Редевелопмент «серого пояса» под новое строительство — один из трендов последних лет. Застройщики заинтересованы в процессе, но спотыкаются о пассивность городских властей. По оценкам аналитиков, на территории бывших промзон можно построить не менее 10 млн м2 жилья.
«Серый пояс» Петербурга — это набор территорий со схожей историей, функциональным назначением и проблемами. Расположены эти земли между историческим центром и спальными районами. Раньше там размещались промышленные предприятия, а вокруг были кварталы для рабочих.
По оценкам Института территориального планирования «Урбаника», площадь «серого пояса» Петербурга составляет около 6,4 тыс. га. Важная его особенность — застройка без Генплана (так исторически сложилось), поэтому там нет регулярной планировки. Первая волна интереса к «осовремениванию» «серого пояса» пришлась на ХХ век: Генеральный план развития Ленинграда предполагал до 2005 года редевелопмент 17% площади «серого пояса». Вместо устаревших или неработающих промпредприятий должны были появиться парки и зеленые зоны (6% площадей), общественно-деловые зоны (6%) и жилье (5%). В итоге всё пошло не по плану: редевелопмент пережили 22% территорий серого пояса, и в основном получились проекты жилой и общественно-деловой застройки.
Тренд актуален и сегодня. «В «сером поясе» достаточно земель для редевелопмента и для реализации проектов различного назначения: современных технопарков и бизнес-кластеров, новых рекреационных зон, парков, скверов, общественных пространств и др. Но почему-то такие проекты реализуются крайне редко, в основном преобладают проекты жилой застройки», — говорит генеральный директор PETERLAND Юрий Зарецкий.
Время большой земли
По данным аналитиков «Урбаники», к 2020 году через редевелопмент прошло 20% территорий «серого пояса»: там было построено 12 млн м2 жилья класса комфорт или бизнес, на которых живут около 350 тыс. человек. Еще столько же земли простаивает, а 60% по-прежнему заняты производствами, складами, объектами коммунальной или инженерной инфраструктуры. «Для дальнейшего редевелопмента пригодны не более 35% «серого пояса». В основном это земли в Невском, Московском и Калининском районах», — полагают эксперты «Урбаники».
Это огромный земельный ресурс, в котором так нуждаются девелоперы: ведь сейчас в Петербурге наблюдается дефицит качественных, подготовленных с точки зрения инженерии и зонирования, а главное — инвестиционно-привлекательных участков, отмечают участники рынка.
По данным Rusland SP, на конец сентября 2021 года на петербургском земельном рынке продавалось всего 469 га. Это 36 участков, на которых можно возвести 4,6 млн м2 жилья. «При этом лишь половина участков расположена в пределах КАД, и ни один из них не имеет разрешения на строительство», — отмечают аналитики Rusland SP.
«Вопрос с территориями под жилую застройку стоит довольно остро, ведь земля либо уже находится в земельных банках застройщиков, либо имеет несоответствующий жилой застройке вид разрешенного использования», — подтверждает руководитель отдела инвестиционных продаж и корпоративных услуг IPG.Estate Алексей Лазутин.
«Камнем преткновения сегодня способен стать не недостаток участков, а завышенные финансовые ожидания их собственников», — уточняет президент Группы RBI Эдуард Тиктинский. Цены на землю в последнее время, по его словам, растут в соответствии с ценами на недвижимость. «Но мы понимаем, что недвижимость в ближайшие годы вряд ли будет дорожать теми же темпами, что в 2020—2021 годах, поэтому закладывать эти ожидания в цену земли сегодня нецелесообразно» — считает он. Кроме того, по его наблюдениям, значительно выросла нагрузка на участок со стороны города. Это требования по обеспечению проектов школами, детскими садами, поликлиниками, улично-дорожной сетью в виде соответствующих отчислений. «Эти требования стали жестче, например, сегодня девелопер делает отчисления, даже если рядом уже есть социальная инфраструктура в достаточном количестве», — уточняет Эдуард Тиктинский.
