Квадраты для бизнеса
Российский аукционный дом планирует продажу универсальных коммерческих помещений в жилых многоквартирных комплексах компании «ЮИТ» в Адмиралтейском и Красногвардейском районах. Объект в ЖК «Новомосковский», расположенный у станции метро «Фрунзенская» на ул. Красуцкого, имеет общую площадь в 850 м2, а помещение в ЖК «Тойве» у метро «Новочеркасская» на Республиканской ул. — 1025 м2.
«Дом на улице Красуцкого расположен в глубине внутриквартальной застройки, не на «красной линии» Московского проспекта. На объекте уже присутствует продуктовый магазин «Реалъ» и два развивающих детских центра. Потенциальными арендаторами могут выступить медицинский центр, не оказывающий услуги по МРТ, или фитнес-центр», — рассуждает руководитель Rusland SP Retail Александр Карпов.
«Объект на Красуцского более привлекателен для инвесторов: он ближе к метро и находится практически в центре города. Кроме того, его площадь меньше, а для стрит-ретейла небольшие лоты на первых этажах — самые востребованные. На первый взгляд, здесь можно организовать детский сад, так как в центре города всегда существует нехватка таких объектов, или классическую торговую точку с едой и вещами для дома», — считает вице-президент Becar Asset Management Ольга Шарыгина.
По мнению Александра Карпова, помещение в ЖК «Тойве» на Республиканской ул. можно предложить под размещение продуктового ретейла или фитнес-центра. Ольга Шарыгина среди особенностей локации отмечает, что этот район только начал развиваться. Помещение же в жилом комплексе подойдет под «классику»: стрит-ретейл, медицинский или ветеринарный центр, семейный ресторан.
«Оба объекта подключены ко всем необходимым инженерным коммуникациям, имеют несколько входов и выходов, санузлов, мест для приготовления пищи и могут быть разделены собственниками на помещения меньшего размера. Эти особенности, а также довольно большая площадь определяют и виды наиболее эффективного использования коммерческих помещений — под офис, коворкинг, стрит-ретейл, медицинский центр или детский сад», — подчеркивают эксперты РАД.
По данным портала «Петербургское образование», в Петербурге функционируют 1084 государственных бюджетных организации дошкольного образования. Согласно статистике районных администраций, в Адмиралтейском районе работают 43 садика, в Красногвардейском — 66, но мест в них все равно не хватает. Как заявлял ранее губернатор города Александр Беглов, весной 2019 года в Петербурге не хватало 26 тыс. мест в детских садах и 37 тыс. мест в школах, а для того, чтобы этот дефицит ликвидировать, нужно построить еще около 170 садиков и 84 школы.
Альтернатива государственным детским садам — частные учреждения дошкольного образования. По данным реестра лицензий на образовательную деятельность комитета по образованию, в Петербурге насчитывается 41 частный детский сад. По наблюдениям руководителя консультационного центра «Перспектива» по поддержке развития негосударственного сектора дошкольного образования в Санкт-Петербурге Валентины Капустниковой, сегодня частные детские сады очень востребованы именно в новых жилых комплексах: «Родители хотят, чтобы садик был прямо в доме, чтобы никуда не надо было ехать, хотят максимум удобств».
«Частные детские сады — прерогатива новых районов», уверена Валентина Капустникова, так как старые, уже сформировавшиеся локации садами обеспечены неплохо. Кроме того, подчеркивает она, комитет по образованию оказывает помощь и поддержку предпринимателям, работающим в сфере негосударственного дошкольного образования, например в части юридической поддержки, а лицензированные организации получают многочисленные бонусы — льготы и субсидии.
По оценке Александра Карпова, ставка аренды в объекте на ул. Красуцкого составит максимум 1,5 тыс. рублей за 1 м2, цена продажи — 120-130 тыс. рублей за «квадрат». Объект на Республиканской ул., по оценкам экспертов, обойдется дешевле. Александр Карпов предполагает, что ставка аренды в рассматриваемом помещении составит около 1,2 тыс. рублей за 1 м2, а цена его продажи — около 110 тыс. рублей за 1 м2.
«Обычно такие проекты продаются под 12–14% годовых от арендной платы, в случае с уникальным местом можно рассмотреть вариант 10% годовых, то есть с окупаемостью 7-10 лет. В случае с лотом на Красуцкого стоимость может установиться на уровне 250-300 тыс. рублей за 1 м2. На Республиканской ул. — примерно в 2 раза дешевле», — согласна Ольга Шарыгина.
