Проблемы своими руками. Почему трещит по швам Дом Чубакова

Бывший доходный дом на 11-й линии Васильевского острова, 58, до революции принадлежал купцу и почётному гражданину города Клавдию Чубакову. Этот образец северного модерна возведён по проекту архитектора Михаила Еремеева в 1906–1907 годах. В наши дни дом признан памятником архитектуры регионального значения. Но состояние этого здания с изразцами и лепниной печальное. Дом нуждается в капремонте, его фасад покрыт трещинами, а штукатурка обваливается.

Особняк неоднократно попадал в сводки о происшествиях. Началось все в ноябре 2020 года, когда по стенам дома поползли трещины. Это совпало с началом строительства элитного жилого комплекса Monodon Line по соседству, на 11-й линии В.О., 56. Это проект Sun Development, принадлежащей Кириллу Вязовскому. В 2020 году участок вместе с выданным в 2016 году разрешением на строительство сменил владельца. Ранее проект назывался «Сердце острова» и принадлежал сооснователю «Адаманта» Евгению Гуревичу.

Фасад Дома Чубакова пошел трещинами

Стройка стартовала. Но ее успели несколько раз остановить. В марте 2021 года предписание об остановке работ выдал комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры (КГИОП): жители дома Чубакова засыпали комитет требованиями «незамедлительно прекратить стройку» после появления на фасаде новых трещин.

В середине апреля в КГИОП вместе с государственной историко-культурной экспертизой и Всероссийским обществом охраны памятников (ВООПИиК) разработали и обосновали меры по сохранению дома Чубакова. А уже в мае эти меры вменили в обязанность Sun Development.

По информации КГИОП (документ есть в распоряжении «Нового проспекта»), речь идёт о компенсационном усилении грунта в два этапа по так называемому методу инъецирования по манжетной технологии (это когда в грунт монтируют специальные скважины, а в них заливают раствор), о закреплении грунтов по технологии Jet Grouting (струйная технология, когда цементный раствор с помощью специальной установки буквально впрыскивают в грунт), а также о завершении работ по созданию стены в грунте, ограничивающей влияние на соседние дома. Эти работы нужно было внести в строительную документацию и согласовать с КГИОП.

Работы по укреплению грунта

В КГИОП изданию сообщили, что в период работ дом-памятник не обрёл критических значений по трещинам и кренам, но только после остановки работ он стал вызывать опасения. «Превышение допустимых значений деформаций окружающей застройки произошло, когда строительных работ не было», — говорится в ответе КГИОП.

Второй раз работы останавливали уже в конце прошлого месяца в связи с обрушением потолка в квартире на втором этаже, тогда на площадке вели только охранные мероприятия. Письмо о необходимости приостановки всех работ «до актуализации и согласования соответствующего раздела» КГИОП направил застройщику 5 июля.

Уже по данным Госстройнадзора от 6 июля, «застройщик получил согласование КГИОП по откорректированному разделу проектной документации по сохранению дома-памятника и приступил к его реализации». Стройка по-прежнему остановлена до завершения укрепления конструкций окружающей застройки.

Работы по укреплению грунта

На строительной площадке

«Новый проспект» отправился на стройплощадку, чтобы пообщаться с застройщиком и лично осмотреть стройплощадку и дом-памятник. На момент визита журналиста строительных работ на участке не было, проходили работы по защите прилегающих зданий из списка КГИОП и Госстройнадзора. Как сообщил директор компании-застройщика Александр Лимарь, на месте работает специальная установка для Jet Grouting. «Выполнено уже около 40% диафрагмы жёсткости. Все эти работы входят в состав мероприятий по сохранению объекта культурного наследия», — пояснили «НП» на стройплощадке.

«Мы укрепили соседние здания по технологии «стена в грунте», это действительно стена из бетона шириной 600 мм и 15 м глубиной, которая пролегает по периметру стройки. Сейчас мы занимаемся дальнейшим усилением грунтов основания. На сегодняшний день сделано 130 скважин по проекту, согласованному с КГИОП. При необходимости будет выполнено ещё 33 скважины. В скважины на глубину 8 м закачивается цементный раствор. Этим достигается увеличение несущей способности грунтов основания», — объясняет Александр Лимарь. На вопрос о балках, которые торчат из брандмауэрной стены дома 58, он ответил: «А это железные балки для укрепления, здесь был разобран деревянный пол в квартире» (на фото видны двутавры в отверстиях стены).

