Международные гостиничные операторы заселились в юниты
Новый проспект
Статьи

Международные гостиничные операторы заселились в юниты

Прочитано: 530
Международные гостиничные операторы заселились в юниты

В 2018 году, благодаря Чемпионату мира по футболу, Петербург посетило 8,5 миллионов туристов — это на миллион больше, чем в 2017 году. Городские власти анонсируют дальнейшее увеличение турпотока. По итогам 2019 года рост должен составить 10%, а через четыре года в Петербург, по подсчетам чиновников, будет приезжать до 12 млн человек в год.

С наплывом туристов растёт оборот петербургского гостиничного рынка. В Петростате подсчитали, что к началу 2019 года он составил 28,7 миллиардов рублей, на 8% превысив показатели 2017 года.  Интересно, что в первые пять месяцев 2019 года оборот гостиниц снизился почти на 10% — до 7 млрд рублей. В JLL связывают это с тем, что после завершения Мундиаля цены в гостиницах снизились на 9% — до 6,3 тыс. рублей в сутки. При этом загрузка петербургских отелей и апартаментов, по сравнению с «футбольным» сезоном, в первом полугодии даже возросла с 46% до 53%.

Потянулись в гостиницы

По-видимому, оценив туристический потенциал города, в первом полугодии 2019 года в Северной столице частные инвесторы купили более 2,5 тыс. апартаментов — это почти на 30% больше, чем за аналогичный период 2018 года. Средняя цена апартаментов к началу 2019 года составляла от 115 тыс. до 180 тыс. рублей за м2 (рост в среднем на 3,5%). По данным участников рынка недвижимости, цель более 80% покупателей апартаментов на сегодня — получение пассивного дохода.

Разворот в сторону инвестиций привёл к тому, что на смену проектам так называемого «псевдожилья» стали приходить сервисные апартаменты и кондо-отели. Около 63% текущего предложения в продаже — именно такие объекты, подсчитали в Colliers International. Существующий номерной фонд данного формата апартаментов — 5,2 тыс. юнитов, ещё около 17 тысяч апартаментов — строятся. В Knight Frank St Petersburg добавляют, что объём строящихся проектов вырос почти на 30% по сравнению с последним кварталом 2018 года. В число действующих кондо- и сервисных апарт-отелей входят 3-звездочный Vertical (в управлении Becar) на Московском проспекте, 4-звездочные апартаменты Docklands (управляет ГК Doklands Development) на Васильевском острове, комплекс сервисных апартаментов YES (УК «Пионер») на Пионерской и др.

Границы формата

И кондо-отели, и сервисные апартаменты представляет собой доходную коммерческую недвижимость гостиничного типа с единым лобби и сервисом, где номера принадлежат разным собственникам. В компании Becar Asset Management поясняют, что кондо-отель функционирует именно как классическая гостиница, с соответствующей сертификацией (звёздностью) и правилами заселения гостей.

«Сервис и наполняемость обеспечивает управляющая компания. Номера сдаются на короткий срок, а сами собственники не могут жить в номерах», — говорят в Becar. В проектах сервисных апартаментов частные инвесторы сами распоряжаются юнитами и могут жить в них. «Такой апарт-отель не требует сертификации, подходит для долгого проживания, к примеру, на период учебы или командировки».

По данным экспертов рынка, в продаже сейчас находится около 2 тысяч юнитов в кондо-отелях (13 % — имеют класс 4 звезды, 84 % — 3 звезды). Спрос на них в прошлом году вырос на 150%. Доходность таких проектов аналитики оценивают в 8% в первый год и около 14% — на пятый год эксплуатации.

Поскольку форматы сравнительно молоды для Петербурга, разницу между кондо-отелем и сервисными апартаментами, замечают не все. «На практике у нас в России эти понятия идентичны, однако, если смотреть на мировой опыт, кондо-отель — обычный отель, номера в котором принадлежат большому числу собственников. В мировой практике, в отличие от кондо-отелей, здание апарт-отеля, чаще находится в собственности одного или нескольтих лиц», — комментирует старший аналитик департамента исследований Colliers International в Санкт-Петербурге Ольга Убушиева.

