Международные гостиничные операторы заселились в юниты
В 2018 году, благодаря Чемпионату мира по футболу, Петербург посетило 8,5 миллионов туристов — это на миллион больше, чем в 2017 году. Городские власти анонсируют дальнейшее увеличение турпотока. По итогам 2019 года рост должен составить 10%, а через четыре года в Петербург, по подсчетам чиновников, будет приезжать до 12 млн человек в год.
С наплывом туристов растёт оборот петербургского гостиничного рынка. В Петростате подсчитали, что к началу 2019 года он составил 28,7 миллиардов рублей, на 8% превысив показатели 2017 года. Интересно, что в первые пять месяцев 2019 года оборот гостиниц снизился почти на 10% — до 7 млрд рублей. В JLL связывают это с тем, что после завершения Мундиаля цены в гостиницах снизились на 9% — до 6,3 тыс. рублей в сутки. При этом загрузка петербургских отелей и апартаментов, по сравнению с «футбольным» сезоном, в первом полугодии даже возросла с 46% до 53%.
Потянулись в гостиницы
По-видимому, оценив туристический потенциал города, в первом полугодии 2019 года в Северной столице частные инвесторы купили более 2,5 тыс. апартаментов — это почти на 30% больше, чем за аналогичный период 2018 года. Средняя цена апартаментов к началу 2019 года составляла от 115 тыс. до 180 тыс. рублей за м2 (рост в среднем на 3,5%). По данным участников рынка недвижимости, цель более 80% покупателей апартаментов на сегодня — получение пассивного дохода.
Разворот в сторону инвестиций привёл к тому, что на смену проектам так называемого «псевдожилья» стали приходить сервисные апартаменты и кондо-отели. Около 63% текущего предложения в продаже — именно такие объекты, подсчитали в Colliers International. Существующий номерной фонд данного формата апартаментов — 5,2 тыс. юнитов, ещё около 17 тысяч апартаментов — строятся. В Knight Frank St Petersburg добавляют, что объём строящихся проектов вырос почти на 30% по сравнению с последним кварталом 2018 года. В число действующих кондо- и сервисных апарт-отелей входят 3-звездочный Vertical (в управлении Becar) на Московском проспекте, 4-звездочные апартаменты Docklands (управляет ГК Doklands Development) на Васильевском острове, комплекс сервисных апартаментов YES (УК «Пионер») на Пионерской и др.
Границы формата
И кондо-отели, и сервисные апартаменты представляет собой доходную коммерческую недвижимость гостиничного типа с единым лобби и сервисом, где номера принадлежат разным собственникам. В компании Becar Asset Management поясняют, что кондо-отель функционирует именно как классическая гостиница, с соответствующей сертификацией (звёздностью) и правилами заселения гостей.
«Сервис и наполняемость обеспечивает управляющая компания. Номера сдаются на короткий срок, а сами собственники не могут жить в номерах», — говорят в Becar. В проектах сервисных апартаментов частные инвесторы сами распоряжаются юнитами и могут жить в них. «Такой апарт-отель не требует сертификации, подходит для долгого проживания, к примеру, на период учебы или командировки».
По данным экспертов рынка, в продаже сейчас находится около 2 тысяч юнитов в кондо-отелях (13 % — имеют класс 4 звезды, 84 % — 3 звезды). Спрос на них в прошлом году вырос на 150%. Доходность таких проектов аналитики оценивают в 8% в первый год и около 14% — на пятый год эксплуатации.
Поскольку форматы сравнительно молоды для Петербурга, разницу между кондо-отелем и сервисными апартаментами, замечают не все. «На практике у нас в России эти понятия идентичны, однако, если смотреть на мировой опыт, кондо-отель — обычный отель, номера в котором принадлежат большому числу собственников. В мировой практике, в отличие от кондо-отелей, здание апарт-отеля, чаще находится в собственности одного или нескольтих лиц», — комментирует старший аналитик департамента исследований Colliers International в Санкт-Петербурге Ольга Убушиева.
Объединяет оба вида апартаментов, кроме сервиса, пожалуй, наличие индивидуальных кухонь в номерах. «Это даёт гостям дополнительную свободу выбора: сходить в ресторан или приготовить пищу самому из местных продуктов». Заметим, что в прошлом году именно кухни в апартаментах вызвали недоверие у председателя комитета по градостроительству и архитектуре Владимира Григорьева. Главный архитектор Петербурга счел наличие плиты в номере признаком жилья, и намеревался обязать девелоперов строить «жилую» инфраструктуру.
«Это утверждение спорно. Гостям нравится возможность самостоятельно управлять своим меню. Это опция. А если апарт-отель имеет гостиничную сертификацию, ни о каком жилье и социальной инфраструктуре не может быть речи», — уверены участники рынка. Напомним, обязательная сертификация гостиничных объектов, действует с января 2019 года.
