Кто смел, тот и съел. Торговый рынок на пороге больших возможностей
Новый проспект
Статьи

Кто смел, тот и съел. Торговый рынок на пороге больших возможностей

Прочитано: 144

В крупных моллах страны сейчас пустует до 40% площадей, строительство обслуживающих торговлю складов сокращается, а оборот ретейла в целом демонстрирует отрицательную динамику. Но параллельно бизнес осваивает новые логистические пути и создает новые возможности для российских брендов. «Новый проспект» разбирался в парадоксах современной торговой реальности.

Ретейл — это очень устойчивый сегмент рынка. «Даже во время войны торговля работала, склады открывали свои двери для приемки и отгрузки товаров, а магазины — для покупателей», — напоминает Георгий Рыков, генеральный директор компании «БестЪ. Коммерческая недвижимость».

«Каждые 6-7 лет на рынке происходит кризис, и ситуация всегда повторяется: сначала и арендаторы, и арендодатели испытывают легкий шок, а потом в течение очень быстрого времени начинают договариваться и справляться с ситуацией, находя новые пути для дальнейшей работы», — подтверждает тезис об устойчивости рынка Алла Сидоренко, специалист в индустриальной и складской недвижимости.


Складской рынок в ожидании

Сегодняшний кризис не исключение. С марта в России фактически закрыта западная граница: грузопоток сократился на 80%. Но за 4 месяца компании освоили международные транспортные коридоры «Запад-Восток» (от Казани до Владивостока) и «Север-Юг» (от Саратова до Астрахани). Эти направления и ранее были запланированы властями, но ситуация ускорила решение об их развитии.

В сентябре было заявлено об открытии еще одной крупной транспортной магистрали протяженностью около 12 тыс. км — от Москвы до Владивостока. В этом проекте, как рассказала Алла Сидоренко, будет задействовано примерно 26 регионов, в ряде из которых будут построены логистические хабы.

Но в связи с происходящим динамика складского рынка в этом году показывает спад. «Рост свободных вакансий без подсчета субарендаторов составляет 2,2% от общего объема рынка, или около 100-110 тыс. м2 площадей. Этот рост в основном обеспечивают международные торговые компании», — объясняет Алла Сидоренко.

Арендные ставки в складской недвижимости с начала года увеличились фактически на 50%, но сейчас уже идет их снижение. Что касается девелоперской инвестиционной активности, то ввод новых площадей в этом году заявлен на уровне около 400 тыс. м2. Правда, лишь 50% из них смогут реально быть введены в эксплуатацию.

По прогнозу Аллы Сидоренко, ёмкость складского рынка будет сужаться. Рост вакантных площадей, включая субаренду, составит 5-6%, а девелоперская активность снизится на 50-70%. «Мы ожидаем сокращения объемов нового строительства до уровня 2018 года. При этом в приоритете остаются южное и северное направления, где есть земля, потенциал и спрос», — заключает она.


В кризис едят больше

Снижение девелоперской активности отмечается и в сфере торговли: об этом говорит Станислав Ступников, партнер компании «БестЪ. Коммерческая недвижимость». «С точки зрения вакантных площадей мы достигли рекордного максимума в крупных торговых центрах — от 25% до 40%», — отмечает он, обращая внимание, что в микрорайонных ТЦ при этом вакансий не более 12%, «а то и 0%».

Впрочем, не всегда ротация идет из-за ухода арендаторов, иногда этого требует сам торговый центр.

«В ТЦ River House мы поменяли 30% арендаторов. При этом никто их них не уходил, более того, многие поднимали арендные ставки, чтобы остаться. Но мы понимаем, куда мы должны двигаться, чтобы объект был гармоничен и развивался не спекулятивно, а на несколько лет вперед», — рассказывает Дмитрий Абрамов, партнер, генеральный директор инвестиционного фонда Jensen Group. В другом ТЦ компании, «Пассаже», по его словам, сегодня нет вакансий.

«Уровень вакантных площадей в стрит-ретейле на основных торговых коридорах Петербурга составляет 7,5%, динамика арендных ставок отрицательная — минус 1,5%. Впрочем, положительную динамику заполняемости торговых центров и объектов стрит-ретейла эксперты ожидают уже в следующем году», — говорит Станислав Ступников.

Рынок розничной торговли в целом также показывает спад: по данным Петростата, оборот ретейла в Петербурге с января по август 2022 года составил 1,3 трлн рублей, что на 18,1% меньше аналогичного периода прошлого года. Доля интернет-торговли составляет 14%.

