Активы стратегического института на ул. Даля в Петербурге будут продавать. Речь идет о продаже 0,5 га земли вместе со стоящим на них восьмиэтажным научно-учебным корпусом площадью 15,5 тыс. м2. По мнению аналитиков, место очень привлекательно для проекта жилья премиум-класса.
Торги пройдут 4 марта в рамках реализации двухгодичного плана финансового оздоровления АО «Научно-исследовательский проектно-конструкторский и технологический аккумуляторный институт «Источник». Институт — стратегический поставщик аккумуляторных батарей для предприятий военно-промышленного и космического комплексов.
Инициатором продажи недвижимости выступает один из конкурсных кредиторов института, ООО «Ферма», аффилированное с известным петербургским девелопером Еленой Смотровой, соучредителем «Теллус Групп» и УК «Приневский технопарк». В феврале 2020 года арбитраж утвердил «Ферму» в качестве правопреемника Сбербанка в деле о несостоятельности «Источника». К «Ферме» перешли права требования банка к институту на сумму почти 885 млн рублей. Они обеспеченны залогом недвижимости как раз на эту сумму.
Имущество на миллиард
Почти через полтора года «Ферма» решила реализовать свои права и обратилась в Арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленобласти с заявлением об обращении взыскания на заложенное имущество. Суд удовлетворил иск 11 октября 2021 года. При этом, как следует из материалов дела, госкорпорация «Роскосмос», основной потребитель продукции «Источника», против продажи недвижимости не возражала. Первоначально торги недвижимостью на ул. Даля, 10, должны были состояться еще 11 ноября 2021 года, но их пришлось отменить. Госкорпорация «Роскосмос» всё же попыталась оспорить решение суда первой инстанции, подав апелляционную жалобу в суд вышестоящей инстанции. Но 5 января арбитраж поддержал решение коллег из первой инстанции, отказав «Роскосмосу» в удовлетворении жалобы.
В итоге на продажу выставляется два земельных участка площадью 4700 и 570 м² и несколько нежилых зданий. Самым крупным из них является восьмиэтажный научно-учебный корпус «Источника» площадью 15,5 тыс. м2.
В состав лота также включено оборудование и инженерно-технические коммуникации, необходимые для нормальной эксплуатации объектов недвижимости: противопожарная защита, система теплоснабжения, лифты, элементы канализации. За все эти объекты продавец, ООО «Ферма», планирует выручить почти 1 млрд рублей — начальная цена торгов составляет 995 млн рублей.
Редкая удача с видом на воду
Аналитики единодушны: локация чрезвычайно хороша, особенно для жилищного девелопмента. «Петроградка — одна из наиболее востребованных локаций практически для любого типа недвижимости. Покупка земельного участка в таком месте — редкая удача для многих девелоперов», — подчёркивает руководитель отдела исследований и консалтинга, партнёр IPG.Estate Валерий Трушин.
По его мнению, лот спровоцирует ажиотажный спрос. «Локация является крайне привлекательной для жилого девелопмента премиум-класса», — согласен директор отдела продажи земли и девелоперских проектов Colliers Антон Орлов. По его словам, с главного фасада здания открывается вид на реку Карповку, что также будет существенным преимуществом проекта.
Эксперты также напоминают, что рядом, на ул. Профессора Попова, располагается территория завода «Ригель», на которой в скором будущем возможен масштабный проект редевелопмента. В августе 2021 года петербургский КГИОП согласовал возведение жилого дома на площадях «Ригеля». Им займутся «Теллус Групп» в партнерстве с девелоперской компанией «Евроинвест» Андрея Березина, известной по модернизации территории завода «Светлана».
Жильё на соседних участках
Специалисты считают, что территория «Источника» с большой долей вероятности повторит путь соседнего «Ригеля». «Если «Ригель» будет застроен жильём, то и данный участок тоже», — уверен Антон Орлов.
Среди рисков освоения земли «Источника» эксперты называют неподходящий для жилищного девелопмента вид разрешенного использования. Согласно ПЗЗ, на этой территории можно строить исключительно «объекты науки». «Но это можно изменить, процедура займет от года до полутора», — говорит Валерий Трушин. «Срок перевода участка зависит только от возможностей девелопера», — возражает вице-президент по инвестициям консалтинговой компании Knight Frank St. Petersburg Николай Пашков. Он напоминает, что «работы по соседнему участку велись с 2016 года, и только к августу 2021 года КГИОП согласовал проект жилого комплекса».
По оценкам экспертов, на продаваемой территории «Источника» можно построить от 8 тыс. до 15 тыс. м2 жилой и коммерческой недвижимости. «Наиболее целесообразным будет строительство высококлассного объекта», — уточняет Николай Пашков. «Цена продажи готового жилья здесь может начинаться от 400 тыс. рублей за 1 м2», — считает Антон Орлов.
«Локация допускает строительство 15-20 тыс. м2 жилой недвижимости бизнес-класса. При этом стоимость будущих улучшений составит 55-60 тыс. рублей на 1 м2», — оценивает Валерий Трушин.
НИАИ «Источник» подало заявление о собственной несостоятельности в 2019 году. Предприятие в 2018 году получило более 580 млн рублей чистого убытка против прибыли в 4,2 млн рублей годом ранее, а размер его активов оказался почти на 300 млн рублей меньше суммы обязательств, крупнейшим из которых являлся кредит Сбербанка в размере 775 млн рублей, взятый в 2012 году. Суд первой инстанции заявление удовлетворил и ввел на НИАИ «Источник» процедуру банкротства — наблюдение. Однако позже стратегическое предприятие было решено финансово оздоравливать: в сентябре 2021 года арбитраж принял решение о введении на «Источнике» финансового оздоровления сроком на 2 года.
