Смольный провел кадастровую оценку всей недвижимости Северной столицы. За 5 лет, прошедших с момента предыдущей «инвентаризации», ее расчетная стоимость выросла в среднем в 1,8 раза. Обозреватель «Нового проспекта» Павел Нетупский объясняет, чем это грозит и как оспорить неправильную оценку.
По закону кадастровая оценка проводится каждые 5 лет и формально должна отражать рыночную стоимость объектов. Но универсальная массовая методика не учитывает индивидуальных особенностей каждого здания или помещения. Поэтому собственники вправе оспорить рассчитанную в полуавтоматическом режиме цену их актива, такое заявление желательно подать до 23 сентября.
Горячая осень 23-го
Об итогах проведенной работы ГБУ «Городское управление кадастровой оценки» отчиталось в конце августа. В отчет включены сведения о 3,4 млн расположенных на территории Санкт-Петербурга объектах, в том числе 2,6 млн жилых и 588 тыс. нежилых помещений, 67,5 тыс. машино-мест, 146 тыс. зданий, сооружений и незавершенных строений.
При массовой оценке учитывается ряд критериев. В частности, стоимость квадратного метра жилья зависит от типа дома, этажа, количества комнат, расстояния до центра города, оценочной зоны, влияния локальных центров, близости к рекреационным зонам и водным объектам, развития социальной и коммерческой (торговой) инфраструктуры, доступности общественного транспорта.
Но ключевой показатель — базовая ставка экономико-математической модели (БС). Для квартир она составила 163 668 рублей за квадратный метр. Рассчитывалась она от противного — делением рыночной стоимости взятых в качестве примера квартир на соответствующие коэффициенты, притом что, по данным того же отчета, в 2022 году квартиры на вторичном рынке продавались в среднем за 201 тыс. рублей за квадратный метр.
В итоге средневзвешенная кадастровая стоимость жилого «квадрата» за 5 лет выросла с 95,7 тыс. до 177,1 тыс. рублей (в 1,85 раза). Например, квартиры на Старо-Невском, в «сталинках» у Парка Победы и «брежневках» на Рихарда Зорге подорожали в 1,8 раза, хрущевки на улице Новоселов — почти в два.
В поисках своей доли
Действовавшую до переоценки кадастровую стоимость своей (равно как и чужой) квартиры или иного объекта недвижимости можно найти в открытом доступе на портале Росреестра в Едином государственном реестре недвижимости.
А вот узнать новую стоимость не так-то просто. На сайте ГБУ размещен архив объемом почти полгигабайта. В нём данные о жилых помещениях разбросаны между семью файлами по неопределенной логике. Сквозной поиск отсутствует.
Расчет некоторых ценообразующих факторов не может не удивлять. Например, Полтавская, Расстанная и Бухарестская улицы, Красносельское шоссе, улица Турку и многие другие, по данным ГБУ, находятся прямо на водоеме — расстояние до водных объектов равно нулю. Тогда как «Морской фасад» (дом №7 по Вилькицкому бульвару) — в 10 непонятных единицах (видимо, ярдах) от ближайшего берега. Общественный транспорт на Старо-Невском развит на треть лучше, чем на ул. Новоселов, и почти в 6 раз лучше, чем у Парка Победы.
От новой кадастровой стоимости в 2024 году будет начисляться налог на имущество. С квартир дешевле 7 млн рублей предписывается заплатить 0,1%, от 7 млн до 20 млн — 0,15%, свыше — 0,2%. В итоге грядущее увеличение цены позволит только от частного жилья получить в муниципальные бюджеты примерно 250 млрд рублей.
Бизнес, и ничего лишнего
Изучив непростой архив на сайте ГБУ, можно прийти к выводу, что стоимость нежилых помещений выросла более чем в 2 раза, зданий — в полтора. При этом Зимний дворец подорожал в 24 раза, новая сцена Мариинского театра — в 6,4 раза. В свою очередь, стоимость административного здания на Зодчего Росси, в котором расположено само ГБУ, увеличилась всего на 38%, а резиденция городского парламента (Мариинский дворец) подешевела на 5%. Смольный, Таврический дворец и многие другие казенные здания на новой кадастровой карте предусмотрительно не отражены.