Соседние здания, по его словам, Sun Development мониторит постоянно, чтобы понимать, как новое строительство влияет на их основание. «Проверяющие приходят по этому поводу регулярно», — говорит директор. Комплекс работ по укреплению и мониторингу соседних зданий, включая Дом Чубакова, на текущий момент обошелся компании примерно в 100 млн рублей.

Трубы или стройка?

Корреспондент «Нового проспекта» расспросил застройщика о ситуации с домом Чубакова. По предположению строителей, свежие трещины, которые появились на фасаде здания в марте 2021 года, могли стать, в частности, следствием аварий на объектах «Водоканала» (прорыв труб). Об инцидентах свидетельствуют документы: акты о фиксации аварий в границах стройки и дома-памятника от 22 февраля и от 19 марта 2021 года и акты «Водоканала» об их устранении (есть в распоряжении редакции).

«На каждую аварию уходило 5 дней. Всё это время вода шла под землю, в том числе и под дом 58», — говорит руководитель проекта строительства Владимир Волков. По его словам, специалисты Sun Development вскрыли часть грунта. «Фундамент дома был сырой, за 2 месяца стена не высохла — вот какой объём взял на себя бутовый камень, из которого выполнен фундамент дома», — рассказал он.

В Водоканале «НП» подтвердили, что в районе стройплощадки действительно устраняли аварии, а участок водопроводной сети, на котором они произошли, пролегал через ограждённую территорию.

Но связь обрушений в доме-памятнике с аварией «Водоканал» отрицает: «При технологических нарушениях в феврале и марте 2021 года подтоплений улицы, фундамента и подвальных помещений 11-й линии В.О., д. 58, не зафиксировано. Отвод воды осуществлялся в ливневую канализацию… Возможной причиной технологического нарушения дома по адресу: 11-я линия В.О., д. 58, может быть подвижка грунта в результате внешних воздействий при выполнении строительных работ», — говорят в пресс-службе предприятия.

Работы по укреплению грунта. Установка для Jet Grouting

Интересно, что ранее в Смольном разрушения дома-памятника связывали именно с этими авариями на трубопроводе. Как причину их озвучивал, например, губернатор Александр Беглов со ссылкой на ГБУ «Центр экспертно-технического заключения» (ГБУ «ЦЭТЗ», учреждение подведомственно Госстройнадзору).

На запрос «Нового проспекта» директор ГБУ «ЦЭТЗ» Вячеслав Метёлкин сообщил, что геотехнический мониторинг сотрудники ГБУ проводят регулярно, По его мнению, аварии на объектах «Водоканала» могут быть только одним из трёх факторов осадки дома. Первым фактором он назвал плохое состояние старого здания, которое долго эксплуатируется без капитального ремонта, а вторым — стройку, которая негативно влияет на его состояние.

«Мы прорабатываем дополнительные технические и проектные решения, если вдруг будет какая-то ещё осадка. Сейчас, с учётом уже выполненных мероприятий по сохранению объекта культурного наследия, осадки фундамента дома 58 стабилизировались. Но если возникнут какие-либо сложности, мы должны иметь согласованные варианты решения возникших проблем. Пока работаем с техническими обоснованиями этих решений», — прокомментировал «НП» начальник по строительству.

В целом система водоотведения — проблема в доме не новая. «В течение нескольких лет в доме были протечки, потому что кто-то ставит новые коммуникации, и жильцы снизу страдают. Здесь же изначально нет ванн, но люди ставят джакузи, делают тёплые полы. Такая нагрузка на коммуникации и перекрытия увеличивает вес и вызывает протечки, разрушает дом», — предполагают представители застройщика, которые участвовали в осмотрах квартир перед началом возведения элитного дома.

Беспокойное соседство

«Новый проспект» поинтересовался, поступают ли жалобы от жильцов других домов — ровесников Дома Чубакова, которые находятся вплотную к стройке. Это трёхэтажный дом №54, ранее дом дешёвых квартир Крестового благотворительного общества 1901 года постройки, а теперь мини-отель «За кулисами», и жилой дом под номером 52 в стиле модерн, возведённый в 1908 году по проекту архитектора Виктора Орлова.

«Да, со стройки идёт вибрация, но у нас ничего не рушится», — говорит жительница дома №52.

«Есть шум от стройки, но ничего не трескается. Но мы сделали капремонт дома на свои деньги, хотя ранее оно было очень шатким. Пока идёт стройка, у нас не было ни одной трещины», — сообщил «НП» администратор отеля «За кулисами». «Может быть, стоит также озаботиться ремонтом дома-памятника, чтобы он не обрушился?» — иронизируют собеседники издания.