Becar – первая компания, которая стала развивать формат кондо-отелей в Петербурге. Так, в этом году девелопер достроит второй по счету проект 3-звёздочных апартаментов Vertical на площади Мужества (на 522 юнита). В 2020 г году планируется ввести в строй Vertical Лесная We&I на Большом Сампсониевском (420 юнитов), в 2025 — Vertical на ул. Орджоникидзе (3515 юнитов).
Апартаменты под брендом
Подогревая инвестиционный интерес, девелоперы апартаментов зовут в свои проекты мировых гостиничных операторов. Как правило, речь идет о выделении отдельного корпуса, который передается под управление гостиничного бренда.
Так, весной этого года Becar привлек американского оператора Wyndham Hotels & Resorts в проект Vertical на ул. Орджоникидзе. Предполагается, что отель бренда Ramada Encore by Wyndham займет 26-этажный корпус на 469 номеров, а ещё один корпус будет отведен под кондо-отель бренда Vertical.
С этим же форматом в середине июля компания анонсировала совместный проект в Москве с американским оператором Best Western (управляет отелями в Петербурге, Тюмени, Калуге и Иваново). Кондо-отель на 83 юнита (2,5 тыс. м2) откроется под общим брендом Vertical BW Signature Collection на улице Малые Каменщики, 16. Это будет пятый объект Best Western Hotels & Resorts в России и первый проект Vertical в столице.
Отель отроют по франшизе. Как пояснили «НП» в компании, до открытия взнос за франшизу будет оплачивать застройщик, а после открытия гостиницы выплаты по договору с международным оператором зафиксируют в виде процента от продажи номеров и нескольких фиксированных платежей.
«Бремя расходов на оплату паушальных взносов берет на себя управляющая компания, но размер этих комиссий и платежей заложен в финансовую модель, которая, в свою очередь, перекладывает оплату взносов на конечного гостя», — комментирует директор департамента апарт-отелей Becar Asset Management Евения Евгения Гиль. Эксперт подчеркнула, что «симбиоз» управляющей компании и мирового гостиничного бренда, с одной стороны, дает узнаваемость, стабильную клиентскую базу, программы лояльности для гостей, наполняемость, что позволит увеличить доход собственников на 10-15%, с другой — управляющая компания предоставляет компетенции по работе с большим количеством собственников.
Сейчас в Петербурге уже имеется один смешанный проект апарт-отеля с и гостиницы с международным брендом — это 4-звёздочные апартаменты StayBridge Suites под управлением IHG на Московском проспекте. Но в ближайшие годы число таких апарт-отелей вырастет.
Так, в комплексе Valo (от ООО «Галс») в 2022 году анонсировано открытие отеля под брендом Mercure, французского оператора AccorHotels. Этот же оператор войдёт в комплекс STATUS by SALUT! на Дунайском проспекте (от компании «Союз Инвест Девелопмент») с брендом Novotel. От кондо-проектов Becar эти отели отличаются тем, что оператору отдадут под гостиницу отдельный корпус, но юниты при этом останутся в собственности девелопера.
«По сути, доходные апартаменты частных инвесторов в таких проектах вынуждены будут конкурировать с гостиницей», — считает один из экспертов, опрошенных «НП». К слову, по этой причине ГК Doklands Development отказался от планов открывать отель Hilton в одном из корпусов Docklands 2.0.
«Наличие международного бренда в проекте — существенное конкурентное преимущество, поскольку оператор задаёт единый стандарт сервиса, использует глобальные каналы продвижения и продаж, а также привлекает лояльную своим брендам аудиторию», — напротив считает Ольга Убушиева. В перспективе, говорит она, возможен выход международных операторов в сегмент элитных сервисных апартаментов.
Всего в Петербурге работает 17 международных операторов, под управлением которых находится 35 отелей на 9 тыс. номеров. Львиная доля приходится на Radisson Hotel Group (в управлении около 3 тыс. номеров), IHG (1,6 тыс. номеров) и Sokos Hotels (927 номеров). Весь качественный номерной фонд Петербурга, к началу 2019 года составил 26,75 тыс. номеров в 407 в отелях и апартаментах категории 3-5 звезд.
Ранее на эту тему:
Екатерина Тейдер: «Согласовать апартаменты сложнее, чем построить»
Илья Андреев: «Апартаменты в ипотеку — инвестиция или кабала?»
МТЛ будет управлять апарт-отелем Like от ГК «ПСК»
Максим Штерн построит апартаменты на Парнасе
Рынок апарт-отелей Петербурга развивается динамичней столичного
