Кадастровая работа над ошибками

На этой неделе Комитет имущественных отношений утвердит новую кадастровую оценку всех объектов недвижимости и земельных участков в Петербурге. СПб ГКУ «Кадастровая оценка» заново рассчитал  стоимость более 3 млн объектов, из них 147 тыс. участков, 503 тыс. нежилых помещений и 2,24 млн квартир.

Суммарная кадастровая стоимость жилых помещений превысила 12 млрд рублей, это на 4,1% больше, чем результат последней оценки, проведенной в 2015 году. При этом отдельные категории жилья подорожали значительно, другие, напротив, подешевели.

Вдогонку за рынком

Сильнее всего, на 38,1%, увеличилась кадастровая стоимость жилья бизнес-класса, до 207,1 тыс. рублей за 1 м2. Элитное жилье выросло на 34,6%, до 236,7 тыс. рублей за 1 м2. По словам директора СПб ГБУ «Кадастровая оценка» Сергея Грибовского, максимальная кадастровая стоимость квартир доходит до 315,2 тыс. рублей за 1 м2, самый дорогой район города — Петроградский, с объектами на Крестовском и Каменном островах (см. нашу инфографику).

«Динамика увеличения кадастровой стоимости не коррелируется с рынком. За три года объекты не подорожали на треть. Реального роста цен в этих сегментах нет. Скорее, это свидетельствует о том, что ранее недвижимость была недооценена, кадастр начали постепенно приводить к рыночному уровню», — говорит основатель и генеральный директор агентства «Элитные квартиры» Леонид Рысев. 

По его словам, главное достижение новой кадастровой оценки — в исправлении допущенных ошибок. Например, раньше в подземных паркингах цену квадратного метра рассчитывали по одной схеме с жилыми помещениями. Это приводило к завышению стоимости машиномест, многие владельцы были вынуждены оспаривать ее в комиссии при Росреестре по кадастровым спорам и в судах. В новой оценке это недоразумение устранено. Средняя стоимость машиноместа в подземном гараже теперь составляет 61 тыс. рублей за 1 м2, в отдельно стоящем паркинге — 5,8 тыс. рублей за 1 м2.

Стало дешевле 

В ходе переоценки кадастровая стоимость старого фонда, сталинок, современных кирпичных домов почти не изменилась. Зато подешевели пятиэтажные хрущевки, брежневки и панельные корабли — на 3-4%. Сергей Грибовский объясняет это ростом степени износа таких домов и снижением спроса на квартиры в них. По данным гендиректора агентства «Петербургская Недвижимость» Сергея Дроздова, цены на непопулярные квартиры в хрущевках, брежневках и домах-кораблях стабильно снижаются. За последние годы они подешевели примерно на 20%.

Самое радикальное снижение кадастровой стоимости, минус 44%, затронуло квартиры в деревянных домах в пригородах — до 33,4 тысяч рублей за 1 м2.

После переоценки средняя кадастровая стоимость одного квадратного метра жилья в Петербурге составит 95,6 тыс. рублей. Несмотря на попытки государственных оценщиков приблизить кадастровую стоимость к реальным ценам, пока она остается ниже рыночной. По данным Центра оценки и аналитики ГК «Бюллетень недвижимости» на конец октября 2018 года, средняя рыночная цена квадратного метра на вторичном рынке в городе — 111,4 тыс. рублей.

Результаты новой оценки вступят в силу в январе 2019 года. По ней рассчитают налог на имущество за следующий год, правда, платить по новым расценкам придется только в 2020 году. Диапазон налоговых ставок составляет от 0,1% до 2% от кадастровой стоимости в год. Максимальная ставка применяется для объектов дороже 300 млн рублей, в Петербурге таких всего десять. Абсолютное большинство квартир в городе, почти 85%, стоит менее 7 млн рублей, и налог за них платится по минимальной ставке.

В проект бюджета Петербурга на следующий год заложены поступления от налога на имущество физлиц в размере 3,3 млрд рублей. Это менее одного процента от доходной части бюджета.

Фото: Дмитрий Лебедев/Коммерсантъ

Инфографика: Константин Мшагский