Крупнейшие девелоперы Петербурга показали скромный результат
Поделитесь публикацией!

Крупнейшие девелоперы Петербурга показали скромный результат

Ольга Власова 30 августа 2019
Крупнейшие девелоперы Петербурга показали скромный результат

Быстрорастущий Setl Group

Наиболее впечатляющие результаты продемонстрировал холдинг Setl Group, который объявил о двукратном росте чистой прибыли в первом полугодии 2019 года по сравнению с аналогичным периодом 2018 года: данный показатель увеличился с 1,5 млрд рублей до 3,3 млрд рублей. В отчетном периоде все основные финансовые показатели Setl Group продемонстрировали положительную динамику: консолидированная выручка выросла на 27,7% до 34,9 млрд рублей, валовая рентабельность – на 6,4% до 28,9%. Холдинг снизил уровень долговой нагрузки на 34,5%, с 13,9 млрд рублей на конец 2018 года до 9,1 млрд рублей на 30 июня 2019 года, в результате чего показатель «долг/EBITDA» на конец отчетного периода снизился с 1,52 до 0,8, а размер чистого долга составил 5,8 млрд рублей.

В первом полугодии 2019 года Setl Group увеличил по сравнению с аналогичным периодом 2018 года объем продаж в денежном выражении на 65% до 53,2 млрд рублей. Спрос на объекты холдинга в натуральных показателях вырос на 40% до 432 тыс. кв. м, а общее число сделок по всем видам помещений увеличилось на 43%.

«Значительного увеличения чистой прибыли удалось добиться благодаря качественной работе всех подразделений компании и выводу на рынок целого пула привлекательных объектов в востребованных локациях Санкт-Петербурга. По официальным данным Росреестра за 2 квартал 2019 года, два крупных проекта комфорт-класса Setl Group, «Чистое небо» и «Солнечный город», стали лидерами по числу заключенных договоров в городе», – прокомментировали итоги полугодия в пресс-службе холдинга, отметив, что компания нацелена «на удержание ведущих позиций в ТОП-3 России и лидирующей доли в общем объеме рынка Петербурга». В Setl Group ожидают, что «финансовые результаты второго полугодия превзойдут первое и по выручке, и по прибыли».

Новый стандарт подвел «Группу ЛСР»

Между тем «Группа ЛСР» объявила о снижении в первом полугодии 2019 года основных финансовых показателей: выручка сократилась на 10% до 46,608 млрд рублей, прибыль – на 50% до 1,864 млрд рублей, скорректированный показатель EBITDA – на 18% до 7,817 млрд рублей, рентабельность по скорректированной EBITDA – на 1% до 17%. Это слабые показатели, считает заместитель начальника аналитического отдела ЗАО «Инвестиционная компания ЛМС» Дмитрий Марков.

Из положительных моментов Марков отмечает снижение на 29% размера чистого долга с 30,29 млрд рублей на 31 декабря 2018 года до 21,629 млрд рублей на 30 июня 2019 года и, как следствие, снижение соотношения «чистый долг/скорректированная EBITDA» с 0,83 по состоянию на конец 2018 года до 0,62 по итогам 6 месяцев 2019 года, а также рост чистого денежного потока от операционной деятельности на 94% до 12,9 млрд рублей.

Аналитики объясняют столь значительное ухудшение финансовых показателей, особенно выручки и чистой прибыли, переходом на новый стандарт МСФО-15. Его главной особенностью является то, что выручка от продаж в строящихся объектах признается по мере и пропорционально строительной готовности самих объектов.

По мнению генерального директора ПАО «Группа ЛСР» Андрея Молчанова,  компания «продемонстрировала свои устойчивые рыночные позиции». Он указывает, что общая стоимость новых заключенных контрактов выросла на 6% до 38 млрд рублей, а средняя цена реализованной недвижимости увеличилась на 18% до 114 тыс. рублей за кв. м. Драйвером роста стали столичные проекты ЛСР: продажи в Москве в первом полугодии выросли на 49% в денежном выражении до 16,6 млрд рублей, и на 28% натуральном выражении до 117 тыс. кв. м., а выручка увеличилась на 108% до 14,5 млрд рублей.

«Наше финансовое положение в отчетном периоде укрепилось благодаря значительному операционному денежному потоку в размере 12,9 млрд руб на фоне устойчивой динамики продаж, в то время как остаток денежных средств составил 66,4 млрд рублей.  Мы с оптимизмом смотрим в будущее и, как системообразующий застройщик, намерены продолжать реализацию стратегии по доминированию в ключевых для нас сегментах бизнеса и регионах», – добавил Андрей Молчанов.

