Попытка на миллиард. Офисно-торговый комплекс «Сампсониевский» снова на торгах
Банк «Траст» повторно выставляет на торги офисно-торговый комплекс «Сампсониевский». Эксперты единодушны: объект сложный, а начальная цена завышена минимум на 20%. Ситуацию могут спасти только повторные торги, с дисконтом.
Банк «Траст» объявил о проведении электронного аукциона по продаже имущественного офисно-торгового центра «Сампсониевский», находящегося в собственности банка «ФК Открытие». В состав лота входят нежилые помещения общей площадью 41,6 тыс. м2 и девять земельных участков общей площадью 20,6 тыс. м2. Начальная цена актива составляет 1,042 млрд рублей, шаг повышения аукциона – 15,64 млн рублей. Аукцион назначен на 22 октября.
Комплекс расположен на Выборгской стороне, недалеко от станции метро «Выборгская» и Пироговской набережной. Созданный в 90-е годы XX века на месте бывшей фабрики «Петербургский текстиль», объект находится в квартале, ограниченном улицей Фокина, Большим и Малым Сампсониевскими проспектами.
Он хорошо известен рынку. «Сампсониевский» пытаются продать с 2017 года: первый и второй аукционы с начальной ценой около 900 млн рублей не состоялись из-за того, что на них не было подано ни одной заявки. После этого последовала еще одна попытка продажи, правда, уже по более высокой цене – 1,1 млрд рублей: в августе 2018 года покупателя искали даже на «Авито», но и тогда «Сампсониевский» не нашел нового хозяина. Разумеется, что для нынешнего кризисного рынка заявленная цена тоже не выглядит привлекательной.
«Адекватная стоимость должна быть минимум на 20% ниже», – полагает партнёр Rusland SP Андрей Бойков. С ним согласна и Ольга Шарыгина из Becar Asset Managment: «Сейчас начальная цена – 25 тыс. рублей за 1 м2 общей площади. Думаю, что реальная цена – около 20 тыс. рублей за «квадрат», учитывая, что объект нестандартный: большой по размерам, сложный по структуре, низкий по доходности». Но даже при снижении цены этот комплекс, по ее словам, вряд ли заинтересует местных девелоперов. «Этот лот со всеми его проблемами хорошо знают в Петербурге. Так что, привлечь он может, разве что, инвестора из другого региона, который не в теме. Для успешной продажи надо значительно снизить цену и привлечь к реализации опытного продавца», – говорит Ольга Шарыгина.
У актива, действительно, много минусов. Главный из них – множество собственников. «По этой причине взять его целиком и провести качественную реконцепцию невозможно. Всегда найдется кто-то, кто будет против», – говорит Андрей Бойков. Хотя теоретически «Сампсониевский» – перспективный объект для редевелопмента, но, скорее, под офисы или под микс функций, способных генерировать прибыль.
«Район метро «Выборгская», в целом, очень востребован у арендаторов офисной недвижимости. Там много бизнес-центров. Конкуренция в этом сегменте высокая», – отмечает руководитель отдела исследований и консалтинга IPG.Estate Валерий Трушин.
«При этом нынешняя заполняемость и посещаемость комплекса «Сампсониевский» арендаторами (как его офисной, так и торговой части) крайне низкие. Объект представляет собой комплекс зданий разной этажности, разного качества со сложными планировками», – добавляет Ольга Шарыгина. По ее словам, высокие потолки и большие расстояния от стены до стены сокращают возможность зонирования пространства. «По центру получаются площади без окон, без доступа к солнечному свету. Огромные пустые холлы есть даже на первом этаже, что нелогично. А верхние этажи вызывают еще больше вопросов», – говорит она.
Напомним, что ООО «Деловой центр Сампсониевский», которое контролировал петербургский бизнесмен Николай Алексов, было признано арбитражными судом несостоятельным осенью 2016 года. Крупнейшим кредитором компании стал банк «Открытие», которому она задолжала почти 1 млрд рублей. Кредит был обеспечен залогом недвижимого имущества – ТДЦ «Сампсониевский». Банк «ФК Открытие» с 2017 года находится на санации, большинство его активов передано в «Траст» и реализуется в рамках погашения проблемной задолженности. Так что, инвесторы могут дожидаться следующих торгов со значительным дисконтом начальной цены. В нынешних условиях это единственная логика развития событий, учитывая «проблемность» выставленного комплекса и кризисность сегодняшнего рынка, – говорят эксперты.
Фото: Яндекс.Карты
