Привет из прошлого. Особняк Серебряковой возвращается на рынок

Смольный в очередной раз решил расстаться с особняком Серебряковой на набережной Кутузова. Эксперты считают, что оптимальный вариант для исторического здания — превратиться в представительский офис. Но превращение будет дорогим: эксперты оценили его минимум в 200 млн рублей, учитывая покупку актива и его ремонт.

Российский аукционный дом по поручению комитета имущественных отношений Смольного готовится выставить на торги в рамках программы приватизации часть особняка Серебряковой — объекта культурного назначения со статусом регионального памятника.

 Потенциальным покупателям предлагают 2,47 тыс. м², разделенных на 17 нежилых помещений, в историческом здании на наб. Кутузова, 22 (общая площадь здания — около 3 тыс. м²). Дата торгов и цена пока не озвучены. Как пояснили в РАД, торги предположительно пройдут в конце 2020 – начале 2021 года. В настоящее время эксперты аукционного дома проводят оценку недвижимости. 

Это не первая попытка Смольного найти хозяина для помещений в доме Серебрякова. В 2012 году тогда еще КУГИ сдал в аренду городские площади в здании компании ООО «Кутузова, 22», которое СМИ связывали с Максимом Воробьевым, братом губернатора Московской области, основным акционером ПАО «Русская аквакультура» и соучредителем нескольких дочерних структур девелоперской группы «Самолет».

Фирма «Кутузова, 22» собиралась приспособить историческое здание под представительский офис и даже сделала ремонт. Но в 2013 году компания вернула городу его имущество, отказавшись от его использования. По версии СМИ, это произошло после того, как Смольный кратно повысил ставку аренды. В том же году власти Петербурга выставили на продажу 100% долей этой компании — за право аренды особняка Серебряковой до 2062 года город хотел выручить 150 млн рублей. Но покупателей не нашлось, а ООО «Кутузова, 22» прекратило свое существование в октябре 2015 года.

По мнению экспертов, 150 млн рублей за этот объект сейчас — максимальная цена. «Цена в 150 млн рублей, или 60 тыс. рублей за 1 м², заявленная в 2013 году, выглядит адекватной», — говорит  вице-президент Becar Asset Management Ольга Шарыгина. Генеральный директор ГК «Еврострой» Оксана Кравцова, чья компания строит элитный жилой комплекс на Воскресенской набережной, оценивает особняк Серебряковой в 140 млн рублей, или 55 тыс. рублей за 1 м².

«Покупка таких исторических зданий по цене дороже 80 тыс. рублей за «квадрат» не имеет обычно экономической целесообразности. Если только у покупателя нет горячего желания приобрести конкретно этот объект», — резюмирует генеральный директор Knight Frank St. Petersburg Николай Пашков.  

Эксперты подчеркивают, что на итоговую цену здания повлияют не только его локация и статус. Покупателю придется изучить и состояние здания, и охранные обязательства, и условия на земельный участок, и позицию собственников других помещений (известно, что как минимум четыре помещения на мансардном этаже находятся в собственности ЗАО «Неохим»).

По мнению большинства аналитиков, перспективы приспособления здания для современного использования есть. «Здание обладает дворцовыми планировками и антуражем. Это прекрасно. Но с этим связана и проблематика его использования. Поскольку это объект культурного наследия, все вопросы приспособления его под жилье или гостиницу столкнутся с серьезными ограничениями», — рассуждает Николай Пашков. 

Большинство экспертов склоняется к тому, что оптимальный вариант использования особняка — под представительский офис или «офис одного арендатора». Так, например, считает Оксана Кравцова, правда и вариант использования особняка под жилье или апартаменты она, в отличие от коллег, не исключает. «Будущему владельцу будет необходимо оценить существующие планировки и статус предмета охраны, и только после этого делать выводы о наиболее привлекательном виде использования помещений», — советует Оксана Кравцова.

Интерес на рынке к подобным объектам есть как со стороны инвесторов, так и со стороны девелоперов, говорят эксперты. Хотя сложности, связанные с историческим статусом объекта резко сужают круг потенциальных покупателей. «Вероятным интересантом мог бы быть человек или фирма, у которых есть конкретные цели в отношении данного объекта», — считает Оксана Кравцова.

«В Петербурге множество исторических зданий. Все они как-то задействованы в современной жизни. Их покупают, продают, реставрируют и реконструируют. Варианты использования таких объектов всегда есть. Главное правильно всё взвесить и оценить свои возможности», — заявил один из участников рынка.  

 По оценкам Ольги Шарыгиной, ремонт исторического особняка обойдется его владельцу в сумму от 20 до 100 тыс. рублей вложений в 1 м² в зависимости от состояния и от новой функции здания, то есть минимум в 50 млн и максимум в 250 млн рублей.

 Особняк Серебряковой построен в 1901 году по проекту архитектора Бориса Гиршовича в стиле модерн. Его владелица Ольга Серебрякова, дочь сенатора, заместителя председателя городского окружного суда Владимира Ратькова-Рожнова, звезда светского Петербурга начала XX века, устраивала здесь пышные приемы и вечеринки. После революции Ольга Владимировна с мужем, полковником лейб-гвардии Кавалергардского полка Михаилом Серебряковым, эмигрировали, а особняк новые власти использовали для своих целей.  В разное время здесь размещались проектно-конструкторское бюро «Главленстройматериалы», учебно-производственный комбинат, Совет ветеранов. А в начале 2000-х годов особняк на время превратился в декорации к телесериалу: здесь снимали эпизоды «Тайн следствия».