«Начало» на Варфоломеевской улице. «Петрополь» выходит на рынок апартаментов
О скором дебюте на рынке апартаментов «Новому проспекту» рассказал владелец «Петрополя» Марк Лернер (на фото). По его словам, проект с говорящим названием «Начало», появится на участке 0,98 га на ул. Варфоломеевской, недалеко от метро «Ломоносовская» в Петербурге.
Этот участок в 2011 году купил на торгах Российского аукционного дома и завел на баланс ООО «Весна» бизнесмен Юрий Тизяев. Его компания построила ЖК «Современник» площадью 200 тыс. м2 на Ленинском проспекте на средства «Газпромбанк-Инвеста».
Ранее на Варфоломеевский улице находилось 4-этажное здание бывшей «Первой образцовой типографии» советской постройки. Из него новый собственник сделал производственно-складской комплекс, который до последнего времени сдавал в аренду.
«Но рынок изменился. Появился новый вид недвижимости — апартаменты. Мы понаблюдали как в городе развиваются первые проекты этого формата и решили создать собственный апарт-отель», — рассказал «НП» Юрий Тизяев. Первый проект был разработан еще в 2017 году.
В 2018 году ООО «Весна» заключило альянс с компанией «Петрополь», которая получила статус эксклюзивного брокера проекта. Партнеры перепроектировали объект, оформили необходимые разрешения и начали готовить участок под застройку. Сейчас там идут демонтажные работы.
К 1 кварталу 2023 года там появится 13-этажное здание апарт-отеля класса «комфорт» на 768 номеров. Оно будет состоять из трех отдельных корпусов общей площадью 36 тыс. м2. Апарты займут 24 тыс. м2 и еще 4 тыс. м2 отведено под коммерческую недвижимость. Отель планируют сертифицировать по классу «3 звезды». Для этого необходимо, чтобы в здании были ресторан, фитнес, салон красоты. Там же запланирован коворкинг, для которого «Петрополь» будет искать оператора, а также небольшие коммерческие помещения под минимаркеты, кофейни.
В проекте не будет студий менее площадью 22,6 м2. Особое внимание уделено шумоизоляции — толщина стен, по сравнению с типовой застройкой, значительно увеличена. Для управления апарт-отелем с участием застройщика создана УК «Начало.Сервис». В её задачи входит привлечение гостей, гостиничный сервис, работа с инвесторами и, при необходимости, оснащение апартоп мебелью и техникой. Эксплуатирующую и клининговую компанию выберут на тендере, который стартует в ноябре-декабре и завершится весной 2021 года.
Гендиректор УК «Начало. Сервис» Кирилл Рузанов сообщил, что, по плану, доходность объекта будет на уровне 10-11% годовых. «Это доходность после всех дополнительных вложений, которые потребовалось бы сделать собственнику прежде, чем он передаст апартамент в управление», — пояснил он.
Глава УК рассчитывает, что под её управление перейдет 50% номерного фонда проекта (300-400 апартов). «Предполагаем, что до 70% апартов будет сдаваться на долгий срок (от месяца), 30-40% — посуточно. В данной локации есть спрос на суточную аренду, но его еще нужно доформировать. Арендаторы — корпоративные клиенты, командировочные, учащаяся молодежь», — сообщил Кирилл Рузанов.
Инвестиции в проект «Начало» составят 2,2 млрд рублей. Под него уже открыто проектное финансирование Сбербанка, а в ближайшие дни начнутся продажи апартов через эскроу-счета. Нижняя ценовая планка — 95-100 тыс. рублей за 1 м2. «Это очень гуманно, учитывая, что у проекта отличные видовые характеристики: с его верхних этажей открывается вид на Ивановский водоем. А вид на воду в нашем городе автоматически увеличивает цену новостроек на 10-15%», — говорит Марк Лернер.
Николай Антонов, генеральный директор УК «МТЛ. Управление недвижимостью» (управляет комплексами апартаментов Avenue-Apart), отмечает, что заявленная «Петрополем» цена продаж ниже, чем в среднем по рынку. «Начало» — проект с хорошим потенциалом. Если хотя бы 20-30% апартов в проекте окажутся в итоге под профессиональным управлением, он себя оправдает именно как сервисный апарт-отель. Данная локация хорошо подходит для сдачи именно в среднесрочную аренду. При арендной ставке 25-35 тыс. рублей в месяц апартаменты будут полностью укомплектованы», — считает он.
Как отмечает генеральный директор компании «Р-ФИКС» Игорь Петров (выступает застройщиком апарт-отеля «Avenue-Apart у Дыбенко»), на данный момент спрос на апартаменты в Петербурге стабильно растет. «Согласно нашему исследованию, в этом сентябре он вырос на 5,2% по сравнению с сентябрем прошлого года. Количество запросов с июня непрерывно растет. Среднемесячное их число с января по сентябрь 2020 года оказалось на 30,62% выше, чем за аналогичный период 2019 года», — констатирует эксперт.
Это подтверждает и Катерина Соболева, вице-президент Becar Asset Management. По ее данным, за первые три квартала этого года спрос на апарты прибавил почти 60% к аналогичному периоду прошлого года. «Некоторые девелоперы отложили старт новых проектов, для того чтобы вывести их на повышении цен. Но дефицита предложения на этом рынке точно нет, поскольку в прошлом году вышел рекордный объем проектов», - говорит она.
Рост спроса на апарты Игорь Петров объясняет рядом факторов. «Во-первых, россияне стараются спасти свои рублевые накопления, инвестировав их в квадратные метры. Во-вторых, апарт-комплексы привлекают людей возможностью получать стабильный доход за счет сдачи, которую организуют и контролируют профессионалы. В-третьих, там достаточно низкие базовые ставки по ипотечным кредитам», — заключил он.
Антон Агапов, директор по развитию сети апарт-отелей YE`S, отметил, что окружении проекта «Начало» пока не представлены комплексы сервисных апарт-отелей. И это для него плюс. «Конкуренция в сегменте растет с каждым годом. Но и спрос на продукт со стороны инвесторов стабилен. Грамотность покупателей тоже увеличилась: они внимательнее оценивают проекты, локацию, репутацию девелопера и УК - все, что может в будущем повлиять на их доход», - говорит он. По словам Антона Агапова, сервисные апартаменты показали высокую устойчивость даже в пандемию. «Они не закрывались ни на один день, не смотря на жесткую самоизоляцию и закрытые границы. Загрузка в проектах сети YE`S в период с марта по июнь не опускалась ниже 65%. А к октябрю мы уже вышли к докризисному показателю в 82%. Эта устойчивость безусловно привлекает в сегмент инвесторов», - говорит эксперт.
По данным руководителя отдела исследований Knight Frank St Petersburg Светланы Московченко, по итогам 1 полугодия в свободной продаже в Петербурге находилось 6,3 тыс. апартов, из которых 83% - сервисные со средней доходностью 7-12%. «Избытка предложения на рынке нет. Наоборот, ликвидные варианты продолжают сокращаться. В этом году на рынок вышли только 2 объекта с общим номерным фондом 440 апартов. В 2021 году заявлены еще пять проектов, которые увеличат предложение на 1,5 тыс. номеров», - говорит она.