Между тем, по расчетам Юрия Зарецкого, в «сером поясе», согласно Генплану Петербурга, нужным статусом для строительства жилья обладают более 2,3 тыс. га, из которых теоретически для девелопмента доступны около 1,5-1,8 тыс. га, что является «колоссальным земельным ресурсом». Однако этот ресурс девелоперам в лучшем случае труднодоступен.
Власть не видит перспективу
Главным препятствием, по мнению экспертов, является пассивная позиция городских властей в деле освоения «серого пояса» и, как следствие, отсутствие у них комплексного видения перспектив преобразования промышленных территорий.
«Каждый проект по редевелопменту сталкивается с различными сложностями», — подчеркивает руководитель практики недвижимости Duvernoix Legal Марина Токмакова. Это вопросы по территориальному планированию, градостроительному зонированию, планировке территории, архитектурно-строительному проектированию, отношения по строительству объектов капитального строительства, их реконструкции, капитальному ремонту, а также по эксплуатации зданий, сооружений, перечисляет эксперт.
«В городе отсутствуют стратегия работы с территориями «серого пояса» и институты развития территории, в результате чего девелоперские проекты сложны, капиталоёмки и долгосрочны. Тем не менее преобразование старых промышленных территорий идет, но является локальным, мозаичным и несистемным», — подчеркивают эксперты «Урбаники».
Основатель LEGENDA Intelligent Development Василий Селиванов отмечает среди традиционных сложностей застройщиков при редевелопменте длительные сроки подготовки градостроительной документации и других согласований, особенно если проект требует изменения назначения земли.
«В Смольном нет единой политики по поводу того, нужно ли перевести тот или иной участок в категорию земель для жилищного строительства. Часто бывает, что у разных комитетов взгляды на то, как должна развиваться та или иная территория, разные, и вопрос о переводе долго не решается», — говорит Василий Селиванов.
«Процесс редевелопмента «серого пояса» во многом зависит от политики города, так как именно они определяют зонирование», — согласен руководитель отдела рынков капитала и инвестиций в недвижимость компании Maris в ассоциации с CBRE Алексей Фёдоров.
«В теории жилые и коммерческие девелоперы способны освоить всю территорию Петербурга. Но не факт, что в этом заинтересован город, потому что промышленные предприятия платят хорошие налоги и обеспечивают стабильные рабочие места», — отмечает он.
Пандемия — время тишины
Пандемия не способствовала снятию административных барьеров, подчеркивают эксперты. «С одной стороны, редевелопмент из-за спроса на новостройки и роста цен стал более привлекателен для девелоперов с экономической точки зрения», — отмечает Алексей Федоров. С другой стороны, по его словам, ограничения в работе государственных органов привели к ещё бо́льшим задержкам в оформлении документации, к тому же было отложено принятие нового Генплана развития Петербурга.
«Из-за этого девелоперы не могут приступить к работам на многих участках, и это проблема на ближайший год минимум», — прогнозирует Алексей Фёдоров. «Пока застройщики неохотно покупают промышленные площадки, ожидая внесения изменений в Генплан», — подтверждает Алексей Лазутин. Поправки должны быть внесены уже в 2023 году, и с этого момента можно объективно судить о девелоперской активности, полагает он.
«Редевелопмент однозначно не может быть простым процессом. Главное, чтобы это был процесс, в принципе возможный к осуществлению», — резюмирует Марина Токмакова.
Памятники и не только
Среди трудностей редевелопмента застройщики называют работу с существующими на промышленных территориях зданиями, особенно если они являются объектами культурного наследия или историческими.
«Здания-памятники обычно требуют бережной реконструкции, часто — нового идеологического наполнения. А реконструкция — это сложная задача со многими неизвестными. Плохое состояние памятников и строгие ограничения охранных ведомств делают крайне сложными процессы проектирования, согласования, сами строительные работы», — объясняет Эдуард Тиктинский.
