Максим Штерн построит апартаменты на Парнасе
Новый проспект
Статьи

Максим Штерн построит апартаменты на Парнасе

Прочитано: 536
Максим Штерн построит апартаменты на Парнасе

О том, что компания «ПСК» Максима Штерна выкупила проект строительства апартаментов на пр. Энгельса, д. 174, рассказали источники «НП» на рынке. Сумма сделки не раскрывается, но, по подсчётам экспертов, она могла составить 400–600 млн рублей. Помимо ПСК, к этой земле приценивались и другие компании. В их числе «Главстрой-СПб», который реализует рядом масштабный проект «Северная долина». «Также активом интересовались такие крупные и сильные компании, как «Глоракс Девелопмент», «Полис Групп», «КВС», «Самолёт ЛО» и другие. Но они отказались, потому что у них не складывалась экономика проекта», — сообщил один из собеседников «НП».

Земля от «Газпрома»

Ранее эта земля принадлежала «Компании СОЛ», подконтрольной Александру Черепинскому. Игроки связывают продавца со структурами «Газпрома». По данным СПАРК, Александр Черепинский владеет также компаниями «Энергопром», «Газссервисстрой» и другими. Кроме того, у него есть доля ООО «Офис-центр», где среди его партнёров оказался генеральный директор «Газпромнефть-Региональные продажи» (дочерняя структура «Газпром нефти») Валерий Ледовских. Ледовских ранее возглавлял «Газпром Трансгаз Санкт-Петербург». А на проданном «Компанией СОЛ» участке как раз располагалась автобаза, принадлежащая структуре газового монополиста. Сейчас она не работает. На 1,4 га земли остались газонаполнительная станция, гараж и другие объекты. По расчётам продавца, на территории можно построить 99 тыс. м2 гостиничной недвижимости, включая встроенные коммерческие площади и паркинг. 

Однако планы покупателя гораздо скромнее. В компании «ПСК» сообщили, что намерены построить три 20-этажные секции на 3 244 апартамента. Комплекс получит название Start. Его суммарная площадь составит 30,1 тыс. м2. Основным форматом станут апартаменты-студии площадью 19–23 м2. Стоимость объектов будет начинаться от 57 тыс. рублей за 1 м2, или 1,1 млн рублей за помещение. Завершение строительства намечено на конец 2021 года. 

«Апартаменты с одной комнатой наиболее востребованы на рынке Петербурга. Это показывает анализ рынка и подтверждается нашей собственной практикой, — говорит генеральный директор ПСК Юрий Колотвин. — Расположение в черте города делает апарт-отель Start востребованным не только для арендаторов, но и для собственного проживания, например, среди студентов. Понимая потребности рынка, мы установили комфортный порог входа — 1,1 млн рублей за юнит на старте продаж».

Помимо окружающей инфраструктуры, Start предложит своим жителям собственный детский сад, фитнес-клуб с бассейном, SPA, ресторан и кафе, коворкинг, аптеки, отделения банков, магазины и социально-бытовые услуги. Это будет второй комплекс апартаментов в портфеле ПСК. Первый — Like — находится у площади Мужества.

Группа компаний «ПСК» — девелопер и один из крупнейших генподрядчиков Северо-Запада России. Включает шесть подразделений: «ПСК-Недвижимость», «ПСК-Инжиниринг», «ПСК-Механизация», «ПСК-Фасад», «ПСК-Проект» и «ПСК-Инвест». Такая структура позволяет ПСК самостоятельно выполнять весь цикл строительных работ. Всего в портфеле ПСК 55 объектов в сфере жилищного строительства в Петербурге, Ленобласти и других регионах России. Компания подконтрольна Максиму Штерну.

Рисковая затея

По данным Knight Frank St Petersburg, на конец 2018 года в Петербурге и области объём рынка строящихся апартаментов составил 15,6 тыс. юнитов общей площадью 669 тыс. м2. За последние 2 года количество апартов в регионе увеличилось в 3 раза. Реализовано 4,4 тыс. апартаментов различных форматов.

Положительная динамика продаж зафиксирована в форматах сервисных (рост в 2,4 раза по сравнению с концом 2017 года) и рекреационных (плюс 23% по сравнению с тем же периодом 2017 года) апартаментов. 

Впрочем, параметры нового проекта ПСК участников рынка сильно смутили.  «Себестоимость такого строительства должна составлять от 45 тыс. рублей за 1 м2. К этому нужно добавить около 10 тыс. рублей на 1 м2 улучшений (цена земли) и 4–5 тыс. рублей на сети. Еще 7–8% приходится на маркетинг и продажи, и не забудьте добавить сюда проектное финансирование. В итоге 1 м2 должен стоить хотя бы 70 тыс. рублей», — говорит партнёр Rusland SP Дмитрий Лехмус.

По его словам, учитывая большой объём апартаментов в проекте и спорную локацию, продаваться недвижимость будет лет семь. «Даже боюсь себе представить, какой штат сотрудников нужен УК, чтобы управлять объектом, в котором больше 3 тыс. комнат. И какие доходные программы можно предложить инвесторам на «Парнасе», если рядом в проекте «Главстроя» сдаются однокомнатные квартиры площадью 32 м2 за 17 тыс. рублей (имеется в виду ежемесячный платёж — «НП»), и это не предел нижней планки цены. Я в этом проекте вообще экономики не вижу. Время бездумных покупок, когда хватали любые проекты, чтобы просто был денежный поток, давно прошло», — говорит Дмитрий Лехмус.

