Непредсказуемый метраж

Фото: Ирина Бужор / Коммерсантъ

В 2023 году Росреестр зарегистрировал почти 1,4 млн договоров долевого участия. При этом, согласно Жилищному кодексу РФ, в общую площадь квартир включаются в том числе вспомогательные помещения. Строительные нормативы относят к ним кухни, передние, ванные и туалеты, кладовые, встроенные шкафы и так далее. Четко определены и способы измерения. Но на практике с владельцев новой квартиры могут потребовать плату за общую или даже чужую площадь.

Общее в индивидуальном

Почти в прямом смысле за воздух вынужден был заплатить Максим Крысанов — дольщик московского АО «СРЦ «Асгард». Договор предусматривал пересчет фактической площади и, соответственно, стоимости построенной квартиры. Компания выставила покупателю счет в 650 тыс. рублей за появившиеся по завершении строительства 2,8 м², включив в них площади вентиляционных шахт и пространство под межкомнатными перегородками.

Целиком доверившись проведенным государственной службой технической инвентаризации измерениям, служители Фемиды де-факто проигнорировали доводы дольщика о недопустимости отнесения общего инженерного оборудования (шахт) к площади квартиры. Законным признали и требование о доплате за площадь под межкомнатными перегородками, обустройство которых договором не предусматривалась.

Оценивая легитимность оспоренной Максимом Крысановым нормы Жилищного кодекса РФ, Конституционный суд России проанализировал регулирующие изменение площади квартир ведомственные инструкции и строительные нормативы и пришел к выводу, что воздуховоды в действующих правилах «прямо не упоминаются, однако их наличие в многоквартирном доме является обязательным». При этом относящиеся к общему имуществу инженерные коммуникации могут находиться в квартирах, что «не свидетельствует о необходимости выделения отдельной площади, занимаемой такими коммуникациями, которая не должна учитываться при определении общей площади жилого помещения».

Отказывая в рассмотрении жалобы Максима Крысанова по существу, служители конституционной Фемиды напомнили, что для предупреждения споров застройщик и дольщик вправе еще на стадии заключения договора согласовать, какая площадь, в том числе занятая проходящими через квартиру общедомовыми инженерными коммуникациями, должна оплачиваться покупателем.

Доплата без возврата

Федеральный закон о долевом строительстве (известный под номером 214-ФЗ) допускает включение в договор оговорки об изменении его условий. Более того, застройщик вправе в одностороннем порядке поменять проект. И только если отклонения превысят 5%, нарушение считают существенным.

Под этим предлогом многие застройщики навязывают клиентам условие о доплате за построенные «лишние» метры, тогда как в случае сокращения плановой площади далеко не всегда возвращают переплату. Но служители Фемиды не усматривают в таких очевидно несправедливых условиях нарушений прав потребителей, констатируя тот факт, что договоры они подписывают добровольно.

Например, архангельская компания «Прайм-Инвест» отказалась пересчитать стоимость оплаченной Сергеем Зуевым квартиры меньшей площади. Поскольку отклонения не превысили 5%, суд признал их допустимыми. Аналогичное решение было принято по спору Ольги Шойдиной и новосибирского застройщика «Галактика». «Фактическое отклонение по площади составляет 0,95%, законодателем установлен критерий допустимого изменения общей площади жилого помещения не более 5% от проектной площади», — заключил кассационный суд, отклоняя требования истицы о перерасчете.

Площадь машино-места в построенном ООО «Ботанический сад» апарт-отеле в Москве оказалась меньше оплаченной Эдуардом Лутошкиным на 5,6 м², то есть на 25,5%. «Это свидетельствует о нарушении условия о предмете договора и является правовым основанием для соразмерного уменьшения цены договора», — отмечается в решении суда.

Вместе с тем некоторые застройщики устанавливают лимит на увеличение размера построенной квартиры. Иные предусматривают применение понижающих коэффициентов, позволяющих де-факто обнулить площадь, занимаемую теми же межкомнатными перегородками.

Низкие проценты

Опрошенные эксперты и участники рынка в целом считают 5%-ное отклонение нормой. Так, вице-президент группы RBI Дмитрий Фалкин указывает на объективные строительные погрешности, допустимые действующими правилами (СП и СНиП): «Наша компания предусматривает перерасчет площади, когда разница превышает 3% в ту или иную сторону. Учитывать менее значительную разницу нецелесообразно: фактическая площадь почти всегда будет отличаться на какую-то небольшую величину».

Категорически застройщиков поддерживают в Российской гильдии риэлторов. «Пересчет площади в новостройках — правильный подход, так как в ходе строительства могут произойти изменения. Такое условие призвано обеспечить равенство дольщиков, которые в конечном счете заплатят или получат возврат за фактически полученные квадратные метры. Требования дольщика о признании условия договора о пересчете площади ничтожным можно расценить как злоупотребление правами», — убеждена юрист гильдии Оксана Байрамова.

В свою очередь, генеральный директор «ПИА-Недвижимость» Максим Ельцов призывает искать компромисс: «Фактическая площадь может не соответствовать указанной в договоре из-за замены материалов, уменьшения толщины стен, прокладки коммуникаций и по иным причинам. Не всегда такие изменения отражаются в проектной декларации. С другой стороны, сумма доплаты для многих дольщиков является критичной. Благодаря увеличению площади клиент получает более ценный объект. В таких ситуациях нужно искать баланс интересов», — полагает риелтор.

Схожего мнения придерживается и частнопрактикующий юрист Игорь Шануренко. «Ни одно здание не может на 100% соответствовать проекту, в том числе из-за качества материалов и квалификации строителей. А отклонение от проекта на 2-3 см в одном конце здания вполне может повлечь отклонение уже на 2-3 метра в другом. В то же время увеличение фактической площади квартиры относительно запроектированной — это вина застройщика, и перекладывать все издержки на потребителя неправильно. Полагаю, что компании могли бы требовать доплату за такие излишние метры со скидкой или предложить клиенту еще какой-то компромисс», — отмечает Игорь Шануренко.