Необременительная ипотека

Если у ипотечного заемщика есть просрочка, банк вправе обратить взыскание на приобретенное в ипотеку жилье. Это не допускается, когда задержка крайне незначительна (не превышает 3 месяцев) или недоимка явно несоразмерна (менее 5%) от стоимости недвижимости.

По данным Банка России, кредитные организации при возникновении проблем предпочитали продавать заложенное имущество сами. Альтернативный вариант — возбуждение исполнительного производства: судебные приставы реализуют недвижимость с торгов и принудительно выселяют должников.

Любая подобная схема малоэффективна для банков и убыточна для заемщиков. Процедура может занять много времени, в течение которого будут начисляться проценты и финансовые санкции. А бывший собственник получит только остаток от суммы, вырученной при продаже квартиры, за вычетом погашения всего остатка кредита, судебных издержек (в том числе 7% исполнительного сбора) и расходов на организацию торгов (до 3%).

Кроме того, цена имущества на торгах часто оказывается заниженной. Покупающий принудительно изъятое жилье берет на себя риск оказаться участником дальнейших судебных разбирательств, конфликтов с не желающими выселяться жильцами и др. Даже имея стопроцентные права на имущество, добросовестные приобретатели вынуждены закладывать в цену возможные юридические расходы и эмоциональные издержки.

Статистики по изъятиям жилья и продажам нет, как и единой базы торгов. На портале «ДОМ.РФ» сейчас выставлено на продажу 134 объекта. Например, земельный участок в 24 сотки в Волгоградской области предлагается за 25,8 тыс. рублей, четырехкомнатная квартира в Оренбургской области — за 292 тыс. рублей, «трешка» в Тосно под Петербургом — за 760 тыс. рублей, «двушка» в Подмосковье — за 3,4 млн рублей и так далее. Свои площадки для продажи залогового имущества используют и многие кредитные организации.

Подписанный 12 июня федеральный закон допускает добровольную самостоятельную продажу собственником недвижимости, находящейся в залоге. Для этого заемщик должен направить соответствующее уведомление в банк. Если на момент его получения процедура взыскания или банкротства не начата, кредитор обязан одобрить сделку, рассчитав минимальную стоимость актива.

На продажу жилья заемщику дается 4 месяца. В течение этого срока банк не должен пытаться изъять объект залога, а также препятствовать исполнению сделки (но может содействовать). В свою очередь, сам собственник вправе в любой момент отозвать свое заявление. Выручка от продажи зачисляется на указанный кредитором счет, остаток за вычетом задолженности и начисленных процентов выплачивается бывшему собственнику.

Эксперты не исключают, что недобросовестные заемщики могут использовать новый механизм для получения дополнительной отсрочки. Для предупреждения таких злоупотреблений шанс на самостоятельную продажу предоставляется только один раз: если реализовать недвижимость по цене выше минимальной не удалось или заявление было отозвано, кредитор вправе будет применять все законные средства принуждения.

В Банке России убеждены, что новые меры обеспечат баланс соблюдения интересов всех участников. «Ипотечный заемщик, оказавшийся в сложной жизненной ситуации и не имеющий возможности выплачивать кредит, теперь сможет самостоятельно продать заложенное по договору имущество и таким образом расплатиться с банком. Кредиторы, в свою очередь, не всегда соглашаются, чтобы клиент самостоятельно продавал залог, поскольку у них нет гарантии, что по итогам сделки долг будет выплачен», — отмечают в пресс-службе регулятора.

Проект принятого закона был внесен депутатом Ириной Яровой еще 4 года назад. «Именно должник максимально заинтересован в том, чтобы продать имущество как можно быстрее и по максимально возможной цене. Вводимые новации позволят ускорить реализацию заложенного имущества, что позволит сократить рост суммы задолженности, снизит затраты на реализацию — не потребуется привлекать к реализации предмета залога организатора торгов, судебных приставов и оценщика», — констатировала парламентарий.

Правительство России и Совет при президенте России по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства в целом поддержали инициативу, предложив лишь ряд юридических правок, которые были учтены.

Участники рынка не считают проблему актуальной. Банки заинтересованы в сохранении добросовестных заемщиков и предлагают оказавшимся в сложной жизненной ситуации реструктуризацию, рефинансирование, кредитные каникулы и другие способы решения проблемы.

Кредитные организации нередко напоминают должникам о санкциях и карательных мерах (в том числе изъятии жилья), но применяют их крайне редко. «По нашему опыту, банки и так дают согласие на продажу. Разумеется, на обеспечивающих возвратность средств условиях. Отказывают нечасто, главная причина — выявление дополнительных рисков (родственных сделок, наличие других долгов и так далее)», — поясняет генеральный директор «ПИА-Недвижимость» Максим Ельцов.

У большинства кредитных организаций разработаны и специальные инструменты самостоятельной продажи залогового имущества. Например, у «Сбера» — аккредитив с трансферацией, позволяющий провести сделку без предварительного снятия обременения. По сути, он даже проще, чем предусмотренные новым законом процедуры: за счет полученных от покупателя средств погашается кредит, остаток выплачивается бывшему заемщику.

Схожий механизм предлагает банк ВТБ: «Покупатель перечисляет полную стоимость жилья, а банк делит деньги на два счета. На одном будет храниться сумма, достаточная для полного закрытия задолженности, на другом — остаток, который получит продавец. Росреестр одновременно снимает обременения с продавца квартиры и регистрирует переход права в пользу покупателя».

По словам Юлии Маркиной из Городского риэлторского центра, всё больше банков предлагают различные варианты, упрощающие процесс продажи ипотечных квартир. «Это позволяет владельцам недвижимости чувствовать себя увереннее и не бояться сложностей, связанных с продажей объекта, находящегося в залоге. Технологические решения и улучшение сервисов банков делают процесс продажи более прозрачным и понятным для всех участников сделки», — говорит она.

Директор компании «ЮрБизнесЭксперт» Антонина Котова обращает внимание на нюансы нового механизма. «В частности, банк вправе включить в минимальную цену и удержать все неустойки и иные санкции. Требовать их снижения как несоразмерных заемщик сможет только в судебном порядке и, скорее всего, получит решение уже после завершения сделки. Причем размер таких санкций может быть существенным и затруднит продажу недвижимости по установленной банком цене. В этом случае заемщику придется еще и досрочно выплатить кредитору, возможно, существенную сумму», — говорит она.

А Максим Ельцов видит риск в занижении цены. «Согласно закону, банк должен установить минимальную стоимость продажи, исходя из объемов задолженности. Чаще всего она будет ниже рыночной. В случае последующего банкротства заемщика нельзя исключить признание такой сделки недействительной», — предупреждает риэлтор.

В пресс-службах банках пока не смогли прокомментировать нововведения.