Стоит отметить, что, в отличие от охраняемого дома-памятника, оба соседних здания визуально находятся в хорошем состоянии. А фасады дома №52 капитально ремонтировали в 2008 году.

По информации застройщика Sun Development, со стороны обитателей других соседних зданий стройплощадку жалобами не засыпают.

Со своей стороны строительная компания дала гарантии УК «Мир» о готовности выделить финансовые средства на устранение дефектов здания, причиной которых стало новое строительство. В беседе с «НП» Александр Лимарь эту готовность подтвердил.

Мини-студии — убийцы

В распоряжении редакции оказались два технических отчёта о состоянии Дома Чубакова. Один выполнен ООО «ПИ Геореконструкция» в 2016 году, второй — в апреле 2021 года ООО «Центр геотехнического мониторинга». Эти многостраничные документы анализируют каждую трещину и обрушения штукатурки со стен памятника, который, если верить заключению 2016 года, ещё до стройки демонстрировал не лучшее состояние. В отсутствие ремонта за 5 лет число трещин ожидаемо увеличилось (на трещины, которые могут повлиять на техническое состояние дома, установлены маячки с измерителем (щелемеры, по которым ведется постоянный мониторинг).

Последний документ Центра геотехнического мониторинга в мае 2021 проверяли специалисты ГКП «ЦЭТЗ». Они установили достоверность информации и пришли к выводу, что «деформации охраняемых объектов не превышают допустимых нормативов». «При проведении данных наблюдений необходимо дополнительно контролировать уровень подземных вод при помощи специализированного оборудования», — сказано в сообщении Госстройнадзора по итогам совместного заседания с Жилищной инспекцией, управляющей компанией (УК «Мир») и КГИОП.

Если оценить изношенное состояние памятника в 2016 году, нынешняя вина строителей и «Водоканала» в формировании новых трещин и обрушении потолка в доме кажется преувеличенной. Между тем обитатели памятника, по-видимому, находят соседнюю стройку самым простым вариантом решения своих проблем, засыпают контролирующие органы жалобами на девелопера, сопровождая их предложениями в адрес строительной компании выкупить квартиру в обмен на прекращение всевозможных жалоб (в редакции есть подобное письмо владельца квартиры с мансардой).

Однако, по мнению представителей местных властей и части собственников помещений, далеко не только внешние факторы рушат ценный дом. Так, ранее внимание СМИ и чиновников привлекали незаконные перепланировки в Доме Чубакова. Последнюю аварию в квартире связывают как раз с ними, поскольку дом начал осыпаться в период, когда работы по укреплению остановили, а последствия аварии на сетях водопровода были ликвидированы.

«В квартире №13, расположенной на первом этаже, собственником жилых помещений проводятся ремонтные работы с перепланировкой. Проект на переустройство и (или) перепланировку на рассмотрение в районную межведомственную комиссию не поступал. 29.06.2021 в квартире №14, расположенной над квартирой №13, произошло частичное обрушение штукатурного слоя потолка в помещении кухни. Для предотвращения самопроизвольного обрушения штукатурного слоя силами УК были выполнены работы по отбивке штукатурного слоя потолка и зашитию потолка оргалитом по всей площади кухни», — констатируют в ответе администрации Василеостровского района на запрос «НП».

Ранее о незаконном ремонте в одной из квартир в беседе с «Фонтанкой» говорил и глава Василеостровского района Эдуард Ильин. С «НП» общаться предметно чиновник не захотел, заявив, что «администрация придерживается мнения специалистов Госстройнадзора, которые проводили проверку». В надзорном ведомстве перепланировки вне закона «НП» подтвердили.

Эти окна в стене дома прорублены незаконно

Также корреспондент «НП» ознакомился с актами осмотра злополучной 14-й квартиры (документы тоже есть в редакции) за подписью начальника домоуправления №7 УК «МИР» (Дом Чубакова находится под её управлением) Марии Голубцовой. Они также подтверждают незаконную перепланировку со сносом перегородок в зоне туалета и заменой двери в квартире этажом ниже. По информации издания, владельца квартиры с перепланировкой намерены через суд обязать вернуть квартиру в первоначальный вид.

