Меблированные комнаты. Можно тихо нельзя

Принятый в 2019 году так называемый закон Хованской запретил оказание гостиничных услуг в жилых помещениях, поэтому многие бывшие хостелы стали сдавать квартиры или комнаты в посуточную или даже почасовую аренду.

Борьбу с такими псевдоотелями чаще всего ведут соседи, недовольные связанными с их деятельностью неудобствами: шумом, мусором и большим количеством посетителей (порой сомнительного поведения). По жалобам граждан апартаменты проверяли полиция, санитарная инспекция и иные службы. Так, Роспотребнадзор предъявил иск о запрете предоставления гостиничных услуг в четырех квартирах в Чите, принадлежащих индивидуальному предпринимателю Алексею Тайманову. Доказательством ведения такой деятельности стали сайт отеля и его аккаунты на Booking, предоставление гостям трансфера и так далее. Признав нарушение прав и законных интересов жильцов, арбитражный суд запретил эксплуатировать спорные жилые помещения в качестве гостиницы.

В аналогичной ситуации оказался псковский бизнесмен Павел Бахирев, сдающий двухуровневые апартаменты с питанием, трансфером и другими сопутствующими услугами. Иск подал владелец соседней квартиры Михаил Козлов. «Квартира используется для сдачи постояльцам, минимальный срок сдачи — одни сутки, указаны условия размещения: время заезда и выезда, условия бронирования, наличие удобств в номере», — констатировал суд, удовлетворяя иск о запрете деятельности.

Конституционный суд России, в который обратился Павел Бахирев, признал наличие правового пробела в регулировании — отсутствия в законе критериев, позволяющих разграничить деятельность гражданина по краткосрочной сдаче жилья от оказания гостиничных услуг. При этом оценки только внешних атрибутов (сроков аренды, периодического характера, предоставления трансфера и прочего) недостаточно: она неоправданно ограничивает автономию собственника. Служители конституционной Фемиды предложили федеральному законодателю урегулировать вопрос краткосрочной аренды квартир, в том числе путем принятия «специальных правил для отдельных местностей (например туристических мест и курортов)».

Подготовленный Минстроем и одобренный правительством России https://sozd.duma.gov.ru/bill/445620-8 законопроект подтверждает право собственников сдавать свое жилье по договорам найма, в том числе краткосрочного, но «при условии обеспечения соблюдения прав и законных интересов соседей, правил пользования жилыми помещениями, а также правил содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме». «Указанные изменения позволят в полной мере урегулировать деятельность по краткосрочному найму жилых помещений», — убеждены в строительном ведомстве.

В свою очередь, в Исследовательском центре частного права имени С.С. Алексеева при президенте России уверены, что предложенные поправки не решают проблемы. «Они не позволяют провести понятную и явную, соответствующую принципам правовой определенности и защиты разумных ожиданий граждан границу между разрешенным законом краткосрочным наймом жилых помещений и гостиничными услугами», — отмечается в экспертном заключении.

Вместе с тем цивилисты (специалисты по гражданскому праву) признают зыбкость таких границ, особенно с развитием интернет-ресурсов, позволяющих частным лицам наравне с профессиональными участниками рынка предоставлять помещения для временного размещения туристов. В качестве одного из вариантов решения проблемы предлагается закрепить в законе «открытый перечень ситуаций, с очевидностью свидетельствующих о предоставлении собственником жилого помещения гостиничных услуг». Среди них — оборудование и предоставление помещения большему числу лиц («койко-место»), установление почасовой оплаты и другие. Причем ни один из таких признаков сам по себе не является достаточным для признания частной квартиры гостиницей. «Подобная квалификация возможна при установлении судом совокупности обстоятельств, свидетельствующих о ведении собственником предпринимательской деятельности с нарушением прав и законных интересов соседей многоквартирного дома, а также правил эксплуатации жилых помещений», — убеждены эксперты.

Хотя в ряде европейских стран наоборот стремятся отойти от оценочных критериев в пользу объективных «привязок». Например, в Австрии в краткосрочной аренде жилье может находиться не более трех месяцев в году, во Франции — четырех. При превышении этого лимита собственник обязан получить специальное разрешение на ведение гостиничного бизнеса.

Сами опрошенные «НП» отельеры не скрывают общего скептического отношения к проблеме взаимоотношений с государством. «Вводимые правила чаще всего сводятся не к регулированию, а к тотальному запрету. Что подразумевается под «мешать соседям»? Мы, например, за свой счет отремонтировали парадную. Можно ли считать это помехой? После принятия закона Хованской многие жильцы шантажировали владельцев хостелов», — заявил журналисту «НП» Григорий Иванов (меблированные комнаты «Безумный дворецкий»).

Президент Гильдии малых средств размещения России Яна Бабина напоминает, что сдача жилого помещений в краткосрочный найм как вид деятельности закреплен в общероссийском классификаторе (ОКВЭД, код 55.20). «Для решения проблемы необходимо определить статус «туристического жилья», сдаваемого для проживания на срок до 6 месяцев без предоставления гостиничных услуг (питания, побудки, круглосуточного обслуживания на стойке регистрации и иных). Это позволит включить такие квартиры в туристскую индустрию как обязательную ее часть, но не потребует проведения классификации, как у гостиниц», — поясняет Яна Бабина.

Реабилитирующее квартирные отели постановление Конституционного суда России не привело к существенному изменению, по существу, репрессивной практики. Например, Рязанский областной суд в конце сентября запретил посуточную сдачу квартиры Ивана Молостова. «Установлено, что жилое помещение используется не в соответствии с целевым назначением, нарушает права и законные интересы жителей многоквартирного дома, в том числе несовершеннолетних», — констатировали служители Фемиды.

Кроме соседей и защищающих тишину прокуратур, борьбу против апартаментов и меблированных комнат ведут МЧС, Росгвардия и другие надзорные ведомства. По их мнению, спорные квартиры должны соответствовать установленным для гостиниц требованиям, в том числе пожарной безопасности и антитеррористической защищенности (!). Так, административные санкции наложили на индивидуального предпринимателя Ивана Марину: в принадлежащем ему гостевом доме отсутствовали пожарная сигнализация и средства оповещения, ширина эвакуационного выхода не соответствовала нормативу, все постояльцы не расписывались за ознакомление с правилами безопасности и так далее.

Пройти специальное обследование и заключить платный договор с вневедомственной охраной предписали владельцу печорского мини-отеля «Гостинка» Татьяне Касьяновой. Отклоняя ссылку бизнесвумен на постановление Конституционного суда России, апелляционная инстанция констатировала, что предметом разбирательства по спору с Росгвардией являлось не оказание предпринимателем гостиничных услуг в жилом помещении, а нарушение требований антитеррористического законодательства.