Между тем, по подсчетам руководителя консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольги Трошевой, в 2020 — сентябре 2021 на бывших промышленных территориях совокупно в эксплуатацию введено около 2,3 млн м2 жилья, что является одним из максимальных показателей в период активного развития редевелопмента. «В активной стадии строительства находится еще примерно 2,5 млн м2 жилья. Это проекты, начатые в пандемию. Всего же на территории «серого пояса» можно построить еще около 10 млн м2 жилья. Причем территории редевелопмента в силу своих характеристик позволяют строить объекты классов комфорт и бизнес», — сообщила Ольга Трошева.
«Отсутствие у петербургских властей единой концепции по преобразованию промышленных территорий и внятной системной градостроительной политики приводит к тому, что осуществляемые проекты редевелопмента носят стихийный характер», — отмечает Юрий Зарецкий.
«Серый пояс» Санкт-Петербурга, с редевелопментом которого связывали столько надежд и красивых проектов, оказался в итоге не территорией для реализации этих проектов, а удобной площадкой для получения доходов строительными корпорациями. «Сегодня в «сером поясе» полным ходом идет строительство заурядных жилых кварталов — таких же, как в спальных районах, на окраинах, только с ценой повыше», — говорит Юрий Зарецкий. По его словам, сегодняшний результат редевелопмента в нашем городе — это, похоже, реализация концепции «Мурино-Девяткино-Шушары» в центре Петербурга. Среди «серых и унылых» с его точки зрения проектов редевелопмента он называет кварталы на месте бывших крупных промзон: Полюстровской, Новоизмайловской, Октябрьской, Черной Речки.
«По сути, мы наблюдаем приход в центр города «нового Кудрово»: внутри кварталов может быть всё отлично, но они практически не встроены в основную городскую среду», — согласен управляющий партнер «Урбаники» Федор Коньков. Одной из ключевых проблем, сдерживающих развитие «серого пояса», он называет плохую транспортную доступность бывших промышленных территорий: там как был, так и остался неразвитым общественный транспорт, почти нет метро.
Вместе с тем эксперты отмечают, что в городе есть целый ряд удачных проектов редевелопмента: лофт-проекты на Выборгской набережной, застройка земель завода «Петмол» у станции метро «Фрунзенская», предприятий «Лето» и «Самсон» на Пулковском шоссе.
«Почти все удачные примеры — это не большие кварталы застройки, а компактные жилые комплексы», — уточняет Юрий Зарецкий. В качестве примера он приводит проект RBI «Четыре горизонта» на Свердловской набережной.
Не вся «промка» серая
Не весь «серый пояс» может быть подвержен редевелопменту: по оценкам «Урбаники», существующее функциональное назначение останется за 35-40% промышленных территорий. В частности, это земли, занятые действующими успешными предприятиями, у которых нет стимулов или производственной необходимости в переезде.
Среди них эксперты называют верфи судостроительного кластера и заводы тяжелого машиностроения на левом берегу Невского района, в центре Кировского района, в промзоне у станции метро «Площадь Мужества». Сохранение подобных предприятий обусловлено еще и обширностью производственных территорий, что затрудняет запуск их редевелопмента, отмечают в «Урбанике». «Осуществить редевелопмент в ближайшее время не удастся там, где расположены объекты Минобороны, РЖД и других федеральных структур», — уточняет Марина Токмакова.
Однако и это не точно, считают участники рынка недвижимости, потому что застройщикам жилья нужны промышленные площадки, которые обладают инвестиционной привлекательностью. «А так как самые привлекательные территории уже почти все ушли, будут осваиваться более проблемные и даже депрессивные территории, требующие больших затрат на редевелопмент, но которые всё равно принесут хороший доход», — уверен Юрий Зарецкий.
«В перспективе под редевелопмент могут попасть территории Кировского завода, окрестности проспекта Маршала Блюхера и земли, прилегающие к Партизанской улице», — не исключает Алексей Лазутин. Также по примеру проектов компаний AAG и Bonava, построенных на месте бывших промышленных предприятий, может продолжиться редевелопмент зон, прилегающих к Магнитогорской улице, полагает он.
