меньший риск в период нестабильности. Особенно если объект строится по старым правилам долевого участия, без эскроу-счетов.

Котлован не для всех

Что касается снижения спроса на жилье в объектах на стадии котлована, то оно, по мнению экспертов, не связано напрямую с ростом числа желающих купить готовую или почти готовую квартиру. «Просто новых объектов выводится всё меньше и меньше», — говорит Вячеслав Семененко.

По данным Марка Лернера, за последние полгода «стартов продаж» было в 2 раза меньше, чем годом ранее. «Так что объем продаж физически переместился в дома с высокой степенью готовности. Никто не знает, как вели бы себя покупатели, если бы объектов в начальной стадии на рынке было бы больше», — рассуждает он.

«Из тех проектов, которые выходят в продажу сегодня, многие продаются через эскроу-счета. В результате на старте они имеют уже не такую привлекательную цену, как проекты, которые стартовали до 2019–2020 годов», — подтверждает Вера Сережина. По ее наблюдениям, за последние пару лет цены на жилье заметно повысились. «Возможно, некоторые покупатели просто еще не привыкли к текущему уровню цен», — полагает она.

Спрос вернется, когда мы забудем о пандемии

Эксперты уверены, что снижение спроса на жилье на начальных стадиях строительства носит временный характер и связано с последствиями пандемии коронавируса, такими как падение доходов населения и логистические ограничения. «После того как люди отойдут от «пандемийных» проблем, продолжится миграция из отдаленных регионов в деловые центры, в том числе и в Петербург. Это подтолкнет рынок к росту. И именно на этом этапе начнет восстанавливаться спрос на жилье на стадии котлована», — прогнозирует Вячеслав Семененко.

Напомним, что в I полугодии 2020 года спрос на жилье на первичном рынке Петербурга составил 1,87 млн м2. При этом в продажу вышел всего 1 млн м2 жилой недвижимости. На конец 2020 года спрос, по прогнозу, составит 4,5 млн м2, но планируемый объем ввода жилья в этом году будет существенно меньше, чем в прошлом (3,4 млн м2 против 3,9 млн м2). Власти намерены сдерживать ввод новых проектов, чтобы не перегревать рынок.