Представители девелоперских компаний SetlCity, ГК «ЦДС», «ЮИТ Санкт-Петербург», а также финского застройщика ЕКЕ и шведского GatchinaGardens встретились у нас в редакции на ул. Марата, 82. К ним присоединились топ-менеджер банка «Открытие» Татьяна Хоботова, эксперт рынка Олег Барков и представитель УК Maris Алексей Федоров.
Конечно, рынок готовился к поправкам в 214-ФЗ. Но готовился к другим изменениям — их обсуждали в экспертных сообществах, под них строители планировали стратегии развития. Но реальность с ожиданиями не совпала. В итоговом документе неожиданно для многих появилось требование ко всем без исключения застройщикам о переходе с 1 июля 2019 года на проектное финансирование и использование эскроу-счетов. Возможно, из этого правила будут исключения. Их должны сформулировать к февралю. Но уже ясно, что обещанный ранее вариант, позволявший возводить по старым правилам проекты, запущенные до 1 июля 2018 года, больше не работает.
Параллельно Банк России исключил из перечня страховых компаний, имеющих право страховать гражданскую ответственность застройщиков, СК «Респект», которая занимала больше 80% рынка. К счастью, в поправки успели внести пункт, разрешающий страхование через Фонд защиты прав дольщиков. Но этот же фонд получил широкие полномочия контролера за стройками. Именно он, например, будет оценивать способность застройщиков завершить уже начатые проекты. Сомнительные проекты планируется изымать и передавать на достройку подрядчикам самого фонда. Вообще контроль в области долевого строительства сильно ужесточится: оснований для внеплановых проверок теперь будет больше. Это, по мнению законодателя, должно решить проблему обманутых дольщиков и очистить рынок от недобросовестных игроков. Но как все это будет реализовано на деле и чем обернется реформа для строителей и покупателей жилья — большой вопрос?
Сплошные нестыковки
Начал дискуссию девелопер Олег Барков. Он отметил, что отказ от долевого строительства жилья сам по себе логичен и оправдан, поскольку рынок не стоит на месте и многие принципы работы, актуальные 20 лет назад, уже устарели. «Но такие серьезные реформы не проводят в такой короткий срок. Для них нужно гораздо больше времени», — уверен он. Идею загнать всех в эскроу-счета он назвал сомнительной, поскольку к этому не готов ни банковский сектор, ни девелоперы. «Если девелоперы за годы кризисов уже научились переобуваться в воздухе, подстраиваться и выживать, то по поводу гибкости банков у меня большие сомнения. Не говоря уже о том, что до сих пор не ясно, потянет ли банковская сфера эту реформу по объему капитала или нет», — говорит Олег Барков. Он уверен, что банки будут трактовать поправленный закон с точки зрения минимизации своих рисков. А контролирующие органы — закручивать гайки.
С коллегой согласен директор правового департамента Setl Group Михаил Малюченко: «В новом законе много нестыковок. Понять буквально, что хотели сказать законодатели, невозможно. Существуют противоположные трактовки. Отчего и строители, и банки в замешательстве. Вроде есть политическая воля смягчить банковские требования к строителям. Но как это будет реализовано на практике — посмотрим. Ответа от Минстроя, как нам быть, мы не получили».
Сбой в коммуникациях с центром подтверждает и директор по правовым вопросам ГК «ЦДС» Мария Кудрявцева: «Ответа на письма в Минстрой мы не получаем, ни на частные запросы, ни на запросы от юрлиц. Это очень тревожит».
Татьяна Хоботова, территориальный менеджер по работе с партнерами по ипотеке банка «Открытие», попыталась успокоить собравшихся. По ее словам, банки к реформе готовы, и денег у них достаточно. В самой системе эскроу-счетов, по ее словам, также нет ничего сложного — это простой депозит, только трехсторонний. «Проблема в другом — раскрывать этот депозит постепенно нельзя. То есть, если у строителя нет своих денег на проект, ему не обойтись без проектного финансирования. И не все застройщики смогут получить такое финансирование, поскольку придется доказывать свою состоятельность. Все это повлияет на ставку», — говорит она.
Строители перекраивают проекты
Эта перспектива, как выяснилось, настолько тревожит строителей, что некоторые из них даже меняют проекты. Юрий Шулятьев из финской компании EKE рассказал, что из-за поправок в ФЗ-214 его компания решила внести изменения в новый проект на Лиговском проспекте. «Изначально мы планировали строить там жилье. Но в итоге сделаем там больше коммерческой недвижимости», — уточнил он.
Руководитель отдела рынков капитала и инвестиций в недвижимость УК Maris/CBRE Алексей Федоров уверен, что часть компаний из сектора жилищного строительства в итоге перетечет именно на рынок коммерческой недвижимости, где все прекрасно со спросом. «Ставки растут, вакансии на минимальном уровне. Особенно в сегменте офисов и складов. В горизонте 4-5 лет все позитивно, и нет никакого ФЗ-214. Уверен, что это привлечет бывших застройщиков жилья», — говорит он.
Но Олег Барков сомневается: «Коммерческая недвижимость очень истерически реагирует на все колебания рынка. Да и доля ее — всего 20% от общего рынка недвижимости. Тогда как на жилье приходится 80%. Рынок жилья — основа экономики. Он, как медведь, который символизирует нашу страну и имеет огромным резерв выживаемости. Залижет раны и пойдет дальше».
Но Михаил Малюченко говорит, что ситуация со строительством жилья в стране может вообще стать нерыночной. «Поправленный закон дает большие полномочия по контролю за действиями строителей и их аффилированных лиц Фонду защиты дольщиков. Он будет оценивать, способен ли застройщик закончить проект или нет, сам будет достраивать объекты. Причем если мы, строители, должны соответствовать требованию закона, то сам фонд и те компании, которые он создаст, не должны», — говорит он.
«На рынке в одночасье появляется квазигосударственный игрок, который не подвластен общим правилам, да еще с функцией мегарегулятора. Это явно нерыночная ситуация», — поддерживает коллегу руководитель казначейства «ЮИТ Санкт-Петербург» Максим Полонов.
Как все это отразится на рынке жилья, пока можно только гадать. «Нас точно ждет нескучный год. Сначала, как обычно, в ответ на кризис произойдет всплеск продаж жилья. У всех будет вопрос: откуда у людей деньги. Но деньги найдутся. А в перспективе предвижу набивание шишек, массовое возмущение, а потом откат назад, шаг в сторону и корректировку уже поправленных правил игры. Каждая неделя будет приносить новости. Пока рынок будет адаптироваться к новой реальности, цены на жилье вырастут на 20-30%. Многие застройщики покинут рынок. А проблема обманутых дольщиков, из-за которой эту реформу начали, в итоге будет только обостряться», — прогнозирует Олег Барков.
«Сначала будем ждать новых поправок в весеннюю сессию. А потом будем быстро к ним адаптироваться», — говорит Мария Кудрявцева из ЦДС.
«Выживет сильнейший — тот, кто первым сумеет адаптироваться к новым реалиям, и тот, кто имеет большой объем собственного финансирования. Мы будем работать, будем строить», — говорит руководитель проекта GatchinaGardens Наталья Осетрова (полную версию ее мнения можно прочесть здесь). «Год будет трудный. Но, надеюсь, под новый 2020 год мы снова соберемся и поделимся успехами и сбывшимися надеждами», — заключил Михаил Малюченко.
