Спецоперация на Украине и частичная мобилизация здорово подкосили спрос на жилую недвижимость в России. Петербург не стал исключением: горожане стали меньше приобретать квартиры в качестве инвестиционных активов, откладывали совершение сделок и чаще брали ипотеку. «Новый проспект» узнал у участников рынка и экспертов, что они думают об итогах года.
Александр Лелин, генеральный директор компании «Главстрой Санкт-Петербург»:
— Одним из итогов 2022 года можно назвать снижение продаж и спроса, связанное с геополитическими событиями. В начале весны россияне стремились сохранить сбережения в фундаментальных активах — квадратных метрах. Думаю, что это тенденция сохранится и в 2023 году.
При выборе жилья первоочередное значение сохраняет надежность застройщика. Темпы стройки, сдача объектов в срок, качество строительства — все эти факторы закрепились в числе важнейших аргументов при покупке квартиры
С точки зрения покупательской активности клиенты стали внимательнее относиться к среде проживания. Наличие инфраструктуры (школа, детский сад, дороги, а также магазины поблизости) — это обязательный минимум. Мы это учли и взяли курс на активное развитие этого направления в 2022 году и продолжим его придерживаться в 2023 году.
Наши планы по выводу новых объектов остаются неизменными. В октябре мы подписали договор о проектном финансировании на 99 млрд рублей с Газпромбанком и обеспечены проектным финансированием под строящиеся и перспективные объекты до 2025 года.
Яна Вирченко, директор по продажам ГК «Полис»:
— В I квартале 2022 года мы увидели оживленный спрос. В связи с этим до момента повышения ключевой ставки, а также удорожания кредитов и ипотеки цены активно росли. Но дальнейшие показатели не были такими высокими. С апреля по июнь наблюдался резкий спад спроса на жилую недвижимость, так как ставки по ипотеке стали неподъемными и держались на уровне 12%. После снижения ставок льготной ипотеки интерес к приобретению квартир начал возвращаться, но в сентябре снова случился спад. Октябрь и ноябрь прошли довольно тяжело, и только в декабре появился более-менее оживленный спрос. Это может быть связано как с окончанием года, так и с со слухами об отмене льготной ипотеки с 2023 года.
По итогам прошлого года объем продаж сократился примерно на 24%, если считать в штуках. При этом доля ипотеки выросла с 80% до 95%. «Полис» ввел один жилой комплекс и завершает работу над еще одним объектом. Кроме того, начались продажи двух ЖК в Ленинградской области.
Для привлечения покупателей совместно с банками были запущены льготные программы, ставки по которым начинаются от 0,01%. Для поддержки спроса были организованы различные акции. В частности, постоянные скидки были предоставлены двум новым категориям — военным и пенсионерам. Также у покупателей была возможность приобрести квартиру в рассрочку.
В следующем году хотелось бы увидеть оживление спроса, но это будет зависеть от новостного фона, ситуации внутри страны и за ее пределами. Еще одним существенным фактором будет судьба льготной ипотеки и субсидированных ставок.
Мария Орлова, директор по продажам ГК «А101» в Санкт-Петербурге:
— В Петербурге и Ленобласти работают девелоперы, которые, опираясь на собственные объективные данные, говорят о вполне хороших показателях работы в 2022 году. При этом снижение покупательской активности осенью так или иначе ощутили все участники рынка.
В периоды экономической неопределенности готовность делать крупные покупки, к каковым относится и жилье, снижается. При этом спрос концентрируется вокруг качественных проектов. На рынке первичного жилья это значит, что покупатели выбирают не столько планировочные решения, сколько разнообразную инфраструктуру, транспортные связи с другими локациями, возможность не только жить, но и отдыхать, чему-то учиться на территории.
Кроме того, осенью доля сделок с ипотекой приблизилась к 90%. Это значит, что число покупок с инвестиционными целями сократилось, большинство лотов приобреталось для собственного проживания, и, как следствие, спросом пользовались квартиры семейного формата. Такой тренд может продолжиться и в 2023 году.
Другой тенденцией следующего года станет функциональное обоснование стоимости квадратного метра. Едва ли нас ждет существенное снижение цен, это возможно разве что в первой половине 2023 года и на старте продаж для привлечения внимания покупателей. Во второй половине года при новой конфигурации рынка стоимость квадратного метра снова может начать расти. Однако вместо падения цен девелоперы за те же деньги будут предлагать больше продуктовых решений.
В случае, если ситуация останется неопределенной, многие девелоперы могут занять осторожную позицию и выводить в продажу сравнительно небольшие объемы жилья, пополняя предложение по мере его поглощения. Они станут сверять уровень покупательской активности гораздо чаще, чтобы не допустить, с одной стороны, дефицита предложения, а с другой — не столкнуться с рисками остановки проектного финансирования из-за низких темпов продаж.
Игорь Бадиков, руководитель центра продаж A-Estate холдинга AAG:
— Турбулентность, хаос и геополитика определили 2022 год. В начале года спрос был хороший, включая март, то есть даже после объявления СВО, но дальше он сократился вдвое. В премиальном сегменте, в котором мы работаем, падение было не столь стремительным, но всё же ощутимым.
СВО и мобилизация негативно и напрямую сказались на спросе. Цены мы поднимать, а тем более снижать не можем, так как есть договоренности с банками по проектному финансированию, поэтому разрабатываем авторские программы — в буквальном смысле индивидуальный подход к каждому клиенту. Например, у нас пользуются большим спросом программы No risk и Profit. В первом случае покупатель при возможной мобилизации получает все деньги обратно и закрывает ипотеку, возвращая квартиру компании, во втором — мы выплачиваем 12% дохода за вложенные в покупку деньги. Это лучше, чем депозит.
