Парк в лесу. Загородные девелоперы инвестируют в благоустройство

Расходы застройщиков коттеджных поселков на благоустройство территорий и создание общественных пространств выросли в 5 раз за 5 лет. Покупатели требуют хорошую социальную инфраструктуру и голосуют за нее рублем. Пандемия только усилила тренд.

Успех коттеджного поселка сегодня во многом определяет наличие в нем развитой социальной инфраструктуры — она стала обязательным атрибутом загородного жилья, которое всё чаще становится альтернативой городской квартире.

«Социальная инфраструктура в коттеджном поселке или рядом с ним, в шаговой доступности — обязательный атрибут такого жилья», — уверен генеральный директор компании «Ламбери» Алексей Потапов. 

«Набор домов — это не коттеджный поселок. В поселке обязательно должно быть общественное пространство, которое объединяет жителей, помогает им стать коллективом. К тому же наличие таких зон повышает инвестиционную привлекательность объекта», — уверена член Градостроительного совета Ленобласти, генеральный директор ООО «МастерПлан» Марина Коок. По ее словам, это выгодно и управляющей компании — так жители охотнее готовы платить за ее услуги по содержанию поселка. 

Треть для общества

Подавляющее большинство застройщиков отмечают, что ценность и востребованность общественных пространств для жителей значительно выросла в период пандемии. «Клиенты премиальных загородных поселков при выборе локации ориентируются сегодня на инфраструктуру. Чем больше она соответствует требованиям postpandemic city (возможностям соблюдать социальную дистанцию, низкой плотности застройки), тем выше привлекательность такого объекта для вложений», — отмечает руководитель проекта Gatchina Gardens Наталья Осетрова. 

По оценкам застройщиков, сегодня под общественную инфраструктуру отдается 20–25% территорий коттеджных поселков. Например, в поселке премиум-класса «Медное озеро» от финского застройщика Honka из 46,4 га под общественные территории приспособлено 10,7 га. К этим же нормам приближаются и поселки комфорт-класса. Так, девелопер «Максимум Лайф Девелопмент» до 20% территории своих объектов отводит под общественные пространства, а в поселке «Сосновские горки» от «1-й академии недвижимости» под эти цели будет выделено 35% территории.

«Уже сформировался некий must have общественной инфраструктуры коттеджного поселка», — считает Марина Коок. В него, по словам застройщиков, входят прогулочные зоны, зоны отдыха, скверы и/или ландшафтные парки, естественные или искусственные водоемы. 

«К общественным пространствам можно отнести как детские и спортивные площадки (в более бюджетных коттеджных поселках), так и различные административные здания с фитнес-клубом, спа, зонами коворкинга (в проектах высоких классов). Или, например, обустроенную береговую линию водоема с территорией для рыбалки и даже мариной (в элитных поселках)», — перечисляет руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость» Ольга Трошева. Наличие интересного общественного пространства повышает классность проекта, становится его преимуществом, резюмирует она. 

Хочешь удобства — готовь рубли

Однако создание комфортной для жизни социальной инфраструктуры за городом обходится существенно дороже, чем аналогичные проекты в городе.

«Стоимость создания дорогих и эксклюзивных общественных пространств закладывается в цену коттеджей. Кроме того, в ежемесячную стоимость обслуживания коттеджного поселка впоследствии включается уборка этой территории, ландшафтные и другие работы», — объясняет Ольга Трошева. 

По данным председателя совета директоров «1-й академии недвижимости» Дмитрия Новосельцева, в реализуемых его компанией проектах расходы на создание общественных пространств составляют 2–3% стоимости участка. 

В целом же, по данным участников рынка, жители поселков экономкласса ежемесячно платят управляющей компании за содержание территории до 10 тыс. рублей, комфорт-класса — 10–15 тыс. рублей, премиум и выше — от 15 тыс. рублей. Так, расходы жителей «Ламбери» на содержание социальной инфраструктуры составляют 16 тыс. рублей в месяц, в «Медном озере» — 21 тыс. рублей. Расходы жителей поселка экономкласса «Дружное» составляют около 15 тыс. в месяц, а в КП «Особый статус» от СК «Русь. Новые территории» — 10 тыс. рублей.

Загородная акселерация

На рынке загородной недвижимости продолжается начавшийся в 2020 году ажиотажный спрос. По данным генерального директора АН «Александр Недвижимость» Сергея Сосновского, количество сделок увеличилось на 40% по сравнению с допандемийным периодом, объемы продаж на первичном рынке выросли на 30%, наблюдается очевидный дефицит объектов ценовой категории 10–20 млн рублей. 

В КЦ «Петербургская недвижимость» в I квартале 2021 года зафиксирован максимальный объем сделок за всю историю наблюдений: продано 3 тыс. объектов (коттеджей, участков и таунхаусов). «Один из факторов сохраняющегося высокого спроса — закрытые границы, а также высокие цены на отдых внутри страны», — объясняет Ольга Трошева. 

На высокий интерес покупателей отреагировали девелоперы. Так, в I квартале на рынок вышли 3,2 тыс. лотов, что практически в 2,8 раза превышает объем вывода за предыдущий квартал и в 2,4 раза превосходит показатели I квартала 2020 года. Большинство новых лотов находится на расстоянии до 20 км от КАД, и многие потенциальные покупатели рассматривают их для постоянного проживания. «В целом же объем предложения на загородном рынке на конец квартала составил 17,1 тыс. объектов, что на 9% выше, чем в начале года», — подсчитали в «Петербургской недвижимости». 

Цены на загородное жилье растут высокими темпами. Например, по данным «Петербургской недвижимости», за последний год минимальная стоимость готовых или строящихся коттеджей, а также участков с подрядом экономкласса в зоне до 20 км от города увеличилась на 35–47% до 1,5–2,2 млн рублей, а комфорт-класса — на 25–40%, до 4,9–5,5 млн рублей. «Таунхаусы экономкласса в этих же локациях подорожали на 17%, до 3,5–4,1 млн рублей, а сегмента комфорт — на 22–33%, до 4,5-5,3 млн рублей», — отметила Ольга Трошева.

«Рост цен на загородную недвижимость сходен с ситуацией на первичном рынке Санкт-Петербурга и составляет в среднем 25%», — согласен с ней Сергей Сосновский. А руководитель отдела продаж КП «Юкковское» Ольга Ландграф рассказала, что в поселке есть «дома, подорожавшие на 50%, с 10 млн до 15 млн рублей за полгода». 

Эксперты прогнозируют сохранение высокого спроса на загородном рынке: границы по-прежнему закрыты, и многие петербуржцы, планируя летний отдых, решаются на покупку загородного жилья. «Также до конца первого полугодия продолжает действовать льготная программа по покупке домовладения ИЖС от «ДОМ.РФ» со ставкой от 6,1%», — напоминает Ольга Трошева. 

По материалам бизнес-встречи клуба профессионалов премии Zagorod Best и журнала «Загородное обозрение»