Петербургский рынок апартаментов рвет шаблоны
Рынок апартаментов — самый молодой и динамичный сегмент коммерческой недвижимости. За последние пару лет он вырос вдвое и продолжает набирать обороты. Развитие его происходит настолько стремительно, что за ним не успевает даже отраслевое законодательство. Образовалось много пробелов, которые провоцируют лишние дискуссии и сбивают с толку инвесторов, девелоперов и чиновников.
Первый круглый стол «Нового проспекта» в формате экспертного чаепития был посвящен нынешней ситуации на рынке апарт-отелей двух столиц и его перспективам. Эксперты компании Becar Asset Management Катерина Соболева и Евгения Гиль встретились за утренним кофе в редакции «НП» с коллегами и конкурентами по рынку — коммерческим директором ГК Docklands development Екатериной Запорожченко и генеральным директором УК «Плаза Отели» Екатериной Лисовской. К ним также присоединились региональный директор классического мультифэмили-офиса General Invest Максим Нозин и старший партнер «Дювернуа Лигал» Игорь Гущев.
Формальным поводом для встречи стала информация о планах чиновников Петербурга освободить от налога на имущество городские гостиницы, в которых более 150 номеров. Соответствующие документы готовит комитет финансов. Но пока их принятие притормозили, поскольку у властей города есть опасение, что эти льготы могут получить застройщики псевдожилья, появление которого в Петербурге в последние годы пытаются ограничить.
Начала дискуссию Катерина Соболева. Она рассказала о различиях между рынками апарт-отелей двух столиц. Если Москва идет по пути строительства псевдожилья (его там 94% от общего объема проектов нового формата), то Петербург выбрал более цивилизованный путь — создание инвестиционного продукта, который по своим характеристикам больше напоминает гостиницы, чем обычное жилье (полный текст доклада Катерины доступен по ссылке).
«Но путаница в терминах и отсутствие четкой юридической классификации апарт-отелей привели к тому, что на рынке стали возникать разные маркетинговые названия для объектов этого формата, что сильно запутало и инвесторов, и строителей, и даже законодателей. Поэтому появились попытки приравнять апаратменты к жилью по социальной нагрузке, начались дискуссии о статусе их собственников и постояльцев», — констатирует Катерина Соболева.
Евгения Гиль заверила, что большинство апарт-отелей Петербурга ориентированы на туриста как потребителя и на инвестора, который вкладывает деньги в новый вид недвижимости и хочет получать стабильную прибыль на вложения (полная версия реплики доступна по ссылке).
«В среднем по рынку Петербурга доходность в сегменте составляет 10-17% до налогообложения. Есть, конечно, проекты, которые сулят инвесторам 25% годовых и даже больше. Но тем, кто верит таким обещаниям, стоит помнить, что девелоперы порой выдают желаемое за действительность», — говорит Евгения Гиль.
«Когда классификация апарт-отелей будет более четкой, игроки рынка смогут точнее прогнозировать доходность своих проектов, с большей ответственностью выполнять обещания, данные гостям и инвесторам. А люди, понимая качество продукта и уровень доходности, будут охотней в них инвестировать», — добавляет Екатерина Запорожченко (полная версия выступления доступна здесь).
С коллегами согласна Екатерина Лисовская. По ее наблюдениям, формат апарт-отелей и инвест-отелей набирает популярность. «И когда рынок будет сформирован, максимальную доходность смогут гарантировать инвесторам отельные операторы с опытом управления гостиничными проектами», — говорит она (полная версия выступления доступна по ссылке).
По мнению Максима Нозина, отдача на инвестиции в таких проектах будет напрямую связана с инфляцией. «Если инфляция будет снижаться и окажется на уровне 2%, проекты апарт-отелей с доходностью 5-6% годовых будут привлекательны для инвесторов, и, возможно, даже дойдет дело до развития формата долгосрочной аренды. А если инфляция будет 10% — довольных будет мало», — считает он.
А юристы уверены, что форматы псевдожилья и апарт-отелей в перспективе обязательно разойдутся. «Но произойдет это не в ближайшие 1-2 года, потому что решение этой проблемы требует вдумчивого подхода», — говорит Игорь Гущев (полная версия реплики здесь).
Фото: Александр Коряков/Коммерсантъ
