Максим Штерн построит апартаменты на Парнасе
Новый проспект
Статьи

Максим Штерн построит апартаменты на Парнасе

Прочитано: 400
Максим Штерн построит апартаменты на Парнасе

О том, что компания «ПСК» Максима Штерна выкупила проект строительства апартаментов на пр. Энгельса, д. 174, рассказали источники «НП» на рынке. Сумма сделки не раскрывается, но, по подсчётам экспертов, она могла составить 400–600 млн рублей. Помимо ПСК, к этой земле приценивались и другие компании. В их числе «Главстрой-СПб», который реализует рядом масштабный проект «Северная долина». «Также активом интересовались такие крупные и сильные компании, как «Глоракс Девелопмент», «Полис Групп», «КВС», «Самолёт ЛО» и другие. Но они отказались, потому что у них не складывалась экономика проекта», — сообщил один из собеседников «НП».

Земля от «Газпрома»

Ранее эта земля принадлежала «Компании СОЛ», подконтрольной Александру Черепинскому. Игроки связывают продавца со структурами «Газпрома». По данным СПАРК, Александр Черепинский владеет также компаниями «Энергопром», «Газссервисстрой» и другими. Кроме того, у него есть доля ООО «Офис-центр», где среди его партнёров оказался генеральный директор «Газпромнефть-Региональные продажи» (дочерняя структура «Газпром нефти») Валерий Ледовских. Ледовских ранее возглавлял «Газпром Трансгаз Санкт-Петербург». А на проданном «Компанией СОЛ» участке как раз располагалась автобаза, принадлежащая структуре газового монополиста. Сейчас она не работает. На 1,4 га земли остались газонаполнительная станция, гараж и другие объекты. По расчётам продавца, на территории можно построить 99 тыс. м2 гостиничной недвижимости, включая встроенные коммерческие площади и паркинг. 

Однако планы покупателя гораздо скромнее. В компании «ПСК» сообщили, что намерены построить три 20-этажные секции на 3 244 апартамента. Комплекс получит название Start. Его суммарная площадь составит 30,1 тыс. м2. Основным форматом станут апартаменты-студии площадью 19–23 м2. Стоимость объектов будет начинаться от 57 тыс. рублей за 1 м2, или 1,1 млн рублей за помещение. Завершение строительства намечено на конец 2021 года. 

«Апартаменты с одной комнатой наиболее востребованы на рынке Петербурга. Это показывает анализ рынка и подтверждается нашей собственной практикой, — говорит генеральный директор ПСК Юрий Колотвин. — Расположение в черте города делает апарт-отель Start востребованным не только для арендаторов, но и для собственного проживания, например, среди студентов. Понимая потребности рынка, мы установили комфортный порог входа — 1,1 млн рублей за юнит на старте продаж».

Помимо окружающей инфраструктуры, Start предложит своим жителям собственный детский сад, фитнес-клуб с бассейном, SPA, ресторан и кафе, коворкинг, аптеки, отделения банков, магазины и социально-бытовые услуги. Это будет второй комплекс апартаментов в портфеле ПСК. Первый — Like — находится у площади Мужества.

Группа компаний «ПСК» — девелопер и один из крупнейших генподрядчиков Северо-Запада России. Включает шесть подразделений: «ПСК-Недвижимость», «ПСК-Инжиниринг», «ПСК-Механизация», «ПСК-Фасад», «ПСК-Проект» и «ПСК-Инвест». Такая структура позволяет ПСК самостоятельно выполнять весь цикл строительных работ. Всего в портфеле ПСК 55 объектов в сфере жилищного строительства в Петербурге, Ленобласти и других регионах России. Компания подконтрольна Максиму Штерну.

Рисковая затея

По данным Knight Frank St Petersburg, на конец 2018 года в Петербурге и области объём рынка строящихся апартаментов составил 15,6 тыс. юнитов общей площадью 669 тыс. м2. За последние 2 года количество апартов в регионе увеличилось в 3 раза. Реализовано 4,4 тыс. апартаментов различных форматов.