С коллегой согласна Екатерина Запорожченко из DocklandsDevelopment: «Расположение комплекса, ёмкость номерного фонда и планировочные решения чётко дают понять, что гостиничная направленность проекта рискует остаться только на бумаге. Локация объективно не туристическая. Кроме того, в проекте предусмотрено большое число маленьких студий — не самое лучшее решение для классического апарт-отеля, который постояльцы выбирают как альтернативу тесным гостиничным номерам. Если застройщик планирует выйти на рынок готового арендного бизнеса и предложить инвесторам хорошую доходность, проект необходимо основательно корректировать».

«В этом месте было бы круто сделать модную общагу. С минимальным уровнем сервиса: уборка раз в неделю, еда недорого, с большими общественными зонами для тусовок. Только землю под такую историю город должен давать бесплатно, иначе не на чем зарабатывать застройщику», — иронизирует один из игроков.

Евгения Гиль, руководитель департамента апарт-отелей Becar Asset Management, отмечает, что строительство апартаментов в районе метро «Парнас» на 99 тыс. м2 — это очень рискованная затея, учитывая удалённость от центра, отсутствие точек притяжения и промышленную направленность района. «Плюсы локации заключаются в близости метро и крупных торговых центров («Мега Парнас» и «Гранд Каньон»). Логично, что все 3 244 апартамента не будут полностью отданы под гостиничную функцию. Часть лотов будет представлять собой псевдожильё. Учитывая небольшой чек входа, данный комплекс будет пользоваться спросом», — говорит она.

«Строительная компания «ПСК» уже имеет опыт реализации комплексов апартаментов. Комплекс Like показал хорошие результаты в продажах. Управленческий консультант у них «МТЛ Групп», это позволяет надеяться, что все необходимые технологические решения в проекте будут учтены», — говорит Константин Сторожев, генеральный директор УК «Вало Сервис». Если касаться дальнейшего использования комплекса, то в формат долгосрочной аренды поверить можно, а возможность гостиничного формата с краткосрочным проживанием вызывает сомнения, добавляет он. «Если исходить из заявленных цен на апартаменты — 60 тыс. рублей за метр квадратный, то для купивших по этой цене возможна вменяемая доходность, а вот при выходе на среднерыночные цены обеспечивать высокую доходность будет значительно сложнее. Полагаю, что в этой локации и у рынка, и у застройщика будет большое искушение продавать апартаменты как псевдожильё», — подытоживает эксперт.

Максим Штерн пск апартаменты
Другие статьи авторов Читайте также по теме
Власти в этот кризис застройщикам апартаментов никакой поддержки не обещают, хотя строителям жилья обещаны и субсидирование ипотеки, и проектное финансирование. «Новый проспект» выяснил у участников рынка, как они будут работать и как изменится этот сегмент недвижимости.
Проект сервисных апартаментов Alba del Mare в пригороде Евпатории — поселке Заозерное реализует петербургский девелопер «Про Сервис».
16.02.2022
Для застройщиков жилья ушедший год стал серьезным испытанием на прочность. Тотальный дефицит сырья и рабочих рук, безумное подорожание всех стройматериалов на фоне обязательной заморозки капиталов на эскроу-счетах выдержали не все.

Украина разорвала дипотношения с Сирией
30.06.2022
Чуйченко: во ФСИН выступают против смертной казни
30.06.2022
ЦБ показал новую "сторублевку" с Кремлем, но массовый выпуск обещает не скоро
30.06.2022
В Петербурге повышаются тарифы на коммунальные услуги
30.06.2022
Ректор РАНХиГС Владимир Мау задержан следователями
30.06.2022
Госдума приняла закон, позволяющий запрещать в России деятельность иностранных и российских СМИ
30.06.2022
Петербургский крупный бизнес получил налоговую отсрочку на полгода
30.06.2022
Сбербанк вслед за "Газпромом" отказался от выплаты дивидендов
30.06.2022
До конца 2022 года ГИБДД планирует ввести в России электронные водительские удостоверения
30.06.2022
Транзит в Калининград через Литву может вернуться уже в июле
30.06.2022
Акции "Газпрома" рухнули после отказа от выплаты дивидендов
30.06.2022
Honor прекратил прямые поставки смартфонов в Россию и ищет обходные пути
30.06.2022
ЕС с 2035 года откажется от новых автомобилей на бензине и дизеле
29.06.2022
Петербургский парламент разрешил губернатору Петербурга избираться без ограничений по количеству сроков
29.06.2022
Адвоката Ивана Сафронова отправили на 2 месяца в СИЗО по делу о фейках про российских военных
29.06.2022
США увеличат контингент в Европе и создадут штаб в Польше
29.06.2022
Россия и Украина обменялись военнопленными, в том числе с "Азовстали", несмотря на мнение депутатов
29.06.2022
«Значительная и непосредственная угроза». Страны НАТО договорились, как воспринимать Россию
29.06.2022
Независимость ДНР и ЛНР признала Сирия
29.06.2022
Водэн
VEREN
RBI
Строительный трест
InveStoreClub
РосСтройИнвест
РКС
Решение
Прайм Эдвайс
Питер
Петрополь
Петромир
Pen&Paper
Neva Coffee
Первая мебельная
Пепелаев
RRT
Colliers
Ильюшихин
Илоранта
Календарь событий

Метки