События последнего полугодия серьезно подкосили спрос на жилье в России. Петербург не исключение: продажи у местных застройщиков сильно упали. Некоторые из них говорят о падении в 2-4 раза, но пока шепотом, чтобы не выглядеть бледно. Текущий год может стать рекордным по вводу «квадратов», но дальше рынок ждет долгое затишье.
В ближайшие годы участники рынка прогнозируют снижение активности девелоперов. По мнению руководителя отдела инвестиционных продаж и корпоративных услуг IPG.Estate Алексея Лазутина, компании заметно снизят число выводимых проектов и начнут распродажу «старых запасов».
«Выбирая такую стратегию, застройщики рассчитывают на то, что рублевая инфляция подтолкнет платежеспособный спрос к тем ценовым ожиданиям, которые заложены в финансовые модели проектов ЖК», — объяснил он.
«В ближайшие годы рынок Петербурга с высокой вероятностью увидит снижение объемов ввода жилья. Девелоперы сокращают как количество новых проектов, так и их площадь», — соглашается директор отдела продажи земли и девелоперских проектов Nikoliers Антон Орлов.
По данным Nikoliers, объем ввода жилья в 2023—2024 годах начнет снижаться на 10-15% по сравнению с текущим годом, который обещает побить исторический рекорд. Согласно подсчетам аналитиков, за счет завершения строительства домов в составе крупных проектов редевелопмента и проектов комплексного освоения территорий в текущем году в Петербурге может быть введено 4,1 млн м2 жилья.
В итоге строители переключатся на расположенные рядом с Петербургом территории, считает Антон Орлов. «В Ленобласти значительно ниже стоимость земельных участков, а большие объемы стройки дадут компаниям возможность загрузить свои производственные мощности на много лет», — поясняет он.
Экстремальное снижение
Среди причин, по которым застройщики решили пересмотреть свои планы, влияние на спрос спецоперации и частичной мобилизации.
«В конце февраля — марте в период неопределенности и шока покупатели вкладывали средства в малогабаритные квартиры. Наши же проекты в большей степени ориентированы на семейную аудиторию: средняя площадь является одной из самых высоких в Петербурге. Поэтому мы заняли сдержанную позицию в ожидании стабилизации рынка и снизили темпы вывода в продажу новых корпусов. Для сравнения, в 2021 году мы начали продавать квартиры в 14 новых корпусах, а за первые три квартала текущего года — только в трех», — рассказал генеральный директор «Главстрой Санкт-Петербург» Александр Лелин.
В AAG в этом году наблюдали увеличение срока принятия решения со стороны клиентов, а также манипуляции со стороны клиентов, желающих получить льготы по ипотеке, перечислил директор по маркетингу инвестиционно-строительного холдинга AAG Евгений Хохлов.
На сколько именно снизился спрос, опрошенные «НП» девелоперы раскрывать не захотели. Однако, согласно отчетности ГК «Эталон» (входит в топ-5 застройщиков Петербурга), за 9 месяцев этого года продажи холдинга рухнули на 34%. В ЛСР (1-е место рейтинга) отчет с объемом проданного жилья за три квартала этого года так и не был опубликован (впервые за всю биржевую историю компании). В пресс-службе группы пояснили, что размещать данную информацию в компании не планируют, не уточнив причину.
В целом же, по данным агентства недвижимости «Прайд Групп», за 9 месяцев 2022 года спрос на петербургские новостройки снизился на 17% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Но некоторые опрошенные «Новым проспектом» игроки рынка сообщили о падении продаж в 2 и даже в 4 раза по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Но никто из них, разумеется, не пожелал под этой статистикой подписаться.
Надежда на завтра
Несмотря на напряженность ситуации, сейчас она уже не настолько критична, какой была сразу после начала спецоперации, считают эксперты.
«Она намного лучше той, что была в апреле этого года. Тогда ЦБ поднял ключевую ставку, практически остановилась выдача ипотечных кредитов, а это почти 85% от всех сделок на первичном рынке. И в тот момент, пока не было принято решение о субсидировании ипотечной ставки, рынок практически встал: сделки шли только по ранее одобренным кредитам», — напомнила руководитель консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group) Ольга Трошева.
В компании «Главстрой Санкт-Петербург» уже видят оживление спроса, поэтому приняли решение о старте продаж нового квартала в ЖК «Юнтолово», а также корпусов в ЖК «Северная долина». «На сегодняшний день у нас оптимальное соотношение объема денежных средств на счетах эскроу и величины кредитных обязательств, поэтому нет жесткой необходимости увеличивать объемы продаж. Наша компания точечно использует акции и скидки. Верим, что рынок найдет баланс и восстановится в ближайшие 3-6 месяцев. Все наши строящиеся объекты находятся в высокой стадии готовности, что позволяет нам вести взвешенную ценовую политику», — пояснил Александр Лелин.
«Действие 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…», который подразумевает расчет через эскроу и привлечение проектного финансирования, вынуждает застройщиков сохранять цены на недвижимость в рамках определенных коридоров», — отмечает Алексей Лазутин. «Однако данный механизм мог работать в пиковый период спроса», — подчеркнул он.
В будущем застройщики пересмотрят свои финансовые модели, полагает Евгений Хохлов. «Снижение цены в целом будет достигаться преимущественно за счет запуска новых проектов по более низкой цене», — уверен эксперт. Он надеется, что рынок ждет постепенное восстановление, которое уже наблюдалось весной 2020 и 2022 годов.
«Как показывает опыт, кризисные периоды всегда сопровождаются тревожными настроениями, но спустя некоторое время люди успокаиваются и возвращаются к решению привычных бытовых вопросов. При этом вопрос приобретения собственного жилья, пожалуй, важнейший из них. И сейчас уже наблюдается определенное выравнивание спроса на рынке», — заключила Ольга Трошева.
