Речь идет о реализации проекта на участке площадью 56 га в районе поселка Мельничный ручей, на берегу реки Лубья (Ленобласть). Этот участок компания приобрела 12 лет назад, но его развитием не занималась, рассказал «Новому проспекту» генеральный директор компании «Мегалит» Александр Брега.Строительная компания «Мегалит» выходит на рынок малоэтажного жилья. Девелопер ведет переговоры с правительством Ленобласти о переводе под жилую застройку участка во Всеволожском районе. Там появится или коттеджный поселок, или комплекс невысоких многоквартирных домов. Минимальные инвестиции в развитие участка эксперты оценили в 200 млн рублей.
Свое решение вывести компанию на новый рынок бизнесмен объяснил двумя причинами. Первая — изменением конъюнктуры. «Пандемия разогрела интерес покупателей к частному загородному жилью. Мы видим рост спроса и не хотели бы упустить момент», — пояснил Александр Брега.
Чтобы получить право строить на участке жилье, нужно изменить его функциональное назначение. "Сейчас мы в переговорах с властями региона по этому поводу", — сообщил он.
В правительстве Ленобласти «НП» переговоры с «Мегалитом» подтвердили. Со стороны Ленобласти диалог с девелопером ведут комитет по градостроительной политике правительства региона и администрация Всеволожского района.
Вторая причина, в том, что у компании, по словам Александра Бреги, появились деньги для развития земельного актива. Напомним, что «Мегалит» в партнерстве с «Охта Групп» сейчас реализует крупный проект комфорт-класса «Приморский квартал» на 380 тысяч м2 жилья и более 15 тыс. м2 коммерческой недвижимости. Его первая очередь уже заселена. Общая стоимость проекта оценивается в 40 млрд рублей. Срок реализации — до конца 2024 года.
«Есть два сценария развития территории: или застроим участок коттеджами, или многоквартирными домами высотой до 4 этажей. Решение о концепции будет принято после изменения документов территориального планирования», — прокомментировал свой первый загородный проект генеральный директор «Мегалита».
Однако, учитывая давность покупки земли и многолетнее владение, рентабельность данного проекта может быть крайне невысокой, говорит директор по маркетингу ГК «Красная стрела» Марина Агеева. «Скорее всего землю приобретали на пике популярности загородного рынка в конце нулевых. Сейчас ее цена значительно ниже», — поясняет она.
По оценке Марины Агеевой, чтобы заработать на данном активе, девелоперу необходимо поделить земельный участок на 330-350 лотов без подряда площадью 10-15 соток под самостоятельную застройку и распродать в несколько очередей.
«Это наиболее ликвидный тип продукта, как на рынке вообще, так и в локации, в частности. При таком варианте реализации проекта потребуется наименьший объем инвестиций. Ориентировочно затраты на строительство дорог в асфальте и подведение коммуникаций (электричество, водоснабжение, газ) могут составить около 200 млн рублей. Но проект имеет смысл разбить на 2-3 очереди и реализовывать в зависимости от динамики продаж. Это позволит уменьшить объем вложений собственных средств и строить следующие очереди уже на средства от продаж», — говорит Марина Агеева.
Общая валовая выручка от реализации участков в этой локации может составить 700-800 млн рублей (из расчета около 200 тыс. рублей за сотку). Срок экспозиции поселка при такой цене в этой локации может составить 3-4 года, считает эксперт. Если продавать земельные участки с уже готовыми домами, то у застройщика вырастет не только объем инвестиций, но и срок экспозиции — лет до 10, говорит Марина Агеева.
Но, по ее прогнозу, городской девелопер в Ленобласти выберет, скорее всего, привычный для себя вариант действий: построит на участке дома в несколько этажей. «Это уже история про 214-ФЗ, банковское проектное финансирование и строительство социальных объектов. Конечно, «Мегалиту» эти правила игры более понятны. И проект в его глазах при таком раскладе наверняка выглядит в разы доходнее», — считает Марина Агеева.
На участке, по расчетам экспертов, можно построить квартал домов высотой до пяти этажей общей площадью около 350 тыс. м2. Инвестиции в проект такого масштаба составят 20 млрд рублей, а валовая выручка — 25 млрд рублей. «Такой проект можно возводить очередями. Срок его реализации может составить лет 10», — говорят собеседники «НП».
«Но рентабельность такого проекта, по сравнению с городскими, будет ниже. Прибыль «съедят» не столько операционные расходы и траты на рекламу и брокеридж, сколько необходимость возведения социальной инфраструктуры», — утверждает эксперт.
В региональном правительстве отмечают, Ленобласть и в самом деле переживает этап повышенного внимания со стороны крупных городских девелоперов. Еще год назад доля ИЖС едва составляла 30%. Сейчас этот показатель стремится к 50%. «С начала этого года в регионе было введено 1,53 млн м2 всей жилой недвижимости, из них каждый второй метр (всего 0,76 млн м2) — ИЖС», — сообщили в пресс-службе правительства Ленобласти.
А в будущем, по прогнозу, число коттеджей, таунхаусов и дач в регионе еще увеличится. Росреестр за первые 3 квартала этого года зарегистрировал 658 тыс. м2 жилой недвижимости на землях для ИЖС в Ленобласти и еще 366 тыс. м2 в садоводствах.
«Застройщиков в малоэтажных проектах привлекают несколько моментов. Например, небольшое количество вложений. Скважина и септик в разы дешевле. Их создать проще, чем подключиться к центральным системам. Траты на «социалку» также минимальны. Кроме того, коттеджные поселки можно строить по договорам подряда, а не по эскроу-счетам, что значительно упрощает жизнь строительным компаниям, но снижает защиту потребителя», — объясняет тенденцию Михаил Москвин, и.о. заместителя председателя правительства Ленинградской области по строительству и ЖКХ.
По данным экспертов цены на загородную недвижимость, не смотря на рост спроса, практически не изменились. Правда и сам спрос после летнего бума осенью несколько просел. Дмитрий Майоров, генеральный директор компании «Русь: Новые территории», считает, что делая прогнозы по сегменту, необходимо учитывать не просто темпы роста спроса, а темпы роста платёжеспособного спроса. «А он растет не столь стремительно из-за падения доходов», — поясняет Дмитрий Майоров.
В свою очередь, Катерина Соболева, вице-президент Becar Asset Management, считает, нынешнее падение спроса — не станет трендом. Напротив, у этого сегмента больший потенциал для роста, особенно с выходом в этот регион крупных девелоперов, которые конкурируют создавая более качественную среду в своих проектах.
«Скорее всего ситуация в Ленобласти будет развиваться по московскому сценарию: когда многие горожане решили перебраться загород, и рынок сразу же отреагировал на это повышением цены», — заявляет Катерина Соболева. Но опытные участники рынка утверждают, городским застройщикам не удастся занять рынок загородной недвижимости надолго, даже если они массово туда пойдут (что вряд ли).
«Петербургские девелоперы в соседний регион уже приходили. Но надолго не задержались. Наверное, потому что работа за городом становится экономически менее эффективной, по сравнению с городскими стройками, либо организационно более сложной. В любом случае этот список обстоятельств не подталкивает застройщика к дальнейшей работе в Ленобласти. Хотя, есть отдельные факты успешного выхода на загородный рынок городских компаний. Они обычно реализуют один проект. Потом берут паузу и работают в городе. Потом снова идут в область. Как маятник», — пояснил Дмитрий Майоров.
Фото: Евгений Павленко/Коммерсантъ
