Новая волна. Почему состоятельные россияне скупают жилье в Турции, ОАЭ и Таиланде

Начало специальной военной операции на Украине привело к всплеску эмиграции со стороны несогласных с государственной политикой россиян. По данным ФСБ, в январе-марте 2022 года границу пересекли 3,9 млн граждан, что на 46% больше, чем за аналогичный период прошлого года. Установить, сколько людей уехали временно, а сколько решили окончательно покинуть страну, довольно проблематично, поскольку в общую статистику попадают не только туристы, но и те, кто выезжает за рубеж по работе или учебе. Тем не менее, речь идет как минимум о десятках тысяч эмигрантов, немалая доля которых — люди обеспеченные.

По данным консалтинговой компании Henley and Partners, по итогам 2022 года Россию может покинуть около 15 тыс. долларовых миллионеров (около 15% от их общего числа). Это будет крупнейший отток состоятельных граждан в истории страны.

Смещение спроса

Волна эмиграции стимулировала скачок спроса на иностранную недвижимость. «Если в 2021 году россияне предпочитали покупать жилье в таких странах как Греция, Португалия и Кипр, то в этом году в лидеры вышли Турция и Объединенные Арабские Эмираты», — говорит независимый эксперт рынка недвижимости Илья Рыжов. Такие метаморфозы связаны как с изменением инвестиционной привлекательности некоторых рынков, так и с политическими моментами. «Большинство запросов состоятельных россиян на покупку зарубежной недвижимости связаны с получением второго гражданства. Но многие европейские страны отменили программы получения вида на жительство (ВНЖ) или гражданства для россиян при приобретении недвижимости», — говорит Илья Рыжов. Кроме того, когда Евросоюз объявил о планах запретить им сделки с недвижимостью, западные банки перестали открывать россиянам счета без ВНЖ, а возможности перевода денег фактически отсутствовали, подчеркивает эксперт.

В результате спрос на жилье в европейских странах со стороны россиян существенно просел. К примеру, в Испании в марте количество запросов на покупку недвижимости рухнуло на 45%, хотя до этого увеличивалось на протяжении пяти месяцев, указывают эксперты портала Spain-Real.Estate. В апреле падение продолжилось и составило 22% к предыдущему месяцу, что свидетельствует о рекордно низком спросе с 2019 года.

Турция. Понятное гражданство

Для рынка недвижимости Турции весна этого года наоборот ознаменовалась рекордным интересом со стороны россиян. Согласно данным Bloomberg, по объему покупок наши соотечественники обогнали прежних лидеров — граждан Ирана и Ирака. «С начала этого года россияне приобрели в Турции 2687 объектов, что вдвое больше аналогичного периода 2021 года», — отмечает представитель портала Turk.Estate Ален Еремеев. «Основной покупательский спрос сосредоточен на недвижимости, которые позволяет получить гражданство», — указывает руководитель проектов инвестиционной компании Garnet Екатерина Сивова.

«Недвижимость в Турции для постоянного проживания приобретают чаще, чем в ОАЭ, поскольку цены на нее доступнее, а климат более мягкий и комфортный», — замечает Илья Рыжов. «Дополнительным стимулом является простая и понятная процедура получения гражданства», — добавляет Екатерина Сивова.

Ажиотажный спрос на жилье стал причиной его резкого подорожания. К примеру, в курортной Алании, которая является лидером роста цен, средняя цена «квадрата» составляет 2 тыс. евро, тогда как год назад эта сумма была почти вдвое ниже, пояснил Илья Рыжов. На этом фоне условия получения турецкого паспорта через покупку жилья были ужесточены. «В частности, вырос размер сделки с недвижимостью, которая необходима для получения гражданства. Если раньше ее сумма составляла $ 250 тыс., то после 12 июня этот порог вырос до $ 400 тыс.», — напоминает Екатерина Сивова.

Эксперты подчеркивают, что покупая недвижимость в Турции, нужно быть готовым к некоторым особенностям рынка. «Площадь квартир у них считается по-другому чем у нас, а технический паспорт есть далеко не у каждого объекта. Также необходимо знать про ряд других особенностей. Например, на крышах домов стоят баки, которые летом позволяют нагревать воду без электричества. Однако эти баки гремят и могут протекать, поэтому квартиры на последних этажах имеют риск затопления», — предупреждает она.

Еще один нюанс — налог в 35% на продажу объекта, который находится в собственности менее пяти лет. «В связи с этим, полную стоимость объекта не показывает никто, даже застройщики. Например, если квартира в Анталии стоит $ 500 тыс., то в договоре укажут максимум $ 250 тыс. В Стамбуле, наоборот, раскрывают полную сумму сделки», — комментирует Екатерина Сивова.

Тем не менее, несмотря на подводные камни, предпосылки для снижения востребованности турецкой недвижимости отсутствуют. «В ближайшие месяцы россияне только увеличат количество сделок в стране, что прежде всего связано с возросшим лимитом на переводы средств в зарубежные банки», — ожидает Ален Еремеев. «За год цена квадратного метра в Турции может вырасти на 20% и более, а по отдельным объектам и локациям — на 60-70%», — прогнозирует Илья Рыжов.