Положительная динамика продаж зафиксирована в форматах сервисных (рост в 2,4 раза по сравнению с концом 2017 года) и рекреационных (плюс 23% по сравнению с тем же периодом 2017 года) апартаментов. 

Впрочем, параметры нового проекта ПСК участников рынка сильно смутили.  «Себестоимость такого строительства должна составлять от 45 тыс. рублей за 1 м2. К этому нужно добавить около 10 тыс. рублей на 1 м2 улучшений (цена земли) и 4–5 тыс. рублей на сети. Еще 7–8% приходится на маркетинг и продажи, и не забудьте добавить сюда проектное финансирование. В итоге 1 м2 должен стоить хотя бы 70 тыс. рублей», — говорит партнёр Rusland SP Дмитрий Лехмус.

По его словам, учитывая большой объём апартаментов в проекте и спорную локацию, продаваться недвижимость будет лет семь. «Даже боюсь себе представить, какой штат сотрудников нужен УК, чтобы управлять объектом, в котором больше 3 тыс. комнат. И какие доходные программы можно предложить инвесторам на «Парнасе», если рядом в проекте «Главстроя» сдаются однокомнатные квартиры площадью 32 м2 за 17 тыс. рублей (имеется в виду ежемесячный платёж — «НП»), и это не предел нижней планки цены. Я в этом проекте вообще экономики не вижу. Время бездумных покупок, когда хватали любые проекты, чтобы просто был денежный поток, давно прошло», — говорит Дмитрий Лехмус.

С коллегой согласна Екатерина Запорожченко из DocklandsDevelopment: «Расположение комплекса, ёмкость номерного фонда и планировочные решения чётко дают понять, что гостиничная направленность проекта рискует остаться только на бумаге. Локация объективно не туристическая. Кроме того, в проекте предусмотрено большое число маленьких студий — не самое лучшее решение для классического апарт-отеля, который постояльцы выбирают как альтернативу тесным гостиничным номерам. Если застройщик планирует выйти на рынок готового арендного бизнеса и предложить инвесторам хорошую доходность, проект необходимо основательно корректировать».

«В этом месте было бы круто сделать модную общагу. С минимальным уровнем сервиса: уборка раз в неделю, еда недорого, с большими общественными зонами для тусовок. Только землю под такую историю город должен давать бесплатно, иначе не на чем зарабатывать застройщику», — иронизирует один из игроков.

Евгения Гиль, руководитель департамента апарт-отелей Becar Asset Management, отмечает, что строительство апартаментов в районе метро «Парнас» на 99 тыс. м2 — это очень рискованная затея, учитывая удалённость от центра, отсутствие точек притяжения и промышленную направленность района. «Плюсы локации заключаются в близости метро и крупных торговых центров («Мега Парнас» и «Гранд Каньон»). Логично, что все 3 244 апартамента не будут полностью отданы под гостиничную функцию. Часть лотов будет представлять собой псевдожильё. Учитывая небольшой чек входа, данный комплекс будет пользоваться спросом», — говорит она.

«Строительная компания «ПСК» уже имеет опыт реализации комплексов апартаментов. Комплекс Like показал хорошие результаты в продажах. Управленческий консультант у них «МТЛ Групп», это позволяет надеяться, что все необходимые технологические решения в проекте будут учтены», — говорит Константин Сторожев, генеральный директор УК «Вало Сервис». Если касаться дальнейшего использования комплекса, то в формат долгосрочной аренды поверить можно, а возможность гостиничного формата с краткосрочным проживанием вызывает сомнения, добавляет он. «Если исходить из заявленных цен на апартаменты — 60 тыс. рублей за метр квадратный, то для купивших по этой цене возможна вменяемая доходность, а вот при выходе на среднерыночные цены обеспечивать высокую доходность будет значительно сложнее. Полагаю, что в этой локации и у рынка, и у застройщика будет большое искушение продавать апартаменты как псевдожильё», — подытоживает эксперт.

