Мир на макаронной фабрике. Промышленную площадку в Московском районе могут застроить жильем

Арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленинградской области в конце августа утвердил мировое соглашение между ООО «Петербургская макаронная фабрика» (ПМФ) и конкурсными кредиторами. Информация об этом размещена в картотеке арбитражных дел. Согласно документу, недвижимое имущество предприятия на ул. Коли Томчака, 21 (земельный участок площадью 15,4 тыс. м2, девять зданий общей площадью около 17,5 тыс. м2 и инженерные сети), передается в собственность двум конкурсным кредиторам, ООО «Строительная компания «Синергия» и индивидуальному предпринимателю Игорю Кирину, в счет погашения 499,8 млн рублей задолженности.

ООО «Петербургская макаронная фабрика» признано банкротом на основании своего же заявления в ноябре 2019 года, в отношении общества была введена процедура конкурсного производства по упрощённой схеме. На тот момент, как следует из соответствующего определения арбитражного суда, сумма неоспариваемых требований кредиторов к компании составляла чуть более 505 млн рублей, при том что активы фабрики оценивались в 411 млн рублей. В числе основных конкурсных кредиторов были АКБ «Ак Барс» и ОАО «Ленинградский комбинат хлебопродуктов имени Кирова». В процессе формирования реестра кредиторов сумма установленных требований выросла: на момент заключения мирового соглашения размер невозвращенных долгов ПМФ составил 625,68 млн рублей. Крупнейшими кредиторами на данный момент являются ООО «Строительная компания «Синергия» с суммой требований 291 млн рублей и ИП Кирин Игорь Алексеевич (184,3 млн рублей). Обязательства ПМФ перед ними обеспечены залогом имущества. При этом общий размер активов банкрота на данный момент превышает размер его долгов и, как следует из текста мирового соглашения, составляет 690,7 млн рублей.

Юристы называют случай с банкротством Петербургской макаронной фабрики нетипичным, так как активы должника превалируют над долгами. Мажоритарные кредиторы с общей долей требований в 68% проголосовали за мировое соглашение, они обязались в течении полугода погасить долги менее крупных кредиторов, указывает генеральный директор Юридического бюро №1 Юлия Комбарова. «Это значит, что активы у фабрики ликвидные, и кредиторы, выкупая имущество, могут на нём заработать», — поясняет она. Вероятность неисполнения мирового соглашения Юлия Комбарова оценивает как довольно низкую.

После утверждения мирового соглашения право собственности на имущественный комплекс предприятия перейдет к кредиторам, и по завершении процедуры регистрации этого факта в ЕГРН новые собственники смогут свои права реализовывать в полном объёме, поясняют юристы. «Поскольку мировое соглашение уже утверждено, право собственности на имущественный комплекс будет зарегистрировано в соответствии с определением суда. Тем не менее ООО «СКС» может заключить договор с другими сособственниками о выкупе их доли уже сейчас. Это вопросы договоренностей сторон, на которые другие кредиторы влиять не смогут», — отмечает адвокат, руководитель группы по банкротству АБ «Качкин и Партнеры» Александра Улезко.

По мнению аналитиков, новые владельцы имущества фабрики вряд ли будут возрождать производство макаронных изделий. Директор департамента рынка капиталов ИК «Универ Капитал» Артем Лютик напоминает, что ещё на момент банкротства технологическое оборудование на ПМФ «было не самым новым». Его состояние с 2018 года, когда производство остановилось, только ухудшилось. Кроме того, район, прилегающий к центру города, неудобен для организации производства с точки зрения логистики. Некоторую символическую ценность может иметь лишь бренд фабрики — предприятие выпускало продукцию под брендом «Знатные».

То, что расположение территории Петербургской макаронной фабрики очень удобно с точки зрения редевелопмента, отмечают практически все собеседники «НП»: предприятие находится в непосредственной близости от Московского проспекта между двумя станциями метро — «Электросила» и «Московские ворота»; локация активно осваивается девелоперами жилой и коммерческой недвижимости. «Расположение участка и градостроительное зонирование крайне привлекательны, что позволяет создать здесь интересные объекты жилой и коммерческой недвижимости», — говорит генеральный директор консалтинговой компании Knight Frank St. Petersburg Николай Пашков. По его мнению, девелоперский проект на месте ПМФ «в зависимости от функции и стратегии» потребует не менее 2,5 млрд рублей инвестиций.

В этой локации было бы уместно и целесообразно строить жильё, полагает вице-президент Becar Asset Managment Ольга Шарыгина. По ее оценкам, там можно было бы построить 40-45 тыс. м2 жилья класса «комфорт» при себестоимости строительства 80-90 тыс. рублей за 1 м².

Эксперты согласны в том, что 500 млн рублей, в счет которых конкурсные кредиторы получили участок на ул. Коли Томчака, это адекватная цена для данного участка в его сегодняшнем состоянии. Но эта сумма, «скорее всего не отражает его наилучшего использования, коим для данной локации является жилая застройка», говорит Николай Пашков. По оценкам Ольги Шарыгиной, без «банкротного» дисконта стоимость имущественного комплекса ПМФ могла бы быть и выше — около 700-800 млн рублей.

Высокой привлекательностью активов ПМФ обусловлен и мирный исход банкротства, полагает Юлия Комбарова. «Изначально процедура банкротства была запущена в упрощенном порядке по причине того, что собственники не хотели вести коммерческую деятельность», — уточняет она.

Тот факт, что не все кредиторы согласились с таким мировым соглашением, не повлияет на судьбу имущественного комплекса фабрики, добавляет Александра Улезко. Она напоминает, что один из кредиторов, ООО «Луч», которому ПМФ должна чуть более 246 тыс. рублей, подал кассационную жалобу на определение арбитражного суда и заявление о принятии обеспечительных мер. «Однако регистрации перехода права собственности на комплекс имущества должника это не помешает, так как определение суда подлежит немедленному исполнению», — говорит Александра Улезко.