Есть отдельные послабления для проектов развития застроенных территорий и проектов комплексной застройки — для них степень готовности уменьшили до 15%. Если проект признают системообразующим, хватит и 6% готовности. Кроме того, субъектам РФ разрешили снижать показатель готовности жилья на своей территории, если они готовы закончить такие проекты за свой счёт, если с застройщиком что-то случится. В этом случае регионам придется заключать соглашение с Правительством РФ или Минстроем.
Полностью избавили от необходимости работы через эскроу-счета только проекты реновации жилья в столице и компании, которые достраивают проблемные объекты за своими неблагонадежными коллегами по цеху.
Степень готовности домов Минстрой предлагает рассчитывать по очень сложной «многоэтажной» формуле, один вид которой наводит тоску. В ней будут учитывать и объём понесённых строителем затрат, и готовность конструктивных элементов, и другие параметры. Причём расчеты по этой формуле власть предложила произвести застройщикам самостоятельно. А потом верность расчетов оценит региональный контролер. Ему на это дадут 15 рабочих дней. Если у контролёра возникнут вопросы, он сможет провести внеплановую выездную проверку.
«Новый проспект» опросил застройщиков Петербурга. Многие из них выдохнули с облегчением. Ведь могло быть гораздо хуже.
Марк Лернер, гендиректор компании «Петрополь»:
— Приятно видеть, что власти услышали строителей и выработали критерии, которые позволят подавляющее большинство уже начатых проектов довести до ума по старой долевой схеме. Это позволит перейти на новые рельсы финансирования отрасли (через банковское проектное финансирование под эскроу-счета) достаточно плавно, без разрушительных последствий для отрасли и лавины новых пострадавших дольщиков.
Да, схема расчета критериев непроста, но надо понимать, что сделать этот расчёт надо будет всего один раз (в преддверии пресловутого 1 июля 2019).
Застройщики опасались куда более жёстких критериев, и теперь на их улице праздник. А вот все новые проекты с разрешениями на строительство (вне зависимости от даты их получения) всё равно отправятся в банки за проектным финансированием. Это как раз те проекты, которые девелоперы запасали впрок. Все они теперь окажутся отрезанным от возможности привлекать дольщиков «по-старому». Государство добилось своего! Судьба таких проектов сложится по-разному. В руках высокопрофессиональных застройщиков, которые умеют работать с банками и смогут получить проектное финансирование, они будут реализованы.
А те собственники участков, которых банки «не читают», проектное финансирование получить не смогут. У них будет альтернатива: либо продать участок более профессиональному коллеге по цеху, либо привлечь к реализации проекта профессионального fee-девелопера, который под своё имя привлечёт проектное финансирование в банке. На сегодняшний день «Петрополь», например, работает с двумя такими землевладельцами.
Фактически озвученные на сегодняшний день «реперные точки» позволяют достроить по старой схеме все проекты, реализация которых уже по-настоящему началась.
Таким образом, застройщики получили переходный период для освоения новой схемы. Мне кажется, что сложился достаточно благоприятный для девелоперов режим реформирования отрасли. Также этот подход обеспечит более-менее стабильное положение на рынке жилья, без шоковых скачков цен, опасных для отрасли.
Беслан Берсиров, заместитель генерального директора АО «Строительный трест»:
— Всегда плохо, когда ранее установленные правила игры меняются. Строительный бизнес должен иметь возможность просчитать экономику проекта уже при покупке земельного участка. При этом девелопер учитывает все затраты, которые его ожидают, исходя из существующих правил. Если они меняются, меняется и экономика. Тут же возникают проблемы с финансированием, как следствие, появляются долгострои и, наконец, обманутые дольщики.
Поэтому инициатива хоть каким-то образом дать возможность достроить дома по ранее озвученным правилам — это хорошо! Но определить критерии, по которым будут отбирать достойных и не совсем достойных, — работа сложная.
Отрадно, что Минстрой услышал застройщиков. Объявленные параметры устраивают большинство участников рынка. Осталось их только узаконить.
К сожалению, не все застройщики смогут вписаться в эти параметры. И здесь можно ожидать возникновение серьезной проблемы. Как быть с теми, кто не сможет соответствовать критериям? Удастся ли им привлечь проектное финансирование, чтобы завершить дом? Я бы поставил жирный вопрос. Если нет, вот вам и «искусственно созданные» обманутые дольщики.
Дмитрий Иванов, директор юридического департамента Группы «Эталон»:
— Разработанные Минстроем критерии носят достаточно разумный характер, но нужно учитывать, что значительное число проектов, прежде всего в регионах, по-прежнему находятся в зоне риска. При этом проектное финансирование смогут привлечь далеко не все из них.
Из позитивного — введение понижающих коэффициентов для проектов комплексной застройки, а также проектов, предусматривающих строительство застройщиками объектов инфраструктуры. Это, безусловно, правильный шаг. Также позитивно, что при расчёте строительной готовности будут учтены особенности сложных проектов, которые реализуются по этапам.
Вместе с тем некоторые формулировки подготовленного проекта имеют шероховатости, которые, надеемся, будут устранены по результатам общественного обсуждения проекта постановления. Крайне важно, чтобы оценку строительной готовности давали кадастровые инженеры, которые имеют соответствующий опыт работы с объектами незавершённого строительства.
В настоящий момент мы ожидаем официального утверждения озвученных министерством критериев. Это позволит застройщикам завершить подготовку к работе по новым правилам. Надеемся, что предложения строительного сообщества будут отражены в итоговой редакции документа.
Дмитрий Сухотин, гендиректор ООО «Дудергофский проект» (группа «БФА-Девелопмент»):
— Комментировать проект Минстроя пока считаем преждевременно, нам пока не все понятно. Вторая очередь нашего проекта «Огни залива» будет достроена по долёвке. Степень готовности объекта очень высокая. А третья очередь точно будет реализовываться по эскроу-счетам: степень готовности там нулевая. Всего в проекте 5 очередей. Первая сдана. Вторая под крышей — ввод в июне 2020 года. На остальные очереди получены разрешения на строительство. Проект реализуется до 2023 года.
Руслан Юсупов, глава «ЛенОблСоюзСтроя» и гендиректор ГК «Академия»:
— Послабления, предложенные Минстроем, — лучше, чем ничего. Я, если честно, даже на них не рассчитывал. Осталось разобраться с методикой расчёта готовности объектов. Даже у органов Госстройнадзора нет окончательного понимания, как всё это считать. Грань очень тонкая. И решение будет приниматься, скорее всего, субъективно. А там, где субъективная оценка, всегда возникает лазейка для коррупции. Не хочу говорить ничего плохого. Но искушение у исполнителей наверняка появится. Правда, в Петербурге и Ленобласти у строителей налажено хорошее взаимодействие с органами Госстройнадзора. Думаю, обойдётся без перекосов.
Фото: Евгений Павленко/Коммерсантъ
Партнер юридического бюро «Григорьев и партнеры» Дарья Борисова и юрист бюро Роман Чистяков поделились с «Новым проспектом» первым опытом сопровождения строительного проекта с использованием эскроу-счетов. Вывод один: за безопасность надо платить, и платить много.
