О том, что компания «ПСК» Максима Штерна выкупила проект строительства апартаментов на пр. Энгельса, д. 174, рассказали источники «НП» на рынке. Сумма сделки не раскрывается, но, по подсчётам экспертов, она могла составить 400–600 млн рублей. Помимо ПСК, к этой земле приценивались и другие компании. В их числе «Главстрой-СПб», который реализует рядом масштабный проект «Северная долина». «Также активом интересовались такие крупные и сильные компании, как «Глоракс Девелопмент», «Полис Групп», «КВС», «Самолёт ЛО» и другие. Но они отказались, потому что у них не складывалась экономика проекта», — сообщил один из собеседников «НП».
Земля от «Газпрома»
Ранее эта земля принадлежала «Компании СОЛ», подконтрольной Александру Черепинскому. Игроки связывают продавца со структурами «Газпрома». По данным СПАРК, Александр Черепинский владеет также компаниями «Энергопром», «Газссервисстрой» и другими. Кроме того, у него есть доля ООО «Офис-центр», где среди его партнёров оказался генеральный директор «Газпромнефть-Региональные продажи» (дочерняя структура «Газпром нефти») Валерий Ледовских. Ледовских ранее возглавлял «Газпром Трансгаз Санкт-Петербург». А на проданном «Компанией СОЛ» участке как раз располагалась автобаза, принадлежащая структуре газового монополиста. Сейчас она не работает. На 1,4 га земли остались газонаполнительная станция, гараж и другие объекты. По расчётам продавца, на территории можно построить 99 тыс. м2 гостиничной недвижимости, включая встроенные коммерческие площади и паркинг.
Однако планы покупателя гораздо скромнее. В компании «ПСК» сообщили, что намерены построить три 20-этажные секции на 3 244 апартамента. Комплекс получит название Start. Его суммарная площадь составит 30,1 тыс. м2. Основным форматом станут апартаменты-студии площадью 19–23 м2. Стоимость объектов будет начинаться от 57 тыс. рублей за 1 м2, или 1,1 млн рублей за помещение. Завершение строительства намечено на конец 2021 года.
«Апартаменты с одной комнатой наиболее востребованы на рынке Петербурга. Это показывает анализ рынка и подтверждается нашей собственной практикой, — говорит генеральный директор ПСК Юрий Колотвин. — Расположение в черте города делает апарт-отель Start востребованным не только для арендаторов, но и для собственного проживания, например, среди студентов. Понимая потребности рынка, мы установили комфортный порог входа — 1,1 млн рублей за юнит на старте продаж».
Помимо окружающей инфраструктуры, Start предложит своим жителям собственный детский сад, фитнес-клуб с бассейном, SPA, ресторан и кафе, коворкинг, аптеки, отделения банков, магазины и социально-бытовые услуги. Это будет второй комплекс апартаментов в портфеле ПСК. Первый — Like — находится у площади Мужества.
Группа компаний «ПСК» — девелопер и один из крупнейших генподрядчиков Северо-Запада России. Включает шесть подразделений: «ПСК-Недвижимость», «ПСК-Инжиниринг», «ПСК-Механизация», «ПСК-Фасад», «ПСК-Проект» и «ПСК-Инвест». Такая структура позволяет ПСК самостоятельно выполнять весь цикл строительных работ. Всего в портфеле ПСК 55 объектов в сфере жилищного строительства в Петербурге, Ленобласти и других регионах России. Компания подконтрольна Максиму Штерну.
Рисковая затея
По данным Knight Frank St Petersburg, на конец 2018 года в Петербурге и области объём рынка строящихся апартаментов составил 15,6 тыс. юнитов общей площадью 669 тыс. м2. За последние 2 года количество апартов в регионе увеличилось в 3 раза. Реализовано 4,4 тыс. апартаментов различных форматов.
