Фото: «А101»
Московский девелопер «А101», подконтрольный миллиардеру Михаилу Гуцериеву, выходит на строительный рынок Ленобласти. Компания вошла в проект по застройке участка площадью 124 га в поселке Лаголово, где будет более 1 млн м2 недвижимости. По отзывам участников рынка, это не самая простая локация, но дефицит земли заставляет строителей осваивать территории, где придется развивать инфраструктуру своими руками.
Как рассказали «Новому проспекту» два участника рынка, московская ГК «А101» вошла в проект застройки земельного участка в поселке Лаголово Ломоносовского района Ленобласти. Речь о земле, которая принадлежит «СВП Групп». Участок площадью 124 га входит в проект планировки восточной части деревни Лаголово. Там совокупно можно построить более 1 млн м2 жилья, где смогут жить более 36 тыс. человек. Проектом также предусмотрены шесть детских садов и три школы.
Объем инвестиций в строительство, как сообщалось ранее на градсовете Ленобласти, может составить около 60 млрд рублей.
«У «А101» есть амбиция — стать конкурентом ГК «ПИК» в России. Поэтому девелопер собирается выйти на рынки Петербурга и Краснодара, где пока не представлен. В нашем регионе они будут строить много панельного жилья, и они уже в поиске поставщиков стройматериалов», — сообщил один из участников рынка.
«По моим данным, «А101» выступит в партнерстве с одной питерской компанией, которая будет их шерпой на местном рынке, где московский игрок пока совершенно не ориентируется», — сообщил другой источник, но название местной компании-партнера не раскрыл.
Еще один источник «Нового проспекта» сообщил, что в минувшую субботу «А101» закрыла партнерскую сделку с «СВП Групп» по застройке данной территории. «Ленд-лорд вошел в партнерство землей и документами. А девелопер — инвестициями и строительными мощностями. Соотношение вложений паритетное», — сообщил источник.
«При всей кажущейся простоте работы в столице маржинальность жилищного строительства в Петербурге часто оказывается выше, чем в Москве, поэтому мы наблюдали и будем наблюдать приход на наш рынок застройщиков из Москвы», — говорит глава Союза строителей Петербурга Алексей Белоусов.
В пресс-службе «А101» планы работы в Ленобласти оставили без комментариев. Собственник «СВП Групп» Денис Жуков оказался недоступен для общения.
Локация с нюансами
По словам Антона Орлова, руководителя направления земельных участков Colliers, сегодня стоимость жилья в Лаголово оценивается в 100 тыс. рублей за 1 м². «Это определяет развитие территории как района доступного жилья комфорт-класса в часе езды от центра Петербурга», — отмечает эксперт.
По данным Knight Frank St. Petersburg, в Ломоносовском районе в настоящее время в продаже представлено семь жилых комплексов (без учета очередей) общей жилой площадью около 234 тыс. м2. Основной объём строительства сосредоточен около КАД («Новоселье», «NEWПитер», «Таллинский парк», «Новое Горелово» и «Ветер перемен»). Средняя цена «квадрата» по итогам первого полугодия 2021 года составила 121,4 тыс. рублей, в остальных объектах Ломоносовского района — 68,3 тыс. рублей.
Однако у участка в Лаголово есть несколько минусов. По словам Светланы Московченко, руководителя отдела исследований Knight Frank St. Petersburg, локация довольно удалена от Петербурга.
«Красносельский район является одним из самых перегруженных с точки зрения транспортной доступности. До ближайшей станции метро «Проспект Ветеранов» — около 30-40 минут общественным транспортом. Социальная инфраструктура для данного проекта будет расположена в Ленобласти. Стоимость квартир в проекте будет низкая», — делает вывод эксперт.
Президент Союза строительных организаций Ленобласти Руслан Юсупов тоже называет Лаголово «сложной» локацией, поскольку здесь нет никакой инфраструктуры — ни дорожной, ни социальной.
«Около 5 лет назад девелоперы не обращали внимания на эти земли, потому что тогда можно было застраивать участки в других районах, у которых транспортная доступность намного лучше, чем в Лаголово. Но сейчас свободных под застройку площадей всё меньше, поэтому логично, что девелоперы стали обращать внимание и на менее удачные территории», — комментирует он. По мнению Руслана Юсупова, освоить новый проект в Лаголово сможет только крупный девелопер.
C ним согласен Антон Орлов. По его мнению, одной компании осилить такой объем застройки довольно проблематично, поскольку реализация такого проекта требует значительных инвестиций. «Вероятно, сценарий развития этой территории будет похож на опыт Новосаратовки, где после запуска проекта ЦДС к развитию территории присоединились ещё несколько крупных застройщиков», — полагает он.
Плюс заводик
Аналитики считают, что инвестору, скорее всего, придется создавать новое производство панелей под свой проект или купить готовый завод у одного из местных игроков.
«Необходимость включения в цепочку собственного завода зависит от объема строительства и вида проекта. Если потребуется значительный объём материалов, вертикально интегрированная схема может быть выгодной. Но даже если вести переговоры по приобретению существующего производственного комплекса, потребуются значительные инвестиции в его модернизацию», — говорит Александр Дубодел, гендиректор ООО «АИР».
По его словам, в 2021 году рынок стройматериалов стагнирует. Так, сегмент цемента и бетонорастворных смесей находится примерно на уровне 2020 года (рост около 0,5%), по ЖБИ наблюдается незначительный рост (3-4%). Лучшие показатели у газобетона (8-10%), а также у сухих строительных смесей и других материалов для малоэтажного строительства.
«Если говорить о ЖБИ, то они практически не существуют как свободный продукт и являются частью девелоперских проектов, то есть продают не кубатуру, а конечные квадратные метры для конечных покупателей. За последние годы есть некоторое увеличение доли панельного домостроения в общем объёме проектов, но пока это единицы процентов», — говорит он.
ГК «А101» входит в группу «Сафмар» Михаила Гуцериева. При этом формально ее учредителем выступает кипрская Balamer Holdings Limited. По данным Единого реестра застройщиков, в 2020 году «А101» заняла второе место среди московских застройщиков по объемам ввода жилья: девелопер ввел 353,9 тыс. м2.
На конец 2020 года собственный земельный банк девелопера составлял более 2,1 тыс. га на территории Троицкого и Новомосковского округов Москвы.
Выручка головной компании холдинга, ООО «А101», в прошлом году составила 23 млрд рублей, прибыль — 1,9 млрд рублей.