Объединяет оба вида апартаментов, кроме сервиса, пожалуй, наличие индивидуальных кухонь в номерах. «Это даёт гостям дополнительную свободу выбора: сходить в ресторан или приготовить пищу самому из местных продуктов». Заметим, что в прошлом году именно кухни в апартаментах вызвали недоверие у председателя комитета по градостроительству и архитектуре Владимира Григорьева. Главный архитектор Петербурга счел наличие плиты в номере признаком жилья, и намеревался обязать девелоперов строить «жилую» инфраструктуру.

«Это утверждение спорно. Гостям нравится возможность самостоятельно управлять своим меню. Это опция. А если апарт-отель имеет гостиничную сертификацию, ни о каком жилье и социальной инфраструктуре не может быть речи», — уверены участники рынка. Напомним, обязательная сертификация гостиничных объектов, действует с января 2019 года.

Becar – первая компания, которая стала развивать формат кондо-отелей в Петербурге. Так, в этом году девелопер достроит второй по счету проект 3-звёздочных апартаментов Vertical на площади Мужества (на 522 юнита). В 2020 г году планируется ввести в строй Vertical Лесная We&I на Большом Сампсониевском (420 юнитов), в 2025 — Vertical на ул. Орджоникидзе (3515 юнитов).

Апартаменты под брендом

Подогревая инвестиционный интерес, девелоперы апартаментов зовут в свои проекты мировых гостиничных операторов. Как правило, речь идет о выделении отдельного корпуса, который передается под управление гостиничного бренда.

Так, весной этого года Becar привлек американского оператора Wyndham Hotels & Resorts в проект Vertical на ул. Орджоникидзе. Предполагается, что отель бренда Ramada Encore by Wyndham займет 26-этажный корпус на 469 номеров, а ещё один корпус будет отведен под кондо-отель бренда Vertical. 

С этим же форматом в середине июля компания анонсировала совместный проект в Москве с американским оператором Best Western (управляет отелями в Петербурге, Тюмени, Калуге и Иваново). Кондо-отель на 83 юнита (2,5 тыс. м2) откроется под общим брендом Vertical BW Signature Collection на улице Малые Каменщики, 16. Это будет пятый объект Best Western Hotels & Resorts в России и первый проект Vertical в столице.

Отель отроют по франшизе. Как пояснили «НП» в компании, до открытия взнос за франшизу будет оплачивать застройщик, а после открытия гостиницы выплаты по договору с международным оператором зафиксируют в виде процента от продажи номеров и нескольких фиксированных платежей.

«Бремя расходов на оплату паушальных взносов берет на себя управляющая компания, но размер этих комиссий и платежей заложен в финансовую модель, которая, в свою очередь, перекладывает оплату взносов на конечного гостя», — комментирует директор департамента апарт-отелей Becar Asset Management Евения Евгения Гиль. Эксперт подчеркнула, что «симбиоз» управляющей компании и мирового гостиничного бренда, с одной стороны, дает узнаваемость, стабильную клиентскую базу, программы лояльности для гостей, наполняемость, что позволит увеличить доход собственников на 10-15%, с другой — управляющая компания предоставляет компетенции по работе с большим количеством собственников.

Сейчас в Петербурге уже имеется один смешанный проект апарт-отеля с и гостиницы с международным брендом — это 4-звёздочные апартаменты StayBridge Suites под управлением IHG на Московском проспекте. Но в ближайшие годы число таких апарт-отелей вырастет.

Так, в комплексе Valo (от ООО «Галс») в 2022 году анонсировано открытие отеля под брендом Mercure, французского оператора AccorHotels. Этот же оператор войдёт в комплекс STATUS by SALUT! на Дунайском проспекте (от компании «Союз Инвест Девелопмент») с брендом Novotel. От кондо-проектов Becar эти отели отличаются тем, что оператору отдадут под гостиницу отдельный корпус, но юниты при этом останутся в собственности девелопера.