Положительная динамика продаж зафиксирована в форматах сервисных (рост в 2,4 раза по сравнению с концом 2017 года) и рекреационных (плюс 23% по сравнению с тем же периодом 2017 года) апартаментов.
Впрочем, параметры нового проекта ПСК участников рынка сильно смутили. «Себестоимость такого строительства должна составлять от 45 тыс. рублей за 1 м2. К этому нужно добавить около 10 тыс. рублей на 1 м2 улучшений (цена земли) и 4–5 тыс. рублей на сети. Еще 7–8% приходится на маркетинг и продажи, и не забудьте добавить сюда проектное финансирование. В итоге 1 м2 должен стоить хотя бы 70 тыс. рублей», — говорит партнёр Rusland SP Дмитрий Лехмус.
По его словам, учитывая большой объём апартаментов в проекте и спорную локацию, продаваться недвижимость будет лет семь. «Даже боюсь себе представить, какой штат сотрудников нужен УК, чтобы управлять объектом, в котором больше 3 тыс. комнат. И какие доходные программы можно предложить инвесторам на «Парнасе», если рядом в проекте «Главстроя» сдаются однокомнатные квартиры площадью 32 м2 за 17 тыс. рублей (имеется в виду ежемесячный платёж — «НП»), и это не предел нижней планки цены. Я в этом проекте вообще экономики не вижу. Время бездумных покупок, когда хватали любые проекты, чтобы просто был денежный поток, давно прошло», — говорит Дмитрий Лехмус.
С коллегой согласна Екатерина Запорожченко из DocklandsDevelopment: «Расположение комплекса, ёмкость номерного фонда и планировочные решения чётко дают понять, что гостиничная направленность проекта рискует остаться только на бумаге. Локация объективно не туристическая. Кроме того, в проекте предусмотрено большое число маленьких студий — не самое лучшее решение для классического апарт-отеля, который постояльцы выбирают как альтернативу тесным гостиничным номерам. Если застройщик планирует выйти на рынок готового арендного бизнеса и предложить инвесторам хорошую доходность, проект необходимо основательно корректировать».
«В этом месте было бы круто сделать модную общагу. С минимальным уровнем сервиса: уборка раз в неделю, еда недорого, с большими общественными зонами для тусовок. Только землю под такую историю город должен давать бесплатно, иначе не на чем зарабатывать застройщику», — иронизирует один из игроков.
Евгения Гиль, руководитель департамента апарт-отелей Becar Asset Management, отмечает, что строительство апартаментов в районе метро «Парнас» на 99 тыс. м2 — это очень рискованная затея, учитывая удалённость от центра, отсутствие точек притяжения и промышленную направленность района. «Плюсы локации заключаются в близости метро и крупных торговых центров («Мега Парнас» и «Гранд Каньон»). Логично, что все 3 244 апартамента не будут полностью отданы под гостиничную функцию. Часть лотов будет представлять собой псевдожильё. Учитывая небольшой чек входа, данный комплекс будет пользоваться спросом», — говорит она.
«Строительная компания «ПСК» уже имеет опыт реализации комплексов апартаментов. Комплекс Like показал хорошие результаты в продажах. Управленческий консультант у них «МТЛ Групп», это позволяет надеяться, что все необходимые технологические решения в проекте будут учтены», — говорит Константин Сторожев, генеральный директор УК «Вало Сервис». Если касаться дальнейшего использования комплекса, то в формат долгосрочной аренды поверить можно, а возможность гостиничного формата с краткосрочным проживанием вызывает сомнения, добавляет он. «Если исходить из заявленных цен на апартаменты — 60 тыс. рублей за метр квадратный, то для купивших по этой цене возможна вменяемая доходность, а вот при выходе на среднерыночные цены обеспечивать высокую доходность будет значительно сложнее. Полагаю, что в этой локации и у рынка, и у застройщика будет большое искушение продавать апартаменты как псевдожильё», — подытоживает эксперт.
