Введение в закон презумпции добросовестности приобретателя недвижимости не защитила законопослушных собственников от мошенничества. «Опасными» продавцами остаются банкроты, наследники и даже холостяки.
Формально непреложной истиной признаются сведения, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Согласно Гражданскому кодексу РФ, купивший имущество у указанного в выписке собственника считается добросовестным, пока в судебном порядке не доказано обратное.
Кто крайний?
Вопрос распределения рисков между продавцами и покупателями законодатели и служители Фемиды пытаются разрешить уже почти три десятилетия. Чаще всего отнятое путем обмана жилье перепродается через нескольких посредников, последний приобретатель нередко действительно в таком мошенничестве не замешан. Но в результате реституции (возврата имущества законному владельцу) именно он оказывается жертвой, ведь взыскать уплаченное аферистам чаще всего невозможно.
Разрешая такие споры, Европейский суд по правам человека неоднократно указывал на недопустимость изъятия жилья у добросовестных приобретателей (правда, речь шла исключительно об изъятии по искам государства). По мнению страсбургских служителей Фемиды, регистрируя сделки, именно власть должна гарантировать законность перехода права собственности, а не возлагать такие риски на частных покупателей. Однако поправки, внесенные в Гражданский кодекс РФ почти 3 года назад, защитили приобретателей от исков в том числе таких же граждан, лишившихся своего имущества в результате обмана (представления подложных документов и так далее). По букве закона вернуть недвижимость они могут только доказав, что приобретатель «знал или должен был знать» о подлоге.
По мнению руководителя аналитического направления адвокатского бюро «Прайм Эдвайс» Татьяны Терещенко, покупателю всё равно необходимо проявлять осмотрительность: «Но речь идет о принятии возможных и необходимых мер в конкретной ситуации. Универсального решения нет, всё зависит от конкретных обстоятельств. О рискованности сделки могут свидетельствовать чрезмерно низкая цена, неоформленная перепланировка, недавно проведенная приватизация, возбуждение против бывшего собственника дела о банкротстве и многое другое».
Схожего мнения придерживается и президент Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга Игорь Горский: «Сомнительными можно считать многие обстоятельства. Однако они не свидетельствуют, что продавец мошенник. Например, не рекомендуется приобретать объект по цене более чем на 15% ниже рыночной, но даже такое снижение может объясняться необходимостью срочно продать квартиру ввиду сложившейся жизненной ситуации».
Соавтор телеграм-канала «ЮристыProнедвижимость» Василиса Фролкова рекомендует покупателям запросить выписки из ЕГРН о прежних сделках, проверить сайты судов, исполнительных производств и другие источники: «Например, если квартира за последнее время часто перепродавалась разным лицам, это повод насторожиться. Продавца, участвующего в спорах и имеющего долги, могут объявить банкротом, а совершенная сделка будет легко оспорена конкурсным управляющим».
Не виноватая я
Практика разрешения таких споров остается противоречивой. Например, петербуржцу Денису Чигиреву удалось вернуть квартиру, купленную Викторией Саврасовой по подложной доверенности. Отклоняя доводы ответчицы о её добросовестности, суд констатировал, что выбытие имущества помимо воли собственника является основанием для его истребования даже от добросовестного приобретателя.
А вот департаменту городского имущества Москвы не удалось реквизировать квартиру, полученную Евгением Егоровым по фальшивому завещанию прежнего владельца после его смерти. Причем, по данным следствия, в таком хищении принимали участие неустановленные сотрудники полиции. Уже через месяц жилье было продано Борису Медведеву. Чиновники утверждали, что покупатель «не проявил должную осмотрительность», так как недвижимость продавалась по цене существенно ниже кадастровой и в течение короткого срока». Но служители Фемиды признали приобретателя добросовестным, поскольку он полагался на данные ЕГРН и не мог знать о недействительности завещания: «Каких-либо оснований сомневаться в документах, выданных нотариусом и регистрационным органом, у покупателя не имелось», — заключил Московский городской суд, отклоняя иск мэрии.
Иначе служители Фемиды оценили аналогичную ситуацию, в которой оказалась Диана Смыслова. Она купила квартиру в Белокаменной через 7 лет после смерти её собственника, который продолжал числиться в ЕГРН как живой. По утверждению приобретателя, представившаяся владелицей женщина предъявила паспорт. Однако суды возложили бремя доказывания добросовестности на ответчика, а кассационная коллегия признала возможность истребовать имущество даже у честного покупателя. Кроме того, согласно решению, приобретателю следовало усомниться в легитимности сделок ввиду возраста собственника, а также «явных и очевидных несоответствий в почерке и подписи в документах».
Муж и жена — одна сатана
Проверка ЕГРН и даже чистая история квартиры не защищает от рисков предъявления исков второй половиной владельца. Любое нажитое в период брака имущество является общей собственностью супругов и без общего согласия не может быть продано. При оформлении таких сделок требуется нотариальное согласие мужа или жены.
Однако недобросовестный продавец может скрывать супружеское обременение: заявить, что является холостяком и никогда в браке не состоял. В случае утери паспорта соответствующий штамп зачастую не переносится. Так, жертвой двоеженца Валерия Каплина стала Татьяна Фролова, купившая дом и земельный участок в Краснодарском крае. На момент приобретения недвижимости её собственник официально числился разведенным с гражданкой Даниленко. Однако позже этот брак признали недействительным, так как на момент его заключения мужчина уже был женат на Елене Каплиной, которая и оспорила заключенную без её согласия сделку. Удовлетворяя такие требования, суды отвергли доводы о добросовестности приобретателя и её неосведомленности о супружеских обязательствах продавца.
Защитить свою квартиру удалось пермяку Константину Потееву. Он приобрел жилье у Музаффара Алибаева, брак которого с Зебо Алибаевой регистрировался в Таджикистане и в российских органах записи актов гражданского состояния зафиксирован не был. Районный и краевой суды приняли решение в пользу «обманутой» супруги, возложив на ответчика одностороннюю реституцию — возврат имущества без встречного возмещения. Только кассационная коллегия обратила внимание на злоупотребление истицы, которая совместно с супругом и племянником умышленно заключили и оспаривали многочисленные аналогичные сделки. Также служители Фемиды указали на отсутствие у добросовестного покупателя сведений о наличии брачных обязательств.
Чтобы предупредить покупку общего имущества супругов, Татьяна Терещенко рекомендует запросить у продавца справку ЗАГС о наличии или расторжении брака, которую можно оформить через портал «Госуслуги». А Василиса Фролкова предлагает затребовать архивные справки о регистрации (форму 9), просмотреть социальные сети, проверить сайты судов. «Эти источники помогут обнаружить факт совместного проживания бывших супругов, найти семейные фотографии, споры о разводе или иные свидетельства», — полагает эксперт.
