Курортный роман. Группа ЛСР приобрела вторую гостиницу в Сочи

Группа ЛСР экс-сенатора Андрея Молчанова, стала владельцем сочинского Orchestra Crystal Sochi Resort 2**, ранее известного как пансионат «Кристалл». Это уже вторая сделка девелопера на гостиничном рынке за месяц. Интерес компании к туристическому направлению понятен: там бум спроса и дефицит предложения, говорят эксперты.

ПАО «Группа ЛСР» приобрело 92,31% акций АО «Пансионат «Кристалл» в Сочи. Об этом говорится в официальном сообщении компании. Сумма сделки не раскрывается. По оценке руководителя направления земельных участков Colliers Антона Орлова, реальная стоимость актива составляет примерно 350 млн рублей, а эксперты по сочинской недвижимости считают, что сумма сделки могла составить 400-500 млн рублей.

Потускневший кристалл

Orchestra Crystal Sochi Resort 2**, бывший пансионат «Кристалл», расположен в микрорайоне Хоста, на 2 га земли. По информации официального сайта отеля, он состоит из двух корпусов, в которых находятся 104 номера. На территории пансионата есть ресторанный комплекс, детские и спортивные площадки, а также собственный пляж длиной 120 м.



«Пансионат «Кристалл» — это старый советский объект, достаточно «подуставший», но действующий», — рассказывает эксперт по рынку недвижимости Сочи Кирилл Флутков. «Это успешный действующий объект с расширенной инфраструктурой, который пользуется популярностью у туристов, преимущественно тех, кто нацелен на умиротворенный спокойный отдых», — согласна замдиректора департамента консалтинга Colliers Евгения Тучкова.



Отличительной чертой Orchestra Crystal Sochi Resort Кирилл Флутков называет большую территорию в очень хорошем месте и свой пляж. «Думаю, интерес к этому объекту обусловлен именно тем, что он расположен на первой береговой линии», — говорит он.

Туризм в наборе

Как рассказали в пресс-службе Группы ЛСР, сделка состоялась в рамках развития направления «Доходная недвижимость», существующего в компании. «Группа ЛСР — оператор и владелец нескольких бизнес-центров в Петербурге и Москве, и «этот набор вполне органично может быть дополнен объектами туристической инфраструктуры». Интерес к санаторной недвижимости связан с многократно возросшим запросом населения на качественные комплексы для отдыха в курортных зонах России, что делает этот сегмент перспективным, пояснили в Группе ЛСР.



«Orchestra Crystal Sochi Resort как коммерческий объект будет весьма привлекателен с точки зрения инвестиций», — уверен аналитик Алексей Щербатых. Учитывая невероятный рост цен, который сейчас фиксируется в главном российском городе-курорте, по его словам, вполне можно говорить и о более высокой цене за объект.



«Сделка, скорее всего, выгодная, так как рынок коммерческой недвижимости Сочи сейчас находится в перегретом состоянии», — согласна вице-президент Becar Asset Management Ольга Шарыгина.



Кирилл Флутков отмечает большой спрос со стороны крупных застройщиков и инвесторов к объектам, подобным Orchestra Crystal Sochi Resort. «Выкуп старых пансионатов в Сочи сейчас можно назвать настоящим трендом. Подобные объекты приобретаются для того, чтобы впоследствии переделать их под апарт-отели и далее отдельно распродать апартаменты», — отмечает он. По его словам, такой сценарий очень актуален, так как построить что-то на первой береговой линии в Сочи практически нереально, а вот приобрести старый объект и затем его реконструировать вполне возможно. По мнению Ольги Шарыгиной, в текущей ситуации целесообразнее развивать бывший пансионат «Кристалл» именно как отель.



Евгения Тучкова считает, что в дальнейшем объект может развиваться в двух направлениях. «Возможно, инвестор планирует создать сеть рекреационных объектов (недавно купленный объект в Петербурге также имеет пригородное рекреационное расположение) и таким образом диверсифицировать свой бизнес», — рассуждает она. Вторым вариантом приспособления бывшего «Кристалла» Евгения Тучкова видит реконструкцию под апартаменты. «В любом случае проект будет востребован», — уверена она.



