Обеспечением по кредитам, выданным Сбербанком «Терра Нове», выступает 51 земельный участок на намыве Васильевского острова общей площадью 237,7 га. Земли предназначены под жилую и коммерческую застройку. При этом в собственности «Терра Новы» находится 6 участков площадью 20,3 га, остальная земля — в аренде у Петербурга до 8 июня 2026 года.
Среди заложенных участков около 30% готовы полностью, еще треть территории даже не намыта, а готовность остальных от 10 до 45%. Торги в форме запроса предложений пройдут на электронной площадке РАД Lot-online, итоги будут подведены 1 ноября 2019 года. Начальная цена торгов — 4,5 млрд рублей, что соответствует размеру задолженности «Терра Новы» перед Сбербанком.
«Намыв — один из самых масштабных проектов в Петербурге за последние годы. Ввиду дефицита земли под жилую застройку на Васильевском острове, участки на намыве пользуются спросом среди девелоперов. Появление на рынке прав требований по кредитам с таким обеспечением вызовет высокий интерес среди крупных инвесторов», — отметили в РАД.
Эксперты считают, что интерес к лоту могут проявить в первую очередь крупные девелоперы. «Принимая во внимание масштаб и многофункциональность проекта и особенно то, что жилая застройка займёт более половины площадей намыва, интерес к торгам, вероятно, проявят крупные российский жилищные девелоперы», — считает генеральный директор Colliers International в Санкт-Петербурге Андрей Косарев.
Управляющий директор центра развития недвижимости Becar Asset Management Ольга Шарыгина согласна, что лот представляет большой интерес для инвесторов. «Потенциальным покупателем может стать инвестор, который затем заключит контракт с девелопером. С меньшей вероятностью войдут в сделку могут войти спекулятивные инвесторы, например, банки», — рассуждает Ольга Шарыгина.
При этом специалисты затрудняются оценить рыночную стоимость данной территории: мешают разнородность предложения и значительные финансовые затраты на создание инфраструктуры. Руководитель консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева отмечает, что средняя нагрузка на 1 квадратный метр улучшений на участки под жилищное строительство в данной локации составляет 15-18 тыс. рублей в зависимости от уровня подготовки участка к строительству. «На территории 237,7 га потенциально можно построить порядка 3 млн кв. м жилой и коммерческой недвижимости. Таким образом, при начальной цене лота в 4,5 млрд руб. нагрузка на кв. м улучшений составит порядка 1,5 тыс. рублей», — оценивает Ольга Трошева.
Такие крупные лоты редко появляются в продаже, подчеркивает Ольга Шарыгина. По ее мнению, цена уже сейчас выглядит невысокой, но, поскольку участки очень отличаются друг от друга с точки зрения статуса владения и готовности, может еще снизиться. Финальная цена может составить около 1,5 тыс. рублей за кв. метр земли, прогнозирует она.
Эксперты единогласно предупреждают, что инвестору обязательно придется потратиться на создание инженерной, социальной и транспортной инфраструктуры, которая на упомянутых участках отсутствует. Сначала строительство инженерных коммуникаций планировалось финансировать за счет инвестора проекта, компании «Терра Нова», а транспортную и социальную инфраструктуру — из бюджета города, но в итоге всем девелоперам, которые строят здесь жилые комплексы, приходится делать это за свой счет, подчеркивает Ольга Трошева.
«Также не до конца понятно, как проект будет интегрироваться с уже реализующимися там проектами. Всем известна проблема комплексов, которые продаются с видовыми характеристиками, а впоследствии перестают обладать ими. Это влияет на маркетинг и лояльность спроса», — предупреждает Ольга Шарыгина. Еще одна проблема — земельные участки, которые еще предстоит намыть. Затраты на эти работы могут оказаться больше, чем ожидает девелопер от сделки. Все это отразится на конечной стоимости квадратного метра.
Напомним, что в декабре 2018 года РАД уже продавал участки на намыве. По поручению АО «Терра Нова» был продан участок 5,8 га, который приобрело ООО «Севен Санс Девелопмент СПб Северо-Запад» за 1,5 млрд рублей.
Справка «Нового проспекта»:
АО «Терра Нова», принадлежавшее структурам, аффиллированным с экс-депутатом Госдумы Виталием Южилиным, заключило с администрацией Петербурга договор на реализацию проекта по образованию и комплексному развитию прибрежной территории площадью 476,9 га в западной части Васильевского острова в 2006 году. Все работы по намыву и стабилизации территории должны были завершиться не позднее 8 июня 2019 года. Однако проект двигался медленно, и городские власти продлили срок аренды еще на 8 лет, до 2026 года.
«Терра Нова» пыталась реализовать проект в том числе с помощью кредитов Сбербанка, однако не смогла справиться с обслуживанием долгов и в апреле 2018 года ее владельцы продали компанию банку-кредитору. В настоящее время на намыв осваивают крупные девелоперы: Группа ЛСР, Seven Suns Development, Glorax, «Лидер Групп».
Фото: Антон Ваганов/Коммерсантъ