Действующий городской закон предусматривает с 2024 года увеличение налоговой ставки на принадлежащую корпоративным собственникам недвижимость с 1,5% до 2%. С учетом новой кадастровой стоимости доходы казны от налогообложения нежилого фонда и зданий превысят 488 млрд рублей, что в 9 раз (!) превышает запланированный объем. Правда, вице-губернатор Алексей Корабельников уже заявил о планах отказаться от повышения налоговой ставки.
Опрошенные журналистом «НП» крупные собственники коммерческой недвижимости считают установленную цену завышенной. «Мы готовы продать свои объекты государству по указанной им кадастровой стоимости», — заявил руководитель одной из крупнейших торговых сетей.
Эксперты указывают на ключевую проблему — выбранную ГБУ затратную и сравнительную модель оценки. То есть стоимость пустующих бизнес-центров, торговых комплексов и нежилого фонда рассчитывается, исходя не из их рентабельности и возможности заработать, а по затратам на строительство (с учетом износа и многих других параметров) или относительно цены совершаемых сделок в прошлом году. «В последние годы цены на недвижимость неуклонно растут. Однако во многих случаях рассчитанная кадастровая стоимость увеличилась в 5-10 раз, что не укладывается ни в какие рамки разумных объяснений. Скорее всего, дефицит городского бюджета заставляет власти искать всевозможные способы его наполнения, и это один из самых незамысловатых. Вместе с тем столь радикальное решение вряд ли встретит понимание у собственников. А значит, в ближайшее время стоит ждать всплеска судебных исков об оспаривании кадастровой стоимости», — убежден руководитель практики «Недвижимость, строительство и банкротство» юридической компании «Варшавский и партнеры» Игорь Шануренко.
И вновь начинается бой
Вместе с тем опубликованный отчет — это только проект. До 23 сентября в почти свободной форме можно подать замечания. Обращение необходимо отправить в ГБУ «Кадастровая оценка» по электронной почте, обычным бумажным письмом, передать через МФУ, Единый портал государственных услуг или принести лично. «Замечания могут быть поданы любыми лицами», — напоминают в ГБУ.
По данным на 11 сентября, чиновники рассмотрели пять замечаний, два из них признали обоснованными. В частности, удовлетворены возражения собственника 98-метровой квартиры в доме №74 по 15-й линии Васильевского острова, который указал на фактические ошибки — неверно указано количество комнат и этаж. Такое же решение приняли в отношении объявленного новым бизнес-центра «Возрождение», фактически построенного в 1977 году и не подвергавшегося реконструкции. В свою очередь, обращение о необоснованном отнесении гипермаркета «О'Кей» на улице Савушкина к группе торгово-развлекательных центров было отклонено: чиновники указали на расположенный в здании скейт-парк «Легенда».
После утверждения отчета собственники вправе будут запросить в ГБУ разъяснения об определении кадастровой стоимости. Они предоставляются бесплатно, но по унифицированной форме с указанием ценообразующих факторов, которые уже отражены в опубликованных файлах.
После 23 сентября и утверждения новой кадастровой стоимости опять же в ГБУ можно будет подать заявление об исправлении ошибок. Отказ чиновников можно оспорить в Санкт-Петербургском городском суде. К административному иску требуется приложить выписку из ЕГРН, правоустанавливающие документы и доказательства действительной рыночной стоимости. На практике предоставляется отчет оценщика, причем в ходе рассмотрения дела служители Фемиды чаще всего назначают экспертизы.
За последние 5 лет суды Северной столицы рассмотрели 263 таких иска, 248 (94%) из которых были удовлетворены. Правда, нередко оспаривание автоматически рассчитанной цены приводит к пирровой победе: независимая экспертиза определяет рыночную стоимость выше кадастровой, и суд признает ее обоснованной.
