«Когда волна отступит, мы увидим, кто купался без трусов»
Поделитесь публикацией!

«Когда волна отступит, мы увидим, кто купался без трусов»

Наталья Ковтун 10 января 2021
«Когда волна отступит, мы увидим, кто купался без трусов»
Все сегменты коммерческой недвижимости переживают пандемию и экономический кризис по-разному. Больше всех досталось гостиницам и торговым центрам. Офисы за счет длинных контрактов чувствуют себя неплохо, хотя на пятки им наступают коворкинги. Апартаменты смогли даже заработать на самоизоляции, а склады так рванули в своем развитии на спросе, созданном онлайн-торговлей, что перегнали самые смелые прогнозы аналитиков. «Новый проспект» обсудил с игроками разных сегментов коммерческой недвижимости Петербурга итоги минувшего года и планы на год наступивший. 
Киселев1.jpg
Дмитрий Киселев, соучредитель компании «Охта групп»:

— Если коротко, то для коммерческой недвижимости 2020 год был плохой. Сильнее всего пострадала, конечно, торговая недвижимость, а на офисном рынке большого провала не было, хотя спрос уменьшился. Многие компании (в том числе и мы) сократили размер офиса за счет деск-шеринга, однако я ни от кого не слышал о радикальном переходе на удаленку всех и навсегда. Формат гибких офисов — коворкингов — стал набирать обороты. Арендодатели стали более гибкими — а куда деваться? А арендаторы, особенно из сферы торговли, резко сократили горизонты планирования.

Примечательно, что на рынке очень много инвесторов, готовых вкладывать в коммерческую недвижимость, но хороших предложений для них мало. Ответить на вопрос, что будет в 2021 году, можно только цитатой персонажа из фильма «Карнавальная ночь»: «Есть ли жизнь на Марсе, нет ли жизни на Марсе — науке это не известно». Вопрос к эпидемиологам. Наши планы простые: развивать существующие проекты и приобретать новые. Пандемия же не вечная, задел надо создавать.

Селезнева1.jpg
Александра Селезнева, коммерческий директор группы «Ориентир»:

— В 2020 году складская недвижимость демонстрировала уверенный рост, сохранила активность и ускорила качественное развитие. Главным драйвером этого роста стала интернет-торговля. Она резко выросла в объемах с 4–5% до 10% и стала наращивать логистическую и складскую инфраструктуру. Речь идет не только о чистых онлайн-ретейлерах, но и о классических торговых компаниях, которые, следуя за современными трендами, повышают эффективность своей логистики и прирастают дополнительными складскими мощностями. В Петербурге среди основных событий года хотелось бы отметить введение компанией «Ориентир» в эксплуатацию распределительного центра для «Ленты» площадью 70 тыс. м2 в индустриальном парке «М-10». 

Традиционный ретейл и e-com модернизировали и наращивали складскую и фулфилмент-инфраструктуру, в основном по схеме build-to-suit, что стало одним из главных трендов года. Также среди трендов — рост инвестиционной привлекательности складского сегмента. За год инвестиции в склады составили треть от всего объема инвестиций в недвижимость. Это рекорд. Мы наблюдаем приход новых инвесторов и рост аппетита к сданным в аренду качественным складам на фоне дефицита предложения. 

Будущее складского рынка за онлайн-компаниями и автоматизацией. Во-первых, мы это видим на примере Европы, США, стран Азии. Во-вторых, российский рынок онлайн-ретейла, несмотря на свой рост в 2020 году, все еще очень далек от потенциальной емкости. В ближайшие годы мы увидим значительный рост в абсолютных цифрах, а продуктовые ретейлеры продолжат развивать онлайн каналы. Для складского рынка это означает, что спрос на технологичные объекты — фулфилмент-фабрики — будет стабильным в течение как минимум нескольких лет, и вслед за e-com-компаниями такие объекты начнут появляться в регионах. 

Шарапов1.jpg
Александр Шарапов, президент Becar Asset Management:

— Главным событием года для рынка коммерческой недвижимости, разумеется, стал локдаун. От этого выиграли только склады в роли центров распределения. Запредельного роста вакансии в офисах и торговых центрах пока мы не видим. В первом случае арендаторы связаны жесткими контрактами на несколько лет, а часть освобождающихся площадей сдается в аренду коворкингам. Ретейлеры же будут ждать как минимум до следующей осени, чтобы понимать, куда движется рынок.

Локдаун стал акселератором тенденций, развивавшихся в последние несколько лет. Сильнее всего это видно на примере коливингов и апарт-отелей. Коливинги в мире потеряли лишь несколько процентных пунктов в загрузке, а апарт-отели перестроились на долгосрочное проживание и держали загрузку не ниже 30–40% даже в самый жесткий карантин. Апарты в наших проектах благодаря ажиотажному спросу продавались лучше, чем в прошлом году, а коворкинги, несколько просев в карантин, довольно быстро вернулись к допандемийным показателям. Остальные сегменты нашего портфеля недвижимости также продолжили планомерное развитие.

В следующем году нас, скорее всего, ждет основной удар кризиса. Коммерческая недвижимость из-за своей инертности реагирует на события с определенным лагом, тем более что сейчас существенная часть мировой экономики закрыта. Какие-то перспективы будут видны лишь после снятия основных карантинных ограничений. К сожалению, классические офисы продолжат терять арендаторов, если их собственники не перестроятся оперативно под формат гибких офисов. А владельцам крупных торговых центров уже сейчас стоит приготовиться к оттоку привычных посетителей и арендаторов. Такие объекты будут становиться больше лайфстайл-центрами. 