«Ключевой актив, который влияет на стоимость акций «Группы ЛСР» – недвижимость. С 2014 года она снизилась в цене на 12,5% в рублях, с 2015 года прирост цен в среднем за год – нулевой. На этом фоне компания с 2015 года демонстрирует ежегодный прирост выручки в среднем на 12,5% при чистой рентабельности в среднем в 10,6%. Эта тенденция сохраняется, в целом, и в текущий момент. Однако, изменения при переходе компании на отчетность в формате МСФО-15 снизят показатели прироста выручки и чистой прибыли», – отмечает аналитик управления операций на российском фондовом рынке ИК «Фридом Финанс» Александр Осин. Он прогнозирует показатели выручки и чистой прибыли Группы ЛСР на конец 2019 года на уровне 130 млрд рублей и 10 млрд рублей соответственно.

Схожие прогнозы дает и Дмитрий Марков. По его расчетам, выручка «Группы ЛСР» за 2019 год достигнет уровня 150 млрд рублей, что на 2,5% выше, чем в 2018 году, скорректированная EBITDA останется на уровне прошлого года и составит 36 млрд рублей, чистая прибыль снизится на 7,4% до 15 млрд рублей, а чистый долг останется на текущем уровне в 20-22 млрд рублей. Объем заключенных новых контрактов в секторе «девелопмент» не превысит 900 тыс. кв.м, что немного хуже показателя 2018 года, когда было 920 тыс. кв.м, прогнозирует Дмитрий Марков. В денежном выражении это составит 100 млрд рублей, что выше показателя 2018 года на 10,7%. Средняя цена квадратного метра недвижимости в объектах ЛСР вырастет на 17,3% до 115 тыс. рублей, считает эксперт.

В то же время перспективы роста чистой прибыли и выручки компании в реальном выражении с точки зрения среднесрочного периода вызывают существенные сомнения, подчеркивает Александр Осин. «Нынешняя рентная доходность жилого имущества в 5% годовых невелика с учетом рисков потерь реальной стоимости. Вложения в недвижимость не спасают от инфляции, потому что долларовые цены на жилье так и не восстановились после шока 2015 года. Но рынок жилой недвижимости «поделен» между крупнейшими ипотечными кредиторами – держателями залогов. В этих условиях он ограничен в возможности падать, но не в возможности дешеветь в реальном выражении за счет ускоряющейся инфляции», – рассуждает аналитик. Поэтому в краткосрочном периоде на фоне ожиданий снижения требуемой доходности вложений и ипотечных ставок акции «Группы ЛСР», возможно, будут в лидерах роста, но с точки зрения перспективы до конца 2019 года «мы оцениваем обыкновенные акции ПАО «Группа ЛСР» «хуже рынка», – говорит Александр Осин.

Сильный год «Эталона»

Входящая в состав группы «Эталон» ГК «ЛенСпецСМУ» тоже отчиталась о росте консолидированной выручки в первом полугодии 2019 года на 49,3% до 25,497 млрд рублей и прибыли – в 3,7 раза до 1,71 млрд рублей. По мнению Дмитрия Маркова, данный отчет в целом отражает положительную динамику финансовых показателей по всей группе «Эталон». За первые 6 месяцев продажи выросли на 41% до 38,8 млрд рублей и на 23% в физическом выражении, до 322,2 тыс. кв.м., отмечает аналитик. Он также подчеркивает рост объема заключённых контрактов в целом по группе «Эталон», который в первом полугодии вырос на 28% до 6530 единиц. «Средняя цена квадратного метра также показала хорошую динамику, увеличившись на 13% до 121,8 тыс. рублей за кв.м. по сравнению с 108,06 тыс. рублей во 2 квартале 2018 года. Исходя из этих показателей, можно ожидать, что второе полугодие у «Эталона» ожидается также сильным», – прогнозирует Дмитрий Марков.

В целом все крупные девелоперы показали скромные результаты, считает аналитик ИК «Финам» Алексей Коренев. Существенный рост выручки и объемов заключенных контрактов он объясняет тем, что примерно половина всей строящейся недвижимости до вступления в силу изменений в ФЗ-224 1 июля 2019 года было продано юридическим лицам, аффилированным с застройщиками. Это было повсеместной практикой и делалось для того, чтобы застройщики могли уложиться в нормативы, позволяющие и после 1 июля работать на рынке по старым правилам без применения проектного финансирования.

Именно поэтому до сих не произошло и в ближайшей перспективе не должно произойти прогнозируемого многими резкого скачка цен – они выросли всего на 6%, а существующих объемов строительства, реализуемых по старым правилам, застройщикам хватит на 1,5-2 года, отмечает аналитик. Таким образом, темпы ввода жилья, а с ними и высокие доходы застройщиков еще будут некоторое время сохраняться. Между тем он прогнозирует, что снижение объемов продаж недвижимости начнется уже в 2019 году. Этому во многом способствует падение реально располагаемых доходов населения: значительная часть российских домохозяйств уже не может себе позволить ипотечный кредит ни под какую процентную ставку, и рынок вынужден будет реагировать на снижение спроса падением цен и/или объемов строительства, прогнозирует Алексей Коренев.

 

Возврат к списку