Курортный аукцион. В Зеленогорске продают крупный участок земли
Заброшенное здание киноконцертного комплекса. Фото: wikimapia.org
Почти 6 га земли в Зеленогорске попытаются продать на торгах за 493 млн рублей. Эта территория принадлежит обанкротившемуся АО «Селена», входившему в одну группу компаний с Промсвязьбанком, когда он принадлежал братьям Ананьевым. Территория подходит для строительства базы отдыха, коттеджного поселка или оздоровительного центра. Но интерес инвесторов к аукциону могут снизить обременения и высокая стартовая стоимость, считают эксперты.
Участок площадью 5,9 га на Приморском шоссе, 570, литера Ж, в Зеленогорске выставили на торги. Об этом говорится в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве. В состав лота также входят заброшенное здание киноконцертного комплекса (5,2 тыс. м2) и бывший спальный корпус санатория «Северная Ривьера» (493,2 м2). Аукцион по продаже объектов недвижимости запланирован на 12 февраля, их начальная стоимость составляет 493 млн рублей.
Земля и здания в Зеленогорске принадлежат АО «Селена», которую признали банкротом в 2021 году. Эта компания входила в одну группу с холдингом «Промсвязькапитал» и Промсвязьбанком, когда они принадлежали Дмитрию и Алексею Ананьевым. В конце 2017 года Центральный банк объявил о санации Промсвязьбанка, который на тот момент входил в десятку крупнейших кредитных организаций России. Подобное решение регулятор объяснял кредитованием бизнеса собственников и низким качеством капитала. В 2018 году сложности также возникли у «Промсвязькапитала», который инициировал собственное банкротство.
«Селена» не единственная компания, которая владела недвижимостью в Курортном районе Петербурга и была связана с Промсвязьбанком и «Промсвязькапиталом». В список аффилированных лиц последнего также входили ООО «Гелиос», которое, согласно данным СПАРК, владеет зданием одноименной гостиницы в Зеленогорске, а также собственник «Репино Cronwell Park Отель» — ООО «Оранж Репино».
Дмитрий и Алексей Ананьевы являются фигурантами уголовного дела об особо крупной растрате. По версии следствия, предприниматели создали организованную преступную группу для хищения денежных средств Промсвязьбанка на сумму свыше 87 млрд рублей. Братья Ананьевы заочно арестованы и находятся в международном розыске, на их имущество общей стоимостью 90 млрд рублей наложен арест. При этом Интерпол отказался разыскивать банкиров, посчитав их преследование политически мотивированным.
Разнообразие вариантов
«Стоимость выставленных на торги объектов выглядит высокой», — считает операционный директор департамента стратегического консалтинга Nikoliers Игорь Кокорев. Однако, по его словам, расположение в престижном пригороде Петербурга, рядом с Финским заливом, а также достаточно большая площадь участка могут обосновать стартовую цену или даже обеспечить ее рост.
«На участке можно построить базу отдыха, коттеджный поселок или wellness-центр. Однако за реализацию такого проекта сможет взяться только крупный девелопер, готовый вложиться в разработку концепции и подготовку документации», — отмечает руководитель проектов отдела инвестиций NF Group в Санкт-Петербурге Сергей Дуванов.
«В локации, где находится территория, уже сформирована рекреационная зона, что делает логичным строительство загородного отеля или апартаментов», — говорит заместитель директора департамента консалтинга Nikoliers Евгения Кулеш.
В санатории «Северная Ривьера» и строительном холдинге «Сенатор», которые владеют землей рядом с участком, не ответили на вопросы «Нового проспекта».
Юридические препоны
Эксперты отмечают, что существуют факторы, которые негативно повлияют на интерес к торгам. «Расположенные на участке здания необходимо будет снести, а рекреационная функция ограничивает возможность строительства в этом месте среднеэтажного жилья. С учетом текущих рыночных условий и специфики участка интерес к торгам возможен только при снижении цены на 20-30%», — рассуждает Сергей Дуванов.
«На активности покупателей может негативно сказаться и высокая ключевая ставка, усложняющая привлечение заемного финансирования», — добавляет Игорь Кокорев. «Возможно, также есть какие-либо ограничения, которые существенно будет влиять на потенциал развития этого участка и объектов на нем», — допускает Евгений Кулеш.
Еще одним ограничением может стать уголовный арест, который наложили на землю и здания в 2021 году. В судебных материалах сказано, что обеспечительные меры были введены по уголовному делу, но не уточняется, кто именно являются его фигурантами. Конкурсный управляющий АО «Селена» Яков Хадури в 2022 году потребовал в суде от Росреестра погасить запись об аресте имущества, но получил отказ.
«Возможно, эти торги объявлены и проводятся под какого-то конкретного покупателя, который не боится уголовных арестов и понимает, что с ним делать. Следовательно, ситуация, в которой все остальные конкуренты, скорее всего, не будут принимать участие в торгах, его устраивает, так как снижается конкуренция за актив», — считает управляющий партнер юридической компании «Бубликов и партнеры» Владимир Бубликов. Также конкурсный управляющий мог начать торги, поскольку в рамках дела о банкротстве к нему могут быть поданы жалобы о бездействии, заключил юрист.