Максим Штерн пск апартаменты
Другие статьи авторов Читайте также по теме
Еще 10 лет назад выбор у туристов был невелик: Петербург предлагал им или пятизвездочные отели, или скромные хостелы. Сейчас рынок насыщен предложениями апартаментов на любой вкус и бюджет. На этом фоне растет популярность инвестиций в гостиничную недвижимость. Сергей Ногай, девелопер проекта STATUS, рассуждает о том, как выбрать подходящий инвестиционный объект и не прогадать.
Группа компаний «Пионер» инициировала масштабную программу развития сети апартаментов YE’S в регионах по франшизе. В этом году первый франшизный апарт-отель откроется в Нур-Султане и еще шесть проектов стартуют в разных городах России. Каждый год компания намерена запускать три-четыре таких проекта.
Константин Сторожев, генеральный директор Valo Service, рассказал на конференции «Нового проспекта» о том, почему апартаменты в пандемию оказались успешнее гостиниц и превратились в выгодный инвестиционный инструмент. 

Удалить нельзя оставить. «Новый проспект» и Союз журналистов Петербурга и Ленобласти провели правовой вебинар для редакторов и журналистов
16 июня 2021
Подкаст «Под ключ». Новый выпуск «Недвижимость vs биржа ─ сравниваем доходность, плюсы и минусы»
19 мая 2021
Завод «Биотехпрогресс» в Киришах пустят с молотка в рамках банкротства
27.07.2021
Станцию метро "Ладожская" закроют на капремонт только в 2023 году
27.07.2021
"Ночлежка" построит под Гатчиной приют для пожилых людей
27.07.2021
Продавцы Ozon смогут сами быстро доставлять товары покупателям
27.07.2021
Российские вузы не намерены лишать непривитых студентов права на очные занятия
27.07.2021
Из-за угрозы признания иноагентом прекратил работу медиа-проект "Четвертый сектор"
27.07.2021
Главу штаба Навального в Петербурге сняли с гонки за кресло в ЗАКСе
27.07.2021
Суд признал банкротом петербургского ресторатора Евгения Кадомского. Его долги превышают 1 млрд рублей
27.07.2021
Российские гимнастки впервые в истории завоевали Олимпийское командное золото
27.07.2021
«Магнит» отказался развивать алкомаркеты
27.07.2021
Россияне, которые начали социальную газификацию за свой счет, получат компенсации из бюджета
27.07.2021
Бюджет Петербурга уже пополнен на 55,3% от годового плана. Треть поступлений обеспечили "малыши"
27.07.2021
Расходы деловых туристов в Петербурге в этом году превысят 2,4 млрд рублей
27.07.2021
Facebook создаст цифровую вселенную, где пользователи смогут свободно играть, общаться и работать
27.07.2021
У Москвы и Петербурга хотят забрать часть налогов и отдать их регионам
27.07.2021
Сенаторы от Чечни меняют закон о выплатах семьям умерших парламентариев
27.07.2021
Иван Сафронов останется в тюрьме до 7 октября. Суд продлил его арест
27.07.2021
Чистая прибыль Tesla за второй квартал впервые превысила $1 млрд
27.07.2021
YouTube по требованию Роскомнадзора блокирует каналы соратников Навального
27.07.2021
В Петербург прибыла первая партия вакцины «Спутник Лайт», которой достаточно уколоться всего один раз
27.07.2021
На фоне пандемии удвоилось количество людей, которые чувствуют себя одинокими
27.07.2021
В Ленобласти сегодня объявлено штормовое предупреждение. В Петербурге осадков не будет
27.07.2021
Экономическая полиция проводит обыск в администрации Бугров по делу о мошенничестве с землей
27.07.2021
Автомобильный завод Nissan в Петербурге ушел на каникулы
27.07.2021
Золото четверть века спустя. Российские пловцы завоевали еще две награды на Олимпиаде
27.07.2021
"Биокад" приступил к испытаниям вакцины от COVID-19 по новой технологии
26.07.2021
Водэн
VEREN
RBI
Строительный трест
InveStoreClub
РосСтройИнвест
РКС
Решение
Прайм Эдвайс
Питер
Петрополь
Петромир
Pen&Paper
Neva Coffee
Первая мебельная
Пепелаев
RRT
Colliers
Ильюшихин
Илоранта
Календарь событий

Метки