Мы, например, в 2021 году откроем проект коливинга в Дубае — как раз ко Всемирной выставке, которая стартует в столице Эмиратов будущей осенью. Продолжим открывать новые коворкинги GrowUp и строить наш проект cOasis в Петербурге. 

Всем коллегам хотелось бы пожелать в наступившем году крепких нервов и спокойствия. Мы переживаем уже не первый кризис, за которым всегда наступает восстановление. Во всем надо искать позитив. В чем он сейчас? Да хотя бы в том, что когда волна в конце концов отступит, мы увидим, кто купался без трусов.

Мошенский1.jpg
Борис Мошенский, генеральный директор Maris в ассоциации с CBRE:

— Для разных сегментов рынка коммерческой недвижимости этот год был разным. Есть сегменты, которые сильно пострадали в этом году из-за введения коронавирусных ограничений и закрытия как такового туризма: это и торговые центры, и стрит-ретейл, и гостиницы. Офисный сегмент, к примеру, показал себя в целом неплохо, но лучше всего себя чувствовала складская недвижимость, это один из самых стабильных сегментов коммерческой недвижимости в 2020 году. И это единственный сегмент, продемонстрировавший не только максимальную устойчивость основных показателей, но и их рост, и усиление интереса со стороны инвесторов.

Если говорить в целом про все направления, то в 2020 году появилась общая нервозность и неопределенность по всей отрасли, потому что все происходящие из-за пандемии экономические процессы отражаются на недвижимости.

Мы увидели много новых трендов. Если говорить об офисной недвижимости, то там наметился тренд на аренду готовых помещений под ключ: никто не хочет делать отделку и тратить сейчас время на планировки. В складской недвижимости — бум новых форматов, того же dark store. Все основные игроки рынка открыли это направление и планируют развивать. Безусловно, вырос интерес к складам и логистике у потенциальных инвесторов, это общий глобальный тренд 2020 года.

Мы закончили год позитивно благодаря сплочённой работе всей нашей команды и правильному стратегическому планированию. От 2021 года ждем одного — чтобы пандемия пошла на спад, и мы смогли бы дальше заниматься любимым делом.

Козырева Наталья.jpg
Наталья Козырева, руководитель направления аренды торгово-выставочного комплекса «Гарден Сити» и мебельного центра «Мебель Сити»: 

— В 2020 году мы начали развивать уличные форматы торговли. Наша традиционная садовая ярмарка проходила с оглушительным успехом в течение всего сезона, и особенно в его начале, который пришелся на локдаун. Люди, решившие переждать непростое время за городом, с удовольствием занимались садами: на растения, саженцы спрос был устойчивым всю весну и лето. В какой-то момент мы столкнулись с запросом посетителей «на поесть» и стали думать, что делать — в итоге освоили формат фудтраков. И, конечно, то, что мы в условиях жестких ограничений на выставочную деятельность сумели организовать и провести в этом году мотосаммит, добавило нам всем оптимизма и уверенности в себе.

В 2021 год смотрим со сдержанным оптимизмом. Формат торговли в этом году необратимо изменился, и новый год мы начинаем с мыслями о реконцепции торгового центра. В этом году мы увидели повышенный спрос на бытовую технику и вообще всякую технику для дома, сада, квартиры. Будем думать, как его удовлетворить. Точно будем улучшать ресторанную зону: ограничения на работу фудкортов не будут бесконечными. Активизируем выставочную деятельность — направление, просевшее по понятным причинам в 2020 году, но очень востребованное посетителями и участниками.

Артёменко1.jpg
Николай Артёменко, генеральный директор компании Malltech (ТРЦ «Лето»):

— Во время локдауна мы столкнулись с двумя основными проблемами. Первая проблема — сектор торговой недвижимости власть не воспринимала как что-то значимое. На мой взгляд, это сильно навредило отрасли, так как не было осознания, что торговые центры — значимая часть экономики, что они обеспечивают 25% розничного потребления страны и создают миллионы рабочих мест. Падение выручки в весенние месяцы в ТЦ достигло 90%. Но торговым центрам не оказывали должной поддержки, а, наоборот, решали проблемы других бизнесов за счёт нашего сектора. Вторая проблема — когда стали обсуждаться меры поддержки отрасли, оказалось, что нет технической возможности их осуществить: пресловутые коды ОКВЭД всему виной. Суммарная потеря доходов ТЦ по итогам 2020 года, думаю, составит около 40%. Это в лучшем случае.

Трушлякова1.jpg
Екатерина Трушлякова, исполнительный директор по торговой недвижимости PPF Real Estate Russia (ТРЦ «Невский центр»):

— Мы столкнулись с первым в истории России локдауном и существенными ограничениями в работе торговых центров, которые стали его следствием. Основным потребительским трендом года стало увеличение конверсии на фоне существенного снижения посещаемости ТЦ. Минувший год познакомил индустрию ТЦ с тем, что моллы могут закрыть на длительный срок по решению властей. Новая реальность дала возможность компаниям научиться работать в неполном формате, задействуя только ограниченную часть торгового комплекса. Персонал ТЦ столкнулся с необходимостью выполнять непривычные задачи и работать больше обычного. Многие направления пришлось перевести на работу в удаленном режиме. 

Тем не менее 2020 год стал для нас годом новых открытий: мы подписали договоры аренды с целым рядом новых якорных операторов «Невского центра», которые приняли решение развивать свой бизнес в Петербурге вместе с нами.

Чего рынок ждет от 2021 года? Победы над пандемией. По прогнозу, заболеваемость коронавирусом начнет снижаться в марте. Следом мы увидим восстановление рынка и возвращение посетителей в торговые центры. При благоприятном развитии событий уровня 2019 года удастся достичь не ранее 2022 года. 


К списку новостей