«В ближайшие 5 лет доля гибких офисов достигнет 15% всей офисной недвижимости Санкт-Петербурга», - заявила в рамках Real Estate Forum управляющая сетью коворкингов Page компании «МТЛ. Управление недвижимостью» (входит в ГК «БестЪ») Мария Сумарокова. По ее словам, увеличение спроса на такие пространства – следствие развития шеринговой экономики. Сервисные офисы рассчитаны на нужды арендаторов, которые не хотят вкладываться в ремонт, меблировку, думать об инженерном обеспечении помещений и вообще о том, чтобы владеть недвижимостью, пояснила Мария Сумарокова. Спрос на гибкие офисы со стороны крупных арендаторов растет, рынок не насыщен, согласен управляющий партнер сети коворкингов «Практик» Владимир Дорофеев. Однако его оценки менее оптимистичны: через 5 лет коворкинги займут до 10% всего объема петербургских офисов.
По данным Colliers International, общая площадь коворкингов в Санкт-Петербурге на декабрь 2019 года составляет 22,4 тыс. кв.м. «Рынок находится на ранней стадии развития», –оценивает генеральный директор компании Андрей Косарев. При этом, по данным Maris | Part of the CBRE Affiliate Network, Петербург занимает второе место после Москвы по объему предложения таких офисных пространств.
Именно возможность оперативно трансформировать пространство под решение быстро меняющихся задач называют главным преимуществом офисов нового поколения и сами коворкеры. «Очень удобно ,что я могу разместить именно то количество сотрудников, которое мне необходимо прямо в данный момент. Допустим мы ведем проект, и мне нужно на месяц разместить 5 человек, а на постоянной основе работаю только я одна, такого вида работу очень сложно организовать в классическом офисе», - говорит резидент коворкинга Benua Page Виктория Ларионова (специализируется на SMM). По ее словам, организацию рабочего процесса сильно облегчает то, что все дополнительные платежи уже входят в стоимость аренды места. Город, по мнению арендатора, испытывает дефицит таких пространств. «Например, Приморский и Московский районы востребованы среди моих знакомых и коллег, а коворкингов там не представлено», - отмечает Виктория.
Денис Леушин, генеральный директор экспертного бюро недвижимости Pleada, резидент коворкинга «Regus Синоп», говорит, что решающим фактором при выборе офиса стало предоставление услуги «под ключ». «Нам не надо задумываться о бытовых проблемах, отвлекаться от работы и тратить свое время. Кроме того, с самого создания компании, мы понимали, что будем масштабироваться, это было еще одним весомым плюсом в пользу гибкого офисного пространства. Так, за 2018 год мы выросли в 8 раз, что не стало проблемой, было достаточно просто добавить нужное количество рабочих мест и площадей. Переезд — это стресс, мы его избежали», - говорит Денис Леушин.
В отличие от московского рынка, где операторы гибких офисов арендуют и оборудуют огромные пространства от 10 тыс. до 25 тыс. кв.м., в Петербурге преобладают небольшие площадки. «Основная проблема в нашем городе – нехватка крупных коворкингов. Потенциал спроса на гибкие рабочие места, например, только у «Почты России» в течение 2 лет составляет 215 мест. Но в городе нет площадок, которые позволили бы посадить такую команду», - категоричен Владимир Дорофеев. «Вопрос в том, где открывать эти помещения, потому что свободных блоков по 3 тыс. кв.метров в Петербурге уже днем с огнем не отыщешь, приходится расселять других арендаторов», - согласен Андрей Косарев.
Мария Сумарокова рассказала, что «МТЛ. Управление недвижимостью» достроила и собирается в начале 2020 года ввести в эксплуатацию новый коворкинг площадью 5 тыс. м2 в собственном здании на Аптекарской набережной и ведет переговоры с корпоративными арендаторами. «IT-сектор очень заинтересован в наших площадях», - добавила Мария Сумарокова. По оценке Maris | Part of the CBRE Affiliate Network, этот коворкинг станет самым крупным гибким офисным пространством в Петербурге.
По данным исследования Colliers International, на мировом рынке гибких офисных пространств также заметна доля корпоративных клиентов: 35-40% спроса формируют именно они. В США наиболее активными пользователями гибких офисов являются IT и телекоммуникационные компании, занимающие 35% всех пространств, также велика доля арендаторов, работающих в сегментах «профессиональные услуги» (17%) и маркетинг/PR/дизайн (10%). В Москве, самом развитом с точки зрения коворкингов российском городе, в ТОП-3 арендаторов гибких офисов входят представители таких отраслей как маркетинг/PR/дизайн (32%), IT и телеком (24%), FMCG и ритейл (12%).
Высокотехнологичные компании могут стать драйвером роста спроса на гибкие офисы и в Петербурге, уверен Андрей Косарев: «В Петербурге айтишники поглощают большие объемы офисных пространств, вопрос в том, какая степень гибкости офиса им нужна».
«Год назад у нас превалировали фрилансеры, 80% площадок заполняли небольшие команды по 3-4 человека», - вспоминает Владимир Дорофеев. Переломным моментом он считает открытие год назад высокотехнологичного коворкинга «Практик» в «Бертгольд центре», куда почти сразу въехала команда «Яндекса», а позже «Северстали». Сегодня более 55% рабочих мест сети «Практик» занимают крупные корпоративные арендаторы, среди которых «Газпром нефть», «Сибнефть» и «Почта России», рассказал Владимир Дорофеев.
По его словам, сеть «Практик» в 2020 году начнет работу по созданию сразу трех новых больших коворкингов, каждый площадью до 3,5 тыс. кв.метров. По оценкам Владимира Дорофеева, инвестиции в открытие одного такого объекта составят 120-125 млн рублей, в создание одного рабочего места - 30-40 тыс. рублей. В числе планируемых локаций Владимир Дорофеев назвал бывшее здание «Ростелекома» на Гороховой улице, недавно проданное одной из структур телекоммуникационной компании ООО «Отели Северной Пальмиры», бизнес-центр на Петроградской стороне и еще один адрес в том же районе. В спальные районы «Практик» идти не планирует, так как основной спрос на коворкинги сосредоточен в центре и околоцентральных районах города.
По состоянию на конец 2019 года, говорит руководитель отдела исследований рынка компании Maris в ассоциации с CBRE Алёна Волобуева, в Петербурге насчитывается порядка 40 коворкинг-центров в формате офисов и бизнес-инкубаторов. Крупнейшими игроками рынка по объему предложения, по оценке Алёны Волобуевой, являются сетевые проекты «Офис-М» (38%), «Практик» (21%) и Regus (8%). Она также отмечает, что наибольшее количество коворкингов офисного формата расположено в Центральном (43%), Петроградском (18%) и Адмиралтейском (15%) районах Петербурга.