«Скорее всего, на конец года динамика по обороту ретейла также будет отрицательной, но, по-видимому, всё же не на уровне 18%, а на уровне 7-8%», — прогнозирует Станислав Ступников.

Он отмечает, что с 2015 года — года, «который дал старт всем событиям, происходящим сегодня», — динамика ретейла была постоянной. «И несмотря на кризисный 2020 год и локдаун, конец 2020-го и начало 2021 года дали мощный рывок с точки зрения оборота розничной торговли (РТО) в Санкт-Петербурге: по итогу 2021 года мы видим положительную динамику в 26%», — отмечает он.

При этом, по словам эксперта, основное падение в этом году приходится на сферу непродовольственных товаров — минус 27%. Станислав Ступников называет его логичным, связанным с закрытием или приостановкой деятельности международных брендов. В сфере продовольственных товаров наблюдается небольшой подъем — 3,4%. «В каждый кризис едят больше», — поясняет Станислав Ступников.


Районные ТЦ пострадали меньше

Наиболее устойчивым форматом торговой недвижимости остаются районные ТЦ, а также магазины формата «у дома». Этому есть две причины. «Во-первых, отсутствие токсичных арендаторов, поскольку такие центры, как правило, не содержат международных брендов: максимум — это «Макдоналдс», который заместился «Вкусно — и точкой». Во-вторых, эти ТЦ строятся, как правило, внутри густонаселенных районов, удовлетворяя потребности повседневного спроса, и теперь, когда людям незачем ехать в «МЕГА-IKEA», они идут в ближайшие магазины», — говорит Станислав Ступников.

По данным ГК «БестЪ», в то время как посещаемость крупных торговых центров упала, посещаемость районных ТЦ по итогам II-III кварталов 2022 года выросла на 6-7%.

«Стабилизацию посещаемости торговых центров мы увидим уже в 2023 году», — говорит эксперт, добавляя, что докризисных показателей всё же ожидать пока не приходится: посещаемость вряд ли превысит 80% от докризисного периода. Динамика арендных ставок, по его мнению, также будет положительной, хотя и составит не более 6-8%.


Возможности развития на ладони

Сказавшись отрицательно на крупных торговых центрах, уход международных компаний и брендов из России дал, по словам игроков рынка, «невероятные возможности российским брендам».

«Сейчас у нас представлено более 100 российских брендов, и мы видим, насколько они хороши. С другой стороны, 7 месяцев люди вынуждены проходить в наш «Дом Мод» через пустое Uniqlo. Международные ретейлеры, занимая качественные площади, сегодня препятствуют развитию российского бизнеса», — считает Олег Олейников, управляющий директор исторического универмага в центре Петербурга «Дом Мод».

«Я считаю, что у нас есть серьезные предпосылки к тому, что у бизнеса всё будет хорошо, потому что уход западных компаний естественным образом расширяет для нас диапазон действия. Но это, конечно, время спекулянтов, потому что люди хотят зарабатывать больше за счет того, что часть игроков уходит с рынка и конкуренция падает», — обращает внимание Алексей Фурсов, президент холдинга «Евразия».

Говоря о сложностях импортозамещения, таких как, например, отсутствие репутации и узнаваемости новых брендов, финансовый директор сети универсамов «Реалъ» Константин Воронов сообщил, что компания находит альтернативные пути доставки известных брендов, и при этом иногда снижается цена закупки. «Это касается, к примеру, Nutella, Lavazza и еще некоторых товаров», — говорит он, объясняя данный факт уменьшением количества посредников между производителями и магазином.

Возможности развития видит и Кирилл Остапенко, собственник компании «Велодрайв». «У нас никакого развития не было с 2014 года, но сейчас у меня есть ощущение, что пора развиваться!» — улыбается он, называя предпосылками к развитию падение велосипедного рынка в этом году на 15-20%. «Мелкие игроки отваливаются, и мы развиваемся просто за счет того, что, как коршуны, накидываемся на освобождающиеся места», — рассказывает он.


Да — платежеспособным арендаторам

«У нас большое количество разноформатных моллов и мало закрытых дверей — примерно 5%, потому что турецкие бренды уже давно присутствовали в крупных ТЦ. Плюс мы видим огромное количество российских компаний, которые вовремя сориентировались и уже к концу лета были готовы предложить рынку новые форматы своих сетей», — говорит Людмила Рева, коммерческий директор концерна SRV.