«Перепланировки есть и на втором этаже в другом подъезде, и на четвёртом этаже. А сколько ещё таких перепланировок в нашем доме? Стройка тоже виновата, но она сыграла свою роль тем, что только усилила разрушения, которые уже сделали сами собственники. Кто будет разбираться с этим, мне неясно», — заявила Ирина, жительница квартиры №14 с обрушенным потолком. Она опасается, что скоро обрушения в доме приведут к трагедиям, если не прекратятся незаконные перепланировки и снос несущих конструкций в квартирах.

«В квартире №64 на четвёртом этаже тоже делают перепланировку. Там рабочие пробили ломом межэтажное перекрытие, штукатурка осыпалась с потолка третьего этажа. Но там, видимо, жильцы уехали отдыхать и пока не знают об этом», — подтверждают другие обитатели дома. (Фото переделок в одной из квартир имеется в распоряжении редакции.)

«У нас люди борются со стройкой, но никто не борется со сносом несущих стен. Представьте себе: в трёх квартирах снесены стены. В коммунальной квартире сделать 11 мини-студий — это как? Пора серьёзно заняться этим. Конечно, у нас будет всё рушиться. Знаете, мне стройка тоже не нравится, но давайте по справедливости, обрушение произошло, когда работы остановили», — сообщила хозяйка небольшого продуктового магазина (ИП Кротова), расположенного на первом этаже Дома Чубакова.

Она показала корреспонденту состояние ступеней, ведущих в помещение её магазина (по словам владелицы торговой точки, ранее между ступенями и каменным полом зиял глубокий провал из-за подвижек грунта), отмеченные маячками трещины на стенах, пятна от протечек на потолке. «У меня тоже были трещины, но из-за работ по укреплению грунта они сузились», — сообщила собеседница «НП».

Еще недавно на месте ступенек была щель, образовавшаяся в результате подвижек грунта

«Здравствуйте, я по объявлению»

Чтобы убедиться в наличии странностей с перепланировками в Доме Чубакова, корреспонденту достаточно было обратится на сайты объявлений «Авито» и «Циан». Там была представлена, например, крошечная студия в 16 м2 с отдельным санузлом на первом этаже дома, ее предлагают за 2,7 млн рублей. «Ремонт закончен и идёт согласование перепланировки», — говорилось в объявлении, которое на момент подготовки материала было снято с публикации. Другая студия в этом доме, площадью 17,75 м2, сейчас продается за 3,86 млн рублей. В объявлении утверждается, что перепланировка согласована.

Всего в базе удалось насчитать около десятка похожих объявлений о продажах студий в доме Чубакова.

Фото: скриншот объявления на «Авито»

«Наше жильё — это не старые коммуналки, это полностью выкупленная и переоборудованная квартира под формат смарт-студий с законной перепланировкой и возможностью прописки, где единственное, что вас объединяет с соседями, — это дружелюбие и общий коридор!» — манят объявления информацией, вероятно, ставшей бы сюрпризом для надзорных органов. «Сделка через нотариуса. Наличные. Без ипотеки», — будто предостерегают сообщения продавцов.

Корреспондент позвонил в агентство «Smart-Метры», реализующее студии. Представившись заинтересованным покупателем, он расспросил об объектах и подробностях сделки. «Нет, в ипотеку оформить нельзя. Просто на момент бронирования и заключения договора у нас они ещё не разделены и не оформлены в Росреестре. То есть мы оформляем и заключаем с вами договор. Как отдельную квартиру мы не можем это оформить по той простой причине, что это невозможно в силу закона. У нас разделённые лицевые счета, но отдельный кадастровый номер получить не можем», — сообщил риелтор.

«НП» попросил объяснить и других петербургских риелторов, какие риски несут подобные объекты. «В большинстве своём эти «студии» не оформлены в отдельные объекты. По документам это комната в коммуналке. Приобретение такого объекта сулит те же опасности, что и в любом случае несогласованной перепланировки. Теоретически, если помещения расположены на первом этаже или если под них нарезан целый дом, они могут быть оформлены в отдельные квартиры, но совсем не факт. Если расселить, оформить, нарезать, зарегистрировать вновь созданные объекты, присвоить каждой студии кадастровый номер и полицейский адрес, стоить такая студия будет раза в 2–3 дороже. Всё остальное — комнаты в коммуналке с несогласованной перепланировкой», — комментирует заместитель директора компании «Адвекс. Приморское агентство» Людмила Ермолаева.

О том, что известно о перепланировках в Доме Чубакова и запущена ли процедура согласований, издание направило отдельный запрос в КГИОП.