«По сути, доходные апартаменты частных инвесторов в таких проектах вынуждены будут конкурировать с гостиницей», — считает один из экспертов, опрошенных «НП». К слову, по этой причине ГК Doklands Development отказался от планов открывать отель Hilton в одном из корпусов Docklands 2.0.

«Наличие международного бренда в проекте — существенное конкурентное преимущество, поскольку оператор задаёт единый стандарт сервиса, использует глобальные каналы продвижения и продаж, а также привлекает лояльную своим брендам аудиторию», — напротив считает Ольга Убушиева. В перспективе, говорит она, возможен выход международных операторов в сегмент элитных сервисных апартаментов. 

Всего в Петербурге работает 17 международных операторов, под управлением которых находится 35 отелей на 9 тыс. номеров. Львиная доля приходится на Radisson Hotel Group (в управлении около 3 тыс. номеров), IHG (1,6 тыс. номеров) и Sokos Hotels (927 номеров). Весь качественный номерной фонд Петербурга, к началу 2019 года составил 26,75 тыс. номеров в 407 в отелях и апартаментах категории 3-5 звезд.

Ранее на эту тему:

Екатерина Тейдер: «Согласовать апартаменты сложнее, чем построить»

Илья Андреев: «Апартаменты в ипотеку — инвестиция или кабала?»​

МТЛ будет управлять апарт-отелем Like от ГК «ПСК»

Максим Штерн построит апартаменты на Парнасе

«Закрыть раз и навсегда»​

Рынок апарт-отелей Петербурга развивается динамичней столичного​

 

апартаменты Becar Asset Management Vertical кондо-отели
Другие статьи автора Читайте также по теме
Власти в этот кризис застройщикам апартаментов никакой поддержки не обещают, хотя строителям жилья обещаны и субсидирование ипотеки, и проектное финансирование. «Новый проспект» выяснил у участников рынка, как они будут работать и как изменится этот сегмент недвижимости.
Проект сервисных апартаментов Alba del Mare в пригороде Евпатории — поселке Заозерное реализует петербургский девелопер «Про Сервис».
16.02.2022
Для застройщиков жилья ушедший год стал серьезным испытанием на прочность. Тотальный дефицит сырья и рабочих рук, безумное подорожание всех стройматериалов на фоне обязательной заморозки капиталов на эскроу-счетах выдержали не все.

В апреле инфляция в СЗФО составила 17,7 процента, ускорившись по сравнению с мартом
23.05.2022
Группа RBI усилилась топ-менеджером из Knight Frank St Petersburg
23.05.2022
Минфин снизил норму обязательной продажи валюты для экспортеров до 50%
23.05.2022
Финляндия арестовала российские грузы более чем на €80 млн
23.05.2022
Сеть кофеен Starbucks уходит из России
23.05.2022
Доллар и евро продолжают снижение до рекордных многолетних минимумов
23.05.2022
Владимир Путин нашел нового главу МЧС среди бывших сотрудников ФСО
23.05.2022
Генпрокуратура РФ признала нежелательной "Фонд им. Генриха Белля"
23.05.2022
"Тетра Пак" прекратил общение с российским филиалом, создав угрозу прекращения производства
23.05.2022
Максим Соколов официально стал президентом "АвтоВАЗа"
23.05.2022
В Киеве приговорен к пожизненному заключению российский военнослужащий
23.05.2022
Минпросвещения предлагает внести в правила написание имен богов с прописной буквы
23.05.2022
В России резко увеличился импорт кнопочных телефонов
23.05.2022
"Спартак" закрыл вторую команду из-за финансовых проблем
23.05.2022
Производитель джинсов Levi’s прекращает работу в России
23.05.2022
Польша разрывает "газовый договор" с Россией
23.05.2022
Водэн
VEREN
RBI
Строительный трест
InveStoreClub
РосСтройИнвест
РКС
Решение
Прайм Эдвайс
Питер
Петрополь
Петромир
Pen&Paper
Neva Coffee
Первая мебельная
Пепелаев
RRT
Colliers
Ильюшихин
Илоранта
Календарь событий

Метки