Рассказывая о ситуации с ушедшими, но продолжающими занимать площадь брендами, она обращает внимание, что компания работает с ними в рамках заключенных договоров, и если арендатор не ведет коммерческую деятельность, у компании появляется возможность расторгнуть с ним контракт.

«Но многие сети уже приняли решения, и мы видим выход тех иностранных корпораций, которые не нашли способа здесь остаться. С другой стороны, мы видим некоторые иностранные концерны, которые этот способ нашли — перепродав активы или головные компании другим, дружественным РФ фондам», — продолжает она.

Сейчас SRV, по словам Людмилы Ревы, ведет переговоры со всеми российскими сетями, сузив горизонт планирования. «Если раньше мы делали стратегию на 3-5 лет, то сейчас можем корректировать ее чуть ли не раз в квартал, следуя за рынком и реагируя очень быстро на все его изменения», — отмечает она.

«Мы двигаемся в бюджете, заменяя тех, кто не готов работать и не готов платить, на тех, кто готов работать и готов платить. И такие клиенты на сегодняшний день в нашей стране есть», — заключает эксперт.

По материалам BestBreakfast по ретейлу, торговой и складской недвижимости

торговля ретейл бренды торговая недвижимость аналитика
Другие статьи автора Читайте также по теме
Эксперт по пищевой безопасности, санитарный врач Ольга Огаркова рассказала «Новому проспекту» о новых требованиях к обороту воды и молочной продукции, о том, что теперь должно быть в медицинских книжках сотрудников общепита и во что они должны быть одеты.
Генеральный директор компании Lynks Property Management Наталья Якименко рассказала «Новому проспекту», как повлиял на коммерческий сектор недвижимости уход иностранных брендов и кто из моллов оказался самым устойчивым к новому кризису.
Руководитель направления аренды коммерческой недвижимости ТК «Мебель-сити» Наталия Козырева рассказала «Новому проспекту», как мебельные центры пережили прошлый год и как повлияли на торговлю уход IKEA и «живые» витрины.

В Петербурге за год айтишники освободили 144 тыс. м2 офисов
25.01.2023
International Paper продает свою долю в совместном предприятии с "Группой "Илим"
25.01.2023
Лифты OTIS в России превращаются в "Метеоры"
25.01.2023
Becar Asset Management откроет в Казани первый отель под брендом Vertical Boutique
25.01.2023
Цены на жилье в Петербурге в 2023 году могут снизиться на 10%
25.01.2023
Германия поставит на Украину танки Leopard 2 и разрешит делать то же самое другим странам
25.01.2023
Объёмы строительства жилья в Петербурге в 2023 году могут снизиться на 10-15%
25.01.2023
Поставщик платежных терминалов Ingenico собирается покинуть российский рынок
25.01.2023
В Петербурге Широтная магистраль подорожала до 340 млрд рублей
25.01.2023
Госдума приняла закон об обезличенных декларациях депутатов и сенаторов
25.01.2023
С выставки в Москве убрали картину "митька" Дмитрия Шагина. В ней разглядели политику
25.01.2023
Джастин Бибер продал права на свои произведения за $200 млн
25.01.2023
Первые 10 авто "Москвич 3" поступили в дилерский центр Петербурга
25.01.2023
Французский ретейлер Decathlon ищет покупателя на российские активы
25.01.2023
Почти 20 петербургских классов перевели на дистанционное обучение из-за гриппа и ОРВИ
25.01.2023
Никиту Михалкова выписали домой из стационара
24.01.2023
Биологи Петербурга обнаружили в балтийском янтаре ископаемый вид предка муравьев
24.01.2023
Документальный фильм канадского режиссера о Навальном номинирован на "Оскар"
24.01.2023
Госдума приняла в первом чтении законопроект об интеграции систем образования на новых территориях
24.01.2023
Транзит товаров в Россию через Грузию рекордно вырос в 2022 году
24.01.2023
С Дворцовой площади убрали новогоднюю елку
24.01.2023
Йод, аспирин и парацетамол могут стать дефицитом в России
24.01.2023
Китайские ученые заявили об остановке вращения внутреннего ядра Земли
24.01.2023
Активность россиян на маркетплейсах за год выросла в 1,5 раза
24.01.2023
Финляндия собирается вступать в НАТО без Швеции
24.01.2023
Водэн
VEREN
RBI
Строительный трест
InveStoreClub
РосСтройИнвест
РКС
Решение
Прайм Эдвайс
Питер
Петрополь
Петромир
Pen&Paper
Neva Coffee
Первая мебельная
Пепелаев
RRT
Colliers
Ильюшихин
Илоранта
Календарь событий

Метки