Также есть интересные программы от кредитных организаций. К примеру, в банке «Санкт-Петербург» клиент платит минимальные суммы до окончания строительства, и основной платеж начинается после ввода дома в эксплуатацию. Это позволяет после продажи своей квартиры закрыть ипотеку для новой досрочно.
Результаты 2022 года можно осторожно назвать оптимистичными. Есть заделы на будущее: в 2023 году готовим к выходу новый проект. Как показывают данные ВЦИОМ, квартирный вопрос в Петербурге и агломерации стоит очень остро, недвижимость покупать будут. Конкуренция между застройщиками усилится, и это хорошо — получим новые интересные проекты.
К тому же недавно объявили о сохранении ключевой процентной ставки в размере 7,5%, а господдержку продлили до июля 2023 года. Это, безусловно, выступит драйвером спроса на рынке недвижимости. Желаю всем стабильности в 2023 году!
Оксана Кравцова, генеральный директор ГК «Еврострой»:
— В 2022 году, как и у большинства застройщиков, мы наблюдали весьма волнообразный спрос: шок февраля, восстановление в апреле, стабильная динамика сделок в мае-июне, новый шок сентября, после которого многие клиенты приняли решение отложить покупку недвижимости под давлением внешних факторов. При этом мы не снижали цены на наши объекты, в том числе и потому, что многие из них либо находятся на высокой стадии готовности, либо уже введены в эксплуатацию. По итогам 2022 года мы сдали два клубных дома в центре города. Недвижимость высокого класса по-прежнему остается одним из самых надежных инструментов сохранения и преумножения капитала.
Предсказать направление развития рынка в следующем году весьма и весьма непросто. Все-таки прогнозы — дело неблагодарное. Думаю, яркой иллюстрацией подтверждения этому можно считать ожидания экспертов по развитию рынка недвижимости в 2022 году, опубликованные в январе 2022 года.
Денис Заседателев, генеральный директор операционного бизнеса ГК «Ленстройтрест»:
— В 2022 году рынок всколыхнули два основных события — начало спецоперации в феврале и объявление частичной мобилизации в сентябре. В период с февраля по март покупательская активность и количество сделок резко увеличилось, но затем началось снижение спроса. Ипотечные ставки пошли вверх, вступили в силу санкции, начался отъезд людей в другие страны и процесс сокращения сотрудников. В результате продажи в апреле и мае существенно сократились как на первичном, так и на вторичном рынке. С мая ситуация начала стабилизироваться, чему способствовало постепенное снижение ключевой ставки и наличие льготных программ для новостроек.
Осенью появились признаки привычной деловой активности, но ситуация изменилась после объявления частичной мобилизации. В сентябре-октябре спрос существенно просел, но уже в ноябре покупательская активность возросла. Наш объем продаж за этот месяц увеличился более чем в 2 раза по сравнению с октябрем. С учетом различных акций и новогодних предложений застройщиков можно прогнозировать, что декабрь также будет удачным периодом.
Несмотря на неопределенные перспективы спроса, в том числе в связи с изменениями условий льготной ипотеки, сегодня предпосылок для снижения цен нет. Это связано с тем, что себестоимость строительства продолжает расти, сохраняются сложности с логистикой и поставкой материалов. Корректировка цен может происходить только в неликвидных проектах или новостройках, где они изначально были завышены.
В 2023 году на рынок станет выводиться значительно меньше проектов, чем в 2021 году, и ситуация будет зависеть от уровня спроса. А вот что будет дальше, покажет только время. Надеюсь, что рынок продолжит восстановление и в 2023 году начнется уверенный рост. Предпосылки для этого есть.
Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость» (Setl Group):
— На протяжении 2022 года доля ипотеки росла от месяца к месяцу. Благодаря низким ставкам и разнообразию льготных и субсидированных программ, осенью доля ипотечных сделок достигла рекордных значений — 93% в октябре-ноябре. Это самый высокий показатель за всё время наблюдений. При этом 75% ипотечных сделок сейчас заключается именно по программе господдержки. В этом году появились и новые привлекательные ипотечные программы, например в октябре и ноябре особенной популярностью пользовалась траншевая ипотека. Сегодня главное для покупателя — комфортный ежемесячный платеж, который может обеспечить только ипотека с низкой ставкой (льготные, субсидированные программы). Поэтому и в 2023 году ситуация на первичном рынке будет во многом зависеть от доступности ипотеки.
По данным на конец ноября, цены на новостройки класса масс-маркет в среднем на 15% выше январских значений. Однако основной рост пришелся на первый квартал года, а сейчас мы вышли на ценовое плато, цены стабилизировались.
Setl Group завершает уходящий год на втором месте по объему ввода жилья в России и традиционно сохраняет лидерство по этому показателю в Петербурге. С начала года компания сдала более 700 тыс. м2 жилья. Кроме того, Setl Group в этом году вывел на рынок рекордное количество новых проектов в разных локациях: Пушкинском, Петродворцовом, Невском, Московском, Приморском и Василеостровском районах.
Александр Дёмин, руководитель Экспертного центра по девелопменту в Санкт-Петербурге и Ленинградской области:
— Несмотря на завершение многих проектов под конец года и раскрытие эскроу-счетов, застройщики придерживаются очень осторожной инвестиционной стратегии. Прежде всего это выражается в отсрочке оплаты участков. Это позволяет снизить расходы на обслуживание бридж-кредитов на покупку земли и сократить риски замедления проектов в будущем.
При этом для объектов в качественных локациях города делается исключение, но в любом случае решения принимаются на основе стресс-модели. В нее закладываются риски снижения цен и темпов продаж, геополитический фактор и невозможность прогнозирования спроса.