ОАЭ. Золотая виза

В ОАЭ по итогам четырех месяцев 2022 года спрос на покупку недвижимости со стороны россиян увеличился на 231,71% к январю-апрелю 2021 года и более чем в 4,5 раза к аналогичному периоду 2020 года. Такую оценку ситуации дала представитель портала Emirates.Estate Юлия Коршунова. Динамика сделок с новостройками в эмирате Дубай в первом квартале текущего года выросла на 124% в количественном и на 177% в денежном выражении, говорится в исследовании Kalinka Group.

«За три месяца на долю россиян приходилось 67% от всех сделок с первичной недвижимостью в Дубае. А с учетом русскоязычных покупателей эта цифра увеличивается до 80%», — уточняет управляющий партнер Sorp Group Сергей Сорп. «Если же взять показатели вторичного элитного рынка, то по факту речь будет идти о 90% всех сделок», — констатирует эксперт.

Мотивация покупателей недвижимости в ОАЭ связана с изменениями условий получения резидентства, которое произошло пару лет назад. В апреле власти страны дополнительно ослабили визовое законодательство. В частности, у инвесторов появилась возможность стать «золотым резидентом» страны (аналог вида на жительство) при покупке недвижимости с помощью кредита от местных банков. Кроме того, для привлечения квалифицированных специалистов, инвесторов и предпринимателей в стране стали предоставлять пятилетний вид на жительство.

«Предпосылки для текущего бума на рынке ОАЭ были заложены еще в 2019—2020 годах», — уверен Сергей Сорп. Перед известной международной выставкой «Экспо-2020» в регионе начала увеличиваться деловая активность, пошел естественный приток бизнеса, в том числе из России, который был заинтересован в приобретении недвижимости или в работе на этом рынке. Важной точкой стал период пандемии: ОАЭ первыми отменили коронавирусные ограничения, что способствовало притоку состоятельных покупателей, которые ранее ориентировались на европейский рынок недвижимости. «В ОАЭ были на рынке еще достаточно бюджетные объекты недвижимости, привлекательные как для собственных нужд, так и для приобретения с целью последующей сдачи в аренду, для получения дохода, который превышает все нормы стандартной доходности от недвижимости в европейских странах», — резюмирует Сергей Сорп.

По данным Knight Frank, в первом квартале 2022 года элитная недвижимость в Дубае за год подорожала на 58,9%. «Сейчас рост цен сейчас достиг максимального уровня с момента формирования рынка недвижимости, когда была разрешена свободная продажа земли иностранцам», — подчеркивает Сергей Сорп. Тенденция развития страны показывает, что в ближайшие годы падение стоимости жилья маловероятно, убежден он. «По итогам года в ОАЭ цены на жилье могут вырасти на 20% и более», — считает Илья Рыжов.

Таиланд. Курортное королевство

Таиланд занимает третье после Турции и ОАЭ место по спросу на покупку жилья со стороны россиян с большим отрывом от остальных стран. По данным портала Thailand Real Estate, в период с января по апрель среднемесячное количество таких запросов было на 88% выше, чем за весь прошлый год. Россияне также стали лидерами на этом рынке, обогнав традиционных покупателей недвижимости в королевстве — китайцев, сообщало издание The Bangkok Post.

Во многом рост интереса к рынку Таиланда объясняется переключением спроса из европейских стран в условиях геополитической напряженности. Кроме того, стоимость жилья в королевстве в период пандемии снизилась, поскольку девелоперы, которые во многом ориентировались на иностранных покупателей, снизили свою активность. От Турции и ОАЭ Таиланд отличает более низкая стоимость проживания и меньшая роль религиозных традиций.

Согласно прогнозу Knight Frank Thailand, рост активности иностранных покупателей приведет к увеличению стоимость кондоминиумов (единый комплекс недвижимости, включающий земельный участок, расположенное на нем жилое здание и иные объекты — прим. ред.) в стране. В результате средняя цена жилья может вырасти на 10-15%.

Черногория. Рублевая Европа

Среди европейских стран спасением для россиян, желающих обзавестись собственным жильем, стала Черногория. «Это фактически единственная страна, которая до сих пор дружелюбна к россиянам и даже предлагает для них законные схемы приобретения недвижимости», — утверждает основатель Alexey Shvyrkov Realty Алексей Швырков. По его данным, за первый квартал 2022 года спрос на жилье в Черногории вырос на 32,56% к 2021 году и более чем в полтора раза к 2020 году.

В этих условиях цены на квартиры в Черногории с начала года в среднем поднялись на 10%, и эта тенденция сохраняется, отмечал местный телеканал RTCG. «Такого интереса к Черногории не было никогда ранее, за все десять лет, что я занимаюсь этим рынком. Спрос «улетел»: скупают все и, причем быстро, особо не думая и не видя», — описывает ситуацию эксперт. Причем некоторые объекты возможно купить за рубли и с проведением таких сделок не возникает никаких сложностей», — заключает Алексей Швырков.

Фото: Евгений Павленко/Коммерсантъ