«У группы компаний ЛСР достаточно компетенций для того, чтобы провести реконструкцию или модернизацию пансионата «Кристалл» в относительно сжатые сроки, — считает Евгений Миронюк, аналитик «Фридом Финанс». — Сумма расходов при этом будет ниже, чем у компании-владельца, не связанной со строительным бизнесом». Он не придерживается мнения, что ЛСР таким образом диверсифицирует свой бизнес, но полагает, что покупка в Сочи может быть инвестиционной, и группа перепродаст объект после его модернизации. Аналитик напомнил, что 4 года назад Группа ЛСР купила санаторий «Дюны» в Курортном районе Петербурга, а в 2018 году продала его структурам «Газпрома».


«Такого рода сделки наиболее эффективны, когда у компании значительна собственная денежная позиция и объекты могут приобретаться без привлечения внешнего финансирования, либо же когда стоимость заемных средств низкая, — говорит Евгений Миронюк. — При дальнейшем росте ключевой ставки и стоимости кредитования покупка объектов на баланс с целью дальнейшей перепродажи за счёт заемных средств станет неэффективна. В текущей же ситуации развитие данного направления бизнеса повышает привлекательность акций ЛСР».

Сочи ждет гостей

В этом году Сочи ожидает значительный рост турпотока по сравнению с пандемийным 2020 годом: город рассчитывает на 6,5 млн гостей, что сопоставимо с докризисным 2019 годом. Администрация города рассчитывает, что в высокий сезон, с мая по сентябрь, на курорт приедут не менее 4 млн туристов, а загрузка действующих средств размещения достигнет 95-96%. «Краснодарский край уже бьет рекорды по туристическому потоку: гостиницы всех сегментов показывают загрузку, близкую к 100%, и цены на недвижимость в регионе сейчас также находятся на пике», — отмечает Евгения Тучкова.



По данным сервиса онлайн-бронирования отелей Ostrovok.ru, самыми востребованными у туристов категориями размещения в Сочи на май-сентябрь 2021 года стали отели категории 3 звезды, на их долю приходится 30% от общего количества бронирований на указанный период. На четырехзвездочные гостиницы приходится 16% бронирований, на отели без звезд и гостевые дома — по 14%. При этом количество бронирований в Сочи на май-сентябрь 2021 года идет на уровне 2019 года и почти в 3 раза превышает аналогичный показатель 2020 года, отметили в Ostrovok.ru.



АО «Пансионат «Кристалл» — это уже третья покупка Группы ЛСР в сегменте санаторно-курортной недвижимости за последние полгода. В ноябре 2020 года девелопер приобрел гостиницу «Приморская» в Сочи, которая из-за изношенного номерного фонда и инженерных коммуникаций классифицируется как отель 1 звезда.



На прошедшем в июне 2021 года ПМЭФ Группа ЛСР и первые лица Краснодарского края и Сочи подписали соглашение о реализации инвестпроекта на базе «Приморской». Инвестор намерен вложить в реконструкцию старой гостиницы 21 млрд рублей и превратить его к 2024 году в современный гостиничный комплекс площадью 70 тыс. м2 с подземным паркингом.



Также в начале июня 2021 года Группа ЛСР стала владельцем 87,18% акций ОАО «Санаторий «Сестрорецкий курорт». Тогда в «Группе «ЛСР» заявили о планах самостоятельного развития купленного объекта и отметили, что компания «планирует приложить все усилия, чтобы «Сестрорецкий курорт» смог соответствовать потребностям самых взыскательных постояльцев».

Справка «Нового проспекта»:

По данным ресурса «Картотека.ру», уставный капитал АО «Пансионат «Кристалл» составляет 59,392 тыс. рублей, совладельцами акционерного общества до сделки с ЛСР являлись ТОО «8 экспедиционный отряд» (59,29% долей, ранее они принадлежали ликвидированному ООО «ТИР») и физические лица (40,71% долей). Выручка пансионата в 2020 году сократилась на 38,6% по сравнению с 2019 годом и составила 7,6 млн рублей, чистая прибыль упала почти в 2 раза, до 2,6 млн рублей.

Фото: orchestra